後悔しない建売住宅の選び方

購入前の住宅診断が重要です

住宅診断イラスト 建売住宅の購入で失敗しないために、その物件が欠陥住宅でないか、購入前にしっかりと調査する事をお勧めします。

物件の購入後に不具合を感じ、診断業者に依頼して調査をし、その結果、欠陥住宅であったと判明しても、売主によって対応はまちまちです。

場合によっては、余計な出費、手続き、ストレスなどがかかり「物件選びに失敗した…」と後悔する事となってしまいます。

そのような事にならないよう、購入前に住宅診断を実施して、建物に欠陥が無いか、しっかり調査してから購入する事をお勧めします。


1.新築なのに住宅診断が必要?

住宅診断するスタッフ そもそも、住宅診断(ホームインスペクション)とは、住宅診断士(ホームインスペクター)や建築士が、住宅の状態を専門的な立場で見極めアドバイスを行なう、住宅の健康診断のようなものです。

しかし、住宅診断は、中古住宅だけに限らず、新築住宅でも必要だと言われています。

新築住宅であっても、設計図どおりに建築されていなかったり、表面上に見えない部分の『手抜工事』や『ミス工事』があります。

営業マンは「役所の検査(建築確認検査機関)の『建築確認』や『完了検査』を受けて合格して、『検査済証』を受けているから大丈夫です」と、よく言います。

しかし『検査済証』とは、 間取り・配置・開口部・斜線制限 が、申請どおりに建築されたかの確認だけです。

従って、完了検査では、床下や天井裏の状態を確認しませんので、床下に水漏れがあったり、天井裏の断熱材や不燃材未施工であっても完了検査に合格して『検査済証』が発行されてしますのです。

新築住宅の購入を検討しているエンドユーザーは、契約する前に事前に専門家へ住宅診断を依頼する事により購入予定の新築住宅の建物状態を把握出来ます。

住宅診断や建物診断を受けることにより、購入予定物件が欠陥住宅か否かの判断は、専門家に任せることが出来ますので、買主は、価格、立地、使い勝手など本来検討すべき事項に集中して住宅購入を検討することが出来ます。


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2.住宅診断を超える『建物診断』

田中式-チャート

住宅診断(ホームインスペクション)とは、住宅診断士や建築士が、水平器などの簡易的な装備と目視で住宅のコンディションを見極めます。
しかし、目視が中心の診断ですので見えない部分は診ることが出来ません。

私が行なっている建物診断(田中式建物診断)では、目視中心の住宅診断(ホームインスペクション)の実施に加えて、更に人の目では診る事が出来ない事項も専用機器を使って計測して見極める事が出来ます。

具体的診断方法の例
  • ・壁の中の断熱材の有無を赤外線サーモグラフィーで確認します。
  • ・不燃材を留めるビスピッチを、高性能金属探知機などを使い確認します。
  • ・シックハウス検査として、ホルムアルデヒドの計測を行ないます。
  • ・建物周囲の電磁波測定を実施します。
  • ・耐震診断を行ないます。

医療に例えると、一般的な住宅診断(ホームインスペクション)は、「健康診断」と言えます。
私が行なっている 建物診断(田中式建物診断)は、「人間ドック」に近いかもしれません。

このことから多少区別する意味で、私の行なっている診断は、住宅診断と呼ばずに、建物診断(田中式建物診断)としています。

↓より詳しい記事はこちらになります↓

新築一戸建ての 住宅診断 ・ 建物診断 ・ 耐震診断

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3.素人営業マンが行なう住宅診断の危険性

近年は、販売促進の為に仲介業者が無料で住宅診断を実施するケースが増えてきました。
しかし、住宅診断は簡単なようで難しいものです。

精度の高い診断を行なう為には、専門知識、多くの経験とノウハウ、専門資格を持った専門家が行わなければ、住宅診断(建物診断)を行なう意味がありません。

仲介業者が無料で行う住宅診断の原状を見ると、明らかに販売促進の為に専門資格の無い営業マンが水平器をもって見様見真似で住宅診断をするケースが後を絶ちません。
私どもには、そのような住宅診断を不信に感じたエンドユーザーからの相談が近年増えてきております。

