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・建売住宅の住宅診断にかかる費用とタイミング

・住宅診断で発見した欠陥住宅の事例

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執筆者 田中 勲
(宅地建物取引士､ホームインスペクター)
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(出典：en Factory)

消費者だけでなく業者側にも役立てて頂きたい
私は､不動産業界に入り25年で約2,500件以上の建売住宅を契約してきました｡
住宅診断や物件調査をした数は､この契約件数をはるかに超えています｡

大量生産の建売住宅であっても､建築は､現場で多くの職人が関わって造り上げるものです｡
仕事が丁寧な職人もいれば､中には雑でモラルに欠けた職人も存在します｡

例えば､同じ売主の建売住宅であっても､1号棟は丁寧で品質の良いアタリの建物だが､2号棟は造りが雑でハズレの建物ということがあり､物件ごとで品質が異なります｡

消費者は､ハウスメーカーの名前や評判だけで物件の良し悪しを判断するのではなく､1棟1棟建物の品質を見極めて判断することが大切です｡

同時に消費者や業界関係者からの相談も数多く受けてきました｡
トラブル相談を受けて私が感じたことは､販売する業者側は｢数多く取り扱う物件の一つ｣または｢売り上げを上げるための手段｣としてしか考えていなく､一生に一度の意気込みで住宅を購入する消費者の気持ちを理解できていないことが多いという点です｡

消費者側だけでなく販売する側も建売住宅のチェックポイントや注意点に関する情報を共有することで､不動産取引きにおいてのトラブル回避に役立てて頂ければ幸いです｡

第1章
断熱材のヌケ､違法建築､耐震強度不足…欠陥に気づかずに後悔する建売住宅購入者たち

建売住宅の購入は､多くの人にとって一生に一度の大イベントです｡
ローコストの建売住宅と言っても､人生で最も高額な買物になるわけですから､購入後に欠陥や不具合が見つかって公開したり､大金を払って仕方なく修繕する事態になるかこなど､絶対に避けたいはずです｡

建売住宅に潜む､欠陥･不具合は､内覧会などで見学しただけでは､気づかないはずですが､購入後､少し経つと露呈してきます｡
壁の中まで雨漏りしている､建物が歪んでいる､などの欠陥･不具合を抱える建売住宅も珍しくありません｡
特に木材の腐食を招く雨漏りなどは極めて大きな問題です｡

最近､建売住宅の基礎コンクリートに問題が見つかることも少なくありません｡
近年では､建築現場の人手不足により､アルバイトや出稼ぎ外国人労働者に任せるケースも増えてきています｡
建築に関する正しい知識､経験､モラルなどに欠けた作業員による施工ミスや手抜工事が発生することもあります｡

大きな欠陥までに至らなくでも､釘がところどころ飛び出している｢雑｣な施工の建売住宅も存在します｡
そのような雑な施工の大工は､すべての仕事において雑である可能性がありますので注意が必要です｡

また､屋根裏であっても本来あるべき場所に石膏ボードが貼られていない防火違反の新築も珍しくありません｡
通常の内覧会では､屋根裏など見ることはありませんし､見たとしても建築の知識がなければ確認する術もありません｡

第1章では､これらの様々な欠陥や不具合を発見するためのノウハウを解説しています｡

出典：国土交通省-評価住宅及び保険付き住宅に係る紛争処理の申請件数(PDF)

第1章の目次

・後悔先に立たず ー 人気の建売住宅に潜む落とし穴

・内覧会では欠陥･不具合はわからない

・コンクリートの基礎部分に潜む｢木片｣

・異物の混入や空洞が､大事な基礎部分の破損も招く

・釘の飛び出しに隙間…明らかに雑な工事

・雑な大工が建てた家は後に大トラブルを招く

・建築中から雨漏り｡カビ･腐食の恐れがある最悪の欠陥住宅

・強烈な電磁波を浴び続ける電線近くの家

・健康被害も誘発する家の傾き

・構造躯体にもダメージを及ぼしかねない”うっかりミス”

・建築基準法に違反する｢石膏ボード｣の未施工

・石膏ボードのヌケで火が回りやすい危険な家になる

第2章
住宅診断や完了検査でも見落とすポイントは多い 建売住宅にに潜む恐ろしいリスク

なぜ？欠陥･不具合がある建売住宅が流通してしまうのでしょうか？
原因は､年間数千棟もの建売住宅を分譲している｢パワービルダー｣と呼ばれる分譲業者のビジネスモデルの仕組みにもあります｡
具体的にパワービルダーとは､｢初めて家を買う人達をターゲットに､延べ床面積30坪ほどの土地付き一戸建て住宅を2000万円代～4000万円代程度の価格帯を中心に分譲する建売住宅会社｣を指しています｡
ある大手パワービルダーなどは､1年間に4万棟以上も建てるとテレビCMでも宣伝しています｡

