ハザードマップ と水害の可能性がある物件の見極め方

河川氾濫のハザードマップの例(足立区)

水害ハザードマップ

「学区域限定で探している・・・」
「探している市区町村のほとんどがエリア内・・・」

購入を検討している物件がハザードマップのエリア内の場合
購入を検討している物件がハザードマップのエリア内という場合は、本来であれば、できれば違う地域で住まい探しをした方が良いと言えます。
しかし、学区域限定で物件を探している、もしくは、探しているエリアのほとんどがハザードマップのエリア内ということもあります。
その場合、簡単にエリア変更して物件探しをすることは出来ないという人も少なくありません。
ここでは、検討物件がハザードマップのエリア内にある場合の判断の目安について解説します。

 

水害ハザードマップは大きく分けて2種類ある

河川氾濫のハザードマップの例(世田谷区)

世田谷区水害ハザードマップ
ハザードマップには、「内水による浸水被害」と「河川の氾濫によるい浸水被害」の2種類があります。
内水(ないすい)による浸水想定ハザードマップ

周囲に比べて地勢的に低い場所では集中豪雨などにより側溝や下水の排水能力を超えると道路や住宅地などが浸水します。
例.集中豪雨は長期的降雨による道路冠水、半地下の駐車場の冠水など

河川氾濫による浸水想定ハザードマップ

集中豪雨などにより河川や水路の水が溢れ出す河川の氾濫。
集中豪雨などにより河川や水路の水が堤防を越えて水が溢れ出す河川の氾濫の事を越水(えっすい)と言います。
集中豪雨などにより堤防の無い河川や水路の水が溢れ出す河川の氾濫の事を溢水(いっすい)といいます。
例.台風などにより堤防が決壊など

「内水」と「河川氾濫」を分けて検討する

ハザードマップを見て住宅の購入を検討する際には、「内水による浸水被害」と「河川氾濫による浸水被害」を分けて検討する必要があります。

内水(ないすい)による浸水被害の特徴

内水ハザードマップの例(戸田市)

内水
特徴:発生頻度高い・被害規模小さい・限定的エリア
内水による浸水被害は、集中豪雨が降ると河川が氾濫しなくても道路冠水や半地下駐車場の浸水など比較的発生し易い水害と言えます。
しかし、内水は、河川氾濫と異なり、一時的な浸水であることが多いため水深50cm未満の被害が小さな浸水想定となります。
※地域により1mを超える内水もありますので各市区町村の内水ハザードマップをご確認ください。
河川氾濫による浸水被害の特徴

河川氾濫のハザードマップの例(戸田市)

河川
特徴:発生頻度低い・被害規模大きい・広範囲なエリア
河川氾濫による浸水被害を想定したハザードマップでは、堤防の決壊や河川の水位が危険水位を超えて越水した場合を想定して作成されています。
そのため、浸水想定範囲は広大かつ水深50㎝未満というエリアもあれば、水深5m以上というエリアもあり、実際に発生した場合は、激甚災害レベルとなります。
河川氾濫による浸水被害を想定した各ハザードマップでは、「降雨量何百ミリを想定」や「1000年に1度の確立で発生する大雨」などの発生頻度について記載があるので、住宅の購入を検討する場合は、その発生頻度の記載内容も判断の目安にすることができます。

ハザードマップでだけでなく過去の災害履歴を確認

過去の災害履歴の記録例(板橋区)

過去の水害履歴
各市区町村の防災を管轄する部署では、ハザードマップだけでなく町名や丁目など地域ごとの過去の災害履歴を記録しています。
物件の購入を検討する時には、ハザードマップを取り寄せるだけでなく、各市区町村の防災を管轄する部署で過去の災害履歴の記録を閲覧することで、物件の水害被害の可能性についておおよその判断をすることができます。

基礎高が確保されていれば内水程度の水害なら被害はない

基礎高
近年の新築分譲住宅では、基礎高400㎜以上、基礎パッキン通気の基礎仕様一般的です。
この基礎仕様であれば、水深40㎝程度までなら床下や床上浸水になることはありません。
また、宅盤が道路から何㎝高くなっているかを確認することも大切です。

現地では基礎高と道路からの高さを確認することが大切
基礎高2
例えば、宅盤が道路から150㎜高く、そこから基礎高400㎜であれば、合計550㎜までなら床下や床上の浸水被害はないことになります。

半地下形状の基礎仕様は水害リスク大

短時間の集中豪雨でも基礎高が低い物件は浸水する可能性が高い
半地下
市街地にある狭小住宅や3階建の新築分譲住宅では、高さ制限などの建築規制を回避するために半地下形状の基礎仕様で建築している物件も少なくありません。
このような基礎仕様では、宅盤から室内床面までの高さが低いので床上浸水になりやすい構造の建築物と言えます。
ハザードマップで浸水エリア内で、このような物件の購入を検討する場合は、予め水害を想定した備えをしておく必要があります。

ハザードマップ浸水エリア対策
物理的な対策方法

<水で膨張するタイプの土のう>
土嚢
浸水発生時には土のうを設置することで、道路から家屋内への雨水の浸入を抑えることができます。設置は容易に行うことができます。土のうはホームセンター等で入手できます。
参考予算:数千円程度
<強制的に水を排出する水中ポンプ>
ポンプ
敷地内に浸入した雨水を排除するためには、水中ポンプの利用が効果的です。
水中ポンプはホームセンター等で入手できます。
ポンプの能力や種類については、販売店や製造者へご確認ください。
参考予算:2万円前後

ハザードマップ浸水エリア対策
火災保険の水災(水害)のオプションに加入する

<火災保険は床上浸水の被害でも補償してくれます>
水災
火災保険では床上浸水の被害でも補償してくれます。
内水レベル程度の浸水であれば、個人が物理的な対策で被害を食い止められる可能性は十分にあります。
しかし、河川氾濫による浸水になると、個人の物理的な対策では限界があります。
万一、床上浸水となり建物や家財が損害を受けたときに補償してくれる保険が火災保険です。
ハザードマップで浸水想定エリア外であっても、万一のことを考えると火災保険の水災補償のオプションは検討するべきと言えます。
参考予算:年間1万円~2万円程度

ハザードマップ浸水エリア対策
災害への日頃の備えと心の準備

<万一の時に優先すべきものを考える>
土のうや水中ポンプを用意して、火災保険の水災オプションにも加入して準備万端に備えていても日頃の防災への心の準備も大切です。
例えば、万一、水害が発生した場合は、大切なものを1階から2階以上に運びあげるリストなども用意しておくと万全です。
現在の新築住宅は、コンクリートの基礎に土台がホールダウン金物というアンカーで固定されていますので、洪水になっても流されることはありません。※津波のような急流は別格です。

ゼロシステムズでは契約前にハザードマップと過去の災害履歴も調査します

<建物診断・耐震診断・物件調査の重要性>
ゼロシステムズでは、不動産を契約前には必ず建物診断、耐震診断だけでなく各市区町村の役所に直接出向き物件調査を実施します。
物件調査では、都市計画や道路権利だけでなく、ハザードマップと過去の災害履歴の調査も実施します。
不動産をご購入後に後悔しないためにも建物診断、耐震診断、物件調査は必須だと私どもでは考えます。