仲介業者が販売促進の為に導入した住宅診断(ホームインスペクション)を実施した結果、悪い評価が出てしまい契約に至らない・・・
という事態は、避けたいところなのでしょう。

そのことから、専門資格がない営業マンが住宅診断を行なった場合、不具合を発見しても隠蔽してしまう傾向があるので注意が必要です。


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4.住宅診断を行なうのに必要な資格

資格だけあっても、経験が無ければ良い住宅診断や建物診断は行なえません。
しかし、経験だけで資格がなければ専門知識や必要な情報もありませんので不安です。
建物を診断するうえで必要な資格をご紹介します。

住宅診断に必要な資格

1.宅地建物取引士(通称:宅建)
国家資格:住宅を購入するユーザーへ住宅はもちろん不動産全般についての必要な知識と情報を提供する為に絶対必要な資格です。
2.一級建築士、二級建築士
国家資格:建築法規を熟知した専門家です。
1級建築士は木造以外に高層ビルなどの設計も出来る建築のエキスパートです。
3.一級施工管理技士、二級施工管理技士
国家資格:建築法規を熟知し実務経験も有した専門家。
設計から施工までの一連を管理監督する技術者。
受験資格も実務経験が必要。
4.住宅診断士(ホームインスペクター)
日本ホームインスペクターズ協会の認定資格:住宅診断についての専門知識と診断ノウハウを習得した人の持つ資格です。
NPO法人:日本ホームインスペクターズ協会
5.その他
・赤外線建物診断技能士
一般社団法人:街と暮らし環境再生機構
一般財団法人:日本非破壊検査協会
・木造住宅耐震診断士
NPO法人:日本耐震防災事業団
・電磁波診断士
一般財団法人:日本電磁波協会

「住宅診断」「建物診断」「耐震診断」と言っても上記の資格を全て取得した専門家が行なう「診断」と、素人の営業マンが無資格で行う見様見真似の住宅診断では、診断の信用度が全く違うことが資格の内容をご覧頂ければご理解出来るかと思います


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5.どんな住宅診断を受ければ良いか?

『資格があるだけで経験がない人』や『経験はあるけど専門知識や資格がない人』の住宅診断では、一生に何度もない住宅購入を託すことは出来ません。
『知識も経験も豊富な有資格者』の住宅診断を受けるべきです。

また、1人の有資格者が、1回だけ行なう住宅診断では、瑕疵や欠陥を見落とす可能性があります。
従って “複数の有資格者が、複数回行なう” 住宅診断が理想の住宅診断です。

3名の専門家が診断します

ゼロシステムズでは、3名の専門家が異なる目線で建物診断をお引渡しまでに複数回実施します。

専門家スタッフの保有資格
  • ・宅地建物取引士
  • ・一級建築士
  • ・一級施工管理技士
  • ・住宅診断士(ホームインスペクター)
  • ・赤外線建物診断技能士
  • ・木造耐震診断士
  • ・電磁波診断士

以上の資格を持った専門家が各専門分野の検査や診断を実施します。
有資格者であれば、プロ(専門家)の責務として、隠蔽や嘘はつけません。

↓スタッフ紹介はこちらになります↓

専門家スタッフ紹介

また、私は数千件の住宅を診て参りましたので、スリッパを履かずに裸足で歩くと、家の傾斜や床の不陸が解ります。
しかし、ユーザーに対して「私が歩いて大丈夫でしたので問題無いです。」と言ったところで、全く信憑性がありません。