実際によく売れています｡
｢安くて人気の買いやすい物件｣に飛びつくのは当然の消費者心理です｡
しかし､大量に作って安く販売しているからこそ､品質にばらつきが出てしまうのも実情です｡

例えば､10棟ある現場で1号棟から9号棟までは､｢出来の良い当たりの建物｣であっても､10号棟だけは｢出来の悪いハズレの物件｣という可能性もあります｡
ただし､これは､パワービルダーに限ったことでなく､中小規模の宅建業者が売主の建売住宅でも同様のことが言えます｡

建築基準法に基づく完了検査では､あくまでも､建築確認申請どおりに､間取り､配置､開口部､斜線制限が守られて建築されているかを確認するのみとなります｡
従って､床下や屋根裏に欠陥があっても完了検査に合格してしまい検査済証が発行され消費者に引渡されてしまうのが現実です｡
当然､傷､汚れ､隙間､傾き､建付不良などの雑な施工があっても同様に検査済証が発行されてしまいます｡

第2章では､大量生産されるパワービルダーの特徴や注意点などを詳しく説明しています｡
逆に安価な建売住宅であっても､品質の良い物件を選ぶことが出来れば50年以上住むことができる物件にめぐり合うことができます｡

第2章の目次

・大胆なコストカットが品質のバラつきを招く

・パワービルダーは大量仕入れで価格を抑えている

・2ヵ月で1棟｡購入者の後悔を招くタイトな建築スケジュール

・腕のいい職人が不足している

・現場監督一人で50棟｡品質管理が困難なビジネスモデル

・引渡し後は自腹で修繕になる不具合に要注意

・家の品質を保証する住宅瑕疵担保責任保険制度

・大手パワービルダーの建売住宅は確認工程がひとつ少ない

・まかり通る｢ノークレーム･ノーリターン｣の売買契約

・完了検査や住宅診断では欠陥･不具合は見抜けない

・安価な建売でも質の良い家を選べば40～50年は安全

第3章
壁の中､床の下…施行者の”うっかりミス”を見逃さない22のポイント

欠陥や不具合の大部分は､施工者のケアレスミスが原因です｡
それがたとえ細かなミスだったとしても､甘くみてはいけません｡
長い年月をかけて建物をむしばみ､日常生活に支障をきたすような問題に発展する可能性もあるからです｡

皆さんに知っておいていただきたいのは､例え､建築の素人であっても､見るべきポイントを押さえて丁寧にチェックしていくと､施工がきちんと行なわれているかどうかを見抜くことができるということです｡
きちんとした仕事によって建てられた家は､特別な装飾がなくても､あるべきものがあるべき場所に設置され､必要十分な造りになっているはずです｡
この“必要十分”を満たしているかを確認できなければなりません｡

本格的な住宅診断には､専門的な機器が必要ですが､本章では､そういった機器による調査も含めて､簡単に実践できるチェックポイントを｢外装｣｢建物の見えない箇所｣｢室内｣｢水回り｣に分けて紹介しています｡
この知識をもとに内覧すれば､購入後に後悔する可能性はグッと低くなるはずです｡

第3章の目次

ポイント①　外壁の継ぎ目にひびはないか

ポイント②　外壁と水切りの隙間が開いていないか

ポイント③　ホールダウン金物のネジは十分に締まっているか

ポイント④　基礎部分のひびは要注意

ポイント⑤　ドア･窓枠の細かなキズは証拠を記録する

ポイント⑥　素足で床の感触を確かめるのが基本

ポイント⑦　床下の水漏れは大問題

ポイント⑧　パイプの貫通部はきれいになっているか

ポイント⑨　断熱材は入っているか

ポイント⑩　床下のゴミは要注意！

ポイント⑪　住宅に入ったらまず角を見る

ポイント⑫　家や床は1000分の6以上の傾きはアウト

ポイント⑬　クローゼットでわかる工事業者の腕

ポイント⑭　巾木の仕上げをチェック

ポイント⑮　階段は板と板の継ぎ目を見る

ポイント⑯　天井のシミは雨漏りを疑え

ポイント⑰　キッチンの排水をチェック

ポイント⑱　天井の点検口をチェック

ポイント⑲　給湯器は固定具合をチェック

ポイント⑳　雨水による被害を防ぐベランダ､雨どいの見方

ポイント㉑　塀の鉄筋チェックも忘れずに

ポイント㉒　”雑”な造りの家は後悔する可能性大

第4章
基準値を満たしていても安心できない 耐震強度を見極める15のポイント

日常的に地震が起きる可能性がある日本に暮らす以上､住宅購入の際に留意していただきたいことのひとつが､｢耐震性｣です｡
本章では､その基準や自分でできるチェックの仕方について解説しています｡
最近も､建物の耐震性を担保している免震ゴムに関して､試験データの偽装が行なわれていたことが発覚しました｡
この製品が､多数の自治体の公共建築物に導入されていたこともあり､大きな社会問題となりました｡

ここで言われる代名詞のひとつに｢現時点では危険ではない｣というものがあります｡
しかし､いつ､どの規模で起きるかわからない地震への備えとして､現時点での危険性を語っても意味はないと思います｡
大切なのは､“いざ”とういうとき､自分の生命や財産を守ってくれる､信頼できる建物なのかということです｡

まずは､自分自身でできるセルフチェックをしてください｡
これによって､建物の耐震性において重視すべき点や自分の家(または検討中の建売住宅)の耐震性をご理解いただけると思います｡
さらに詳しい診断を希望する場合は､専門家に耐震診断を依頼するといいでしょう｡
出典：日本経済新聞-東洋ゴムに激震 免震ゴム偽装問題

第4章の目次

ポイント①　長方形の家より正方形の家が地震に強い

ポイント②　手で揺らすだけで､揺れる家もある

ポイント③　在来工法+構造用パネルの家ならベスト

ポイント④　｢制震だから｣といって地震に強いわけではない

ポイント⑤　瓦の屋根は地震に弱く､ガルバニウム鋼板が強い

ポイント⑥　建物の角から90センチメートル以内に窓が有る場合は要注意

ポイント⑦　家の安全性を測る｢耐震基準｣を知る

ポイント⑧　耐震性をまずはセルフチェック

ポイント⑨　耐力壁のバランスに注意

ポイント⑩　ビルドインガレージの住宅は詳しい診断が必要

ポイント⑪　耐震性をアップさせる｢耐震補強工事｣

ポイント⑫　中古の場合は耐震補強工事の前に耐震診断が必要

ポイント⑬　地盤調査も欠かせない

ポイント⑭　複雑な凹凸のある建物は避ける

ポイント⑮　プロが行なう木造住宅の耐震診断を利用する手も

第5章
電磁波､ホルムアルデヒド､放射能…有害物質を見抜く5つのポイント

これまで建物の構造に関わる欠陥･不具合について解説してきましたが､その他にも､住宅を購入するにあたって見過ごせない重要なチェックポイントがあります｡
それは､健康的に暮らせるかどうかという点です｡

家がもたらす健康被害の代表格は､シックハウス症候群です｡
1990年代後半に大きな問題となりマスコミにも大きく取り上げられたため､ご存じの方も多いと思います｡
このシックハウス症候群の原因となるのが､ホルムアルデヒドなどの有害物質です｡
2003年に改正建築基準法が施行され､有害物質を放出する建材の使用が禁止されて以来､全体的に良い方向へ向かいつつありますが､その一方で､第2章で述べたような背景から､いまだに有害物質を含んだ安い資材の家が一部に出回っているのが現実です｡

また､建築基準法改正によって､ホルムアルデヒドなどの一部の有害物質に対する規制は強化されましたが､対象から漏れている物質の中にも､人体に重大な健康被害をもたらす有害因子は存在します｡
例えば､欧米では既に問題視されている電磁波や､福島第一原発事故を契機に世間の関心を集めている放射能などです｡

家は一日のうちで長い時間を過ごす憩いの場です｡
建物自体に有害物質は含まれていないか？
周辺の環境に問題はないか？
本章で述べるポイントをチェックして､健康に長生きできる終の住処を見つけましょう｡