信頼のおける有資格者が、住宅診断の結果を解りやすく報告してくれるからこそ安心できるのだと考えます。


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6.新築の欠陥・手抜き工事の事例

新築でも違反建築や欠陥が見つかります

大手や中小の施工会社に関わらず、新築でも様々な欠陥やトラブルがあります。
以下は一例です。

ビスピッチ(ビス留めの間隔)の確認

住宅を購入する際には、床下や天井裏などもチェックが必要です。
壁紙の下地の石膏ボードのビス留め間隔にも規定があります。
田中式建物診断では、完成物件であっても壁紙で隠れているビス間隔を可視化して検査を実施します。

現代の建物は、在来工法であっても耐力壁の壁量バランスで耐震性能を確保しています。
石膏ボードも耐力壁の強度に加算されます。

このビス留めの間隔が規定よりも広くなりますと、設計上の耐震強度を確保されません。
これは、新築建売住宅で良く発見される手抜き工事ですので注意が必要です。

防火対策の法令違反

首都圏の殆どの市街地は、建築基準法22条区域や準防火地域に指定されています。

その地域内では、小屋裏(天井裏)やユニットバスの周囲にも、石膏ボードやダイライトなどの不燃材の施工が義務付けられています。

この石膏ボードなどは、法令30分耐火の不燃材ですので、火災の時には、不燃材未施工の違反建築物では、延焼が30分早まる可能性がある非常に危険な違反建築物です。
建物診断の結果、不燃材未施工による法令違反を発見した場合、契約前であれば、「契約をしない!」という選択肢があります。

↓より詳しい記事はこちらになります↓

【欠陥住宅の実例】小屋裏や天井裏に隠れた欠陥『防火違反』

【欠陥住宅の事例】新築の建売住宅で発見した欠陥住宅事例と注意点

高額な金銭を支払って購入する住宅であれば、雑な仕上げの物件は、避けたいところです。 引渡し後に発見された傷、汚れ、隙間の類は、有償修理になる事が多いので、引渡前に専門家のチェックが必須です。


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7.費用をかけずに住宅診断するには

田中住宅診断事務所

田中住宅診断事務所とゼロシステムズ

私どもでは、田中住宅診断事務所 にて、欠陥検査の業務を行なっています。

田中住宅診断事務所の診断内容
  1. 建物診断(非破壊検査も含む)
  2. 耐震診断
  3. 物件調査

上記1~3.の診断項目を全て実施する欠陥検査のことを『田中式建物診断』としています。

田中住宅診断事務所ボタン

田中住宅診断事務所では、高価な検査機器を使用するハイレベルな欠陥検査を実施しています。
簡易的な住宅診断と異なり、田中式建物診断なら隠れた瑕疵や欠陥を見落としなく知ることが出来ます。
しかし、新築の建売住宅を購入しようとする方は予算に余裕がない方が多く、ハイレベルな住宅診断を実施できない人が大半です。

そこで、誕生したのが『ゼロシステムズ』です。
ゼロシステムズを利用して新築分譲住宅を購入される方には、田中住宅診断事務所の上記1~3.の建物診断を無料で実施しています。

『建物診断のために家を売る』

一般的な不動産会社は、『家を売るために住宅診断』を導入しています。
しかし、当社では、『建物診断の専門家が仕事を確保するため』に不動産仲介業務を行うというアプローチです。

当社では、専門家スタッフが建物診断の仕事を確保するために、不動産の専門家である代表田中勲を中心に仲介業務を行なっています。
従って、仲介業者の『売るための住宅診断』とは、診断へのアプローチとクオリティが全く違います。

一般的な不動産会社は、売主と買主の両方から仲介手数料を受領します。
しかし、ゼロシステムズでは、買主からの仲介手数料を受領せず、売主からのみ仲介手数料を受領します。

ゼロシステムズ 仲介手数料無料の仕組み
仲介手数料無料の仕組み
↓より詳しい記事はこちらになります↓

新築(建売住宅)の諸費用と仲介手数料無料のメリットとデメリットについての説明

「一般的な不動産会社と比べて半分の収益で、更に建物診断も無料にして大丈夫なのか?」
と思うかもしれませんが、そもそも、『建物診断の専門家のお仕事を確保するため』の不動産仲介ですので、売主の仲介手数料さえ受領できれば、田中住宅診断事務所としての建物診断の料金を十分確保できるという考え方です。

このようにして、高価でハイレベルな建物診断を、より多くの方々が受けられるように取り組んでいます。


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8.住宅診断を行なうべき物件

1.パワービルダー系の新築建売住宅
大量生産なゆえに現場監督の目が行き届かない事と職人の技術にバラツキがあります。
上手で丁寧な職人さんもいれば下手で雑な職人さんもいます。
物件ごとに『出来の良いアタリの建物』と『出来の悪いハズレの建物』が存在しますので、住宅診断(建物診断)を受けるべきです。
2.地元工務店などが建築した建売住宅
現場監督の目が行き届き職人の技術も素晴らしい物件が多いですが。
しかし、古い技術基準の仕様(小屋裏の不燃構造等)されていて、知らずに施工ミスや違反建築をしている場合がありますので、住宅診断(建物診断)を受けるべきです。
3.都心の狭小住宅やデザイナーズハウス
設備仕様は良いのですが法令上の制限で違反建築のこともありますので、住宅診断(建物診断)と耐震診断は必須です。
4.ビルトインガレージのある木造一戸建て
壁量が足りなく耐震強度が基準ギリギリの物件も多いので、住宅診断(建物診断)と耐震診断は必須です。

※木造一戸建て(特に建売り住宅)は、新築や中古を問わず、住宅診断(建物診断)および耐震診断を実施すべきと言えます。


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9.役所の検査(完了検査)は、欠陥検査ではない

完了検査を受けた建物だから安心??

不動産会社の営業マンは「役所の検査を受けて検査済証も発行されているから安心です」とよく言います。
しかし、完了検査とは、建築確認申請どおりの建物が建築されたかの確認だけです。
完了検査は、欠陥住宅や建物の不具合を発見するための検査ではありません。

完了検査では、主に『間取り』『開口部』『建物配置』を確認します。
完了検査では、『床下に水が溜まっている』『床が軋む』『建付が悪い』『断熱材の有無』などは関係ありません。
従って、このような不具合があっても、完了検査に合格して『検査済証』が発行されてしまいます。

私どもが住宅診断(建物診断)を行なうと、完了検査を受けて検査済証が発行された後でも以下のような不具合をよく発見します。

検査済証が発行された後に発見された不具合
  1. 準防火地域なのに小屋裏の不燃材が未施工
  2. 床下収納回りの断熱材の未施工
  3. 石膏ボードのビスピッチの手抜き

また、最近では売主や建築業者が自主的に建築中に第三者機関の検査や住宅性能評価制度を導入する場合もあります。
この事は、売主や建築業者の姿勢として大変素晴らしい事だと思いますし安心材料の一つだと思います。

第三者機関の検査や住宅性能評価制度は、構造体、防水の検査がメインで、建物の仕上げの検査は殆どありません。
例えば、『床のキシミ』『建付け不良』『壁や床の傷や隙間』などの購入者が直接触れたり目に入る部分の検査はありません。

従って、第三者機関の検査や住宅性能評価制度を導入している物件であっても、住宅診断(建物診断)を受けるべきです。


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10.引渡しまで合計4回の診断を実施

1回で全ての不具合を発見する事は不可能

私どもでは、1回だけの診断で、全ての欠陥や不具合を発見する事は不可能だと考えます。
ゼロシステムズでは、引渡までに合計4回の住宅診断(建物診断)を実施して、不具合や欠陥を発見します。

↓より詳しい診断の流れはこちらになります↓

【 ご利用の流れ 】~完成物件の購入を検討中の場合


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著書の紹介

こんな建売住宅は買うな
著書:『こんな建売住宅は買うな』幻冬舎