第5章の目次

ポイント①　住宅の購入時には電磁波を測定する

ポイント②　家の中の電磁波が強い場所･弱い場所を把握する

ポイント③　シックハウス症候群を引き起こす有害物質

ポイント④　シックハウス症候群を防ぐ換気性能

ポイント⑤　測っておきたい放射線量

第6章
売り文句にはウラがある 不動産の営業マンに騙されないための8つのポイント

オープンハウスや現地販売会などに足を運べば､不動産会社の営業マンに話を聞いたり､営業をかけられたりすることになります｡
不動産会社の営業マンとの会話はどうも苦手と感じる人も少なくないのではないでしょうか？
当たり前のことですが､営業マンは基本的に｢売ること｣が仕事ですから､さまざまな売り文句で商品を買ってもらおうとします｡

それがビジネスなので悪い･良いなどと評する立場にありませんが､売り文句を鵜呑みにしてしまうと､住宅を購入して後悔してしまうケースがあることは否定できません｡
営業マンのセールストークの多くは､売ることが第一目的であって､購入後の長い人生までは考慮していないことも､ままあります｡
売ることを優先してしまうと､建物の階段に隙間があったり､釘が出ていたりしても､決して触れることはありません｡

売るために活動しているのですから､物件のいいところだけを強調し､あの手この手で販売しようとします｡
言葉を選ばずにいえば､売ってしまえばそれまで､と考える営業マンも中にはいます｡
ですから､この章では､｢注意すべき営業マン｣の｢注意すべき売り文句｣や住宅ローン選びの優先順位などについて紹介しています｡

第6章の目次

ポイント①　名刺で見分ける｢押しの強い｣営業マン

ポイント②　｢事務所に行きましょう！｣は要注意

ポイント③　｢土日に何件か見に行きましょう｣と言う誘いにはのらない

ポイント④　物件の情報を明かさず､客の情報ばかり知ろうとする

ポイント⑤　知識不足の営業マン

ポイント⑥　提携の住宅ローンばかりすすめてくる営業マンは要注意

ポイント⑦　住宅ローン選びの優先順位を覚えておく

ポイント⑧　しつこい勧誘にはこう対処する

第7章
引渡し前の徹底チェック＆適切処置で一生満足できる住宅を手に入れる

第3章から第6章までお読みいただき、物件の「どこをチェックすればいいのか」がおわかりいただけたと思います。
ただし、引渡し後に不具合が見つかっても、修理などの対応はしてもらえない場合もありますので、事前にしっかりチェックする必要があります。
ここでは、どの段階で、チェックすればいいのか、住宅選びから引渡しまでのプロセスについて解説しています。

第7章の目次

・｢住宅選びから引き渡しまで｣のステップ

・不安な場合は第三者を入れる

・欠陥･不具合が見つかったら確実･明確に伝える

・じっくり選ぶなら繁忙期は避けるべき

・十分チェックすれば一生満足できる建売住宅が手に入る

おわりに

最後までお読みいただきありがとうございます｡
私は､仲介手数料無料ゼロシステムズというサイトを運営して､ご利用いただいたお客様に無料で田中式建物診断を提供しています｡
田中式建物診断は､一般的な住宅診断に加え､耐震診断と非破壊検査､電磁波測定など多岐にわたります｡

なぜ､私がこうしたことまで手掛けるようになったかといえば､私自身も新築(建売住宅)の施工に疑念を抱いたからに他なりません｡
以前､お客様と内覧に行った際､｢この家､地震が起きても大丈夫なんでしょうか？｣と聞かれました｡
当時は､まだ今のような住宅診断をしていなかったので､｢設計段階で計算しているはずですから大丈夫です｣と答えました｡

するとそのお客様が､｢それはわかっている｡どの程度､地震に大丈夫なのかを知りたいんです｣と言われました｡
当時の私はそれに答えられませんでした｡
真剣に購入を検討している方の疑問にしっかり答えられないことが悔しくて､また､お客様に申し訳なく思い､耐震診断の勉強を始めたのがきっかけで､今のような住宅診断や耐震診断を行うようになりました｡

そもそも､｢会社を大きくしよう｣とか｢業界一番になろう｣という考えはなく､中小企業であっても､皆様のお役に立てる魅力ある会社でありたいと思い､努力を続けています｡
その甲斐もあり､おかげさまで､これまで多くのお客様から喜ばれてきました｡
本書では､私がこれまで培ってきたノウハウの中でも､特に皆さんが自分で診断できるようなチェックポイントを中心にまとめました｡

建築についての深い知識がなくても､建売住宅をある程度見極められるようになると思います｡
家は､生命と財産を守る器です｡
本書を通じてトラブルなく一人でも多くの方が良質な住まい選びをされることを祈っています｡

田中勲