コロナ禍で新築一戸建ての価格が高騰!!
~ 在庫不足・土地価格・建築費が高騰している理由とは?

価格が高騰している理由とは?

なぜ?コロナ禍なのに建売住宅が売れている?

コロナなのに新築(建売住宅)が売れてる
経済格差は広がっているが、売れているのは確か

現在の住宅市場は、「コロナ禍バブル」とい言われるくらい売れ行きが好調で、首都圏の新築一戸建ては、在庫不足の状態が続いています。

コロナ禍で国内においても経済格差が拡大しており、住宅を購入できる人と購入できない人の格差が現在はっきりと分かれています。
コロナ禍で経済が回っていないはずなのに、なぜ建売住宅が売れているのでしょうか。

2LDKの間取りはリモートワークに不向き

アパート
本人よりも家族が窮屈!?

コロナ禍でも新築住宅が売れる理由は、緊急事態宣言や蔓延予防対策の関係でリモートワークが増えたことが原因の一つです。

例えば、1LDKや2LDKの賃貸住宅では、毎日、在宅勤務していると、在宅勤務をしている本人よりも、回りの家族が気を使ってしまい物理的なものだけでなく精神的な窮屈感が飽和状態になるようです。
特に、乳幼児や未就学児がいる家庭では切実です。

確かに、毎日、リビングやダイニングのテーブルで、パソコンで仕事されていては、家族の人もちょっと迷惑かもしれませんね。
そのため、「もう少し広いお部屋を探そう!」となるのです。

低金利の現在では、家賃並みで、4LDK+車庫スペースつきの新築一戸建てが購入できるのです。


売れ行きが絶好調でも売主・買主の両方に弊害!?

建売住宅なのに完成前に完売

現在、建売住宅市場は非常に売れ行きが好調で、首都圏では物件の在庫数が不足しています。

特に、飯田グループホールディングスが首都圏で分譲している新築建売住宅の在庫不足は切実です。

在庫不足のため完成物件がないので、現在、更地状態や建築途中で売れてしまう状況が続いています。
建売住宅なのに工事が終わって完成するのを待っていると、既に成約済みとなっている現場ばかりです。


クオリティー低下の懸念

欠陥住宅の発見率は変化ないが、雑な造りの現場は増えた

建物診断をする立場からのお話となりますが、やはり、今年に入ってからは、雑な造りをしている現場を発見する機会が増えました。

本来必要な天井裏の断熱材や小屋裏の不燃材が施工されていない施工ミスや施工不良(いわゆる欠陥住宅)は、常に一定数を発見していますので、この時期だからと言って特別に増えた感じはありません。
ただし、雑な造りをしている現場や、売主の対応が強気(横柄)となり、物件自体のクオリティーが低下していると実感しています。

今の建売住宅市場は、需要の方が多い売り手市場です。


補修を拒む売主担当者

現況有姿という言葉の乱用!?

原価が高くなると、出来るだけ余計なコストを下げようとしますので、建築工期の短縮、外構工事の簡素化、傷補修の対応などに影響がでてきます。

例えば、完成した住宅の壁や床に目立つ傷が付いていても、売主担当者によってですが、「当社は現況有姿ですので補修しません」や「生活に支障のない傷は補修対象外です」と言って修理を拒まれることがあります。

確かに、不動産売買契約書には、現況有姿売買と書いていますが、これは、初めから付属しているものを移動や取り外しはできない、または、標準装備以外のものを設置する場合は、追加費用がかかる。という意味です。

施工中についた傷が現況有姿という意味ではありません。
当然、引渡し後に発見した、傷・汚れ・隙間の類は、現況有姿となり、補修や是正の費用負担は、買主となります。

通常、引渡し前に発見した場合は、まともなハウスメーカーであれば、補修して引渡します。
そのために、一般的に引渡し前の立会いが御座います。

引渡し前の立会いをして、傷を補修しないのであれば、立会いを行う意味がありません。
社会通念上で補修すべき傷であれば、必ず補修するように要請しますけど・・・。

売主業者、営業所(支店)、営業所長、担当者によっては、住宅診断 や 建物診断 を拒む売主もあります。
そのような売主の場合は、ゼロシステムズでは、はじめから契約することができません。


価格高騰の理由

原価が高くなっている

「売れ行きが絶好調!!」と言っても、飯田グループホールディングスに限らず、建売住宅の売主は、在庫不足で販売物件が無くなってしまうと経営が成り立ちません。
そのため、躍起になって住宅地を仕入れています。

土地仕入れは、売主にとっては生命線と言えます。
少しでも物件在庫数を増やすために、住宅地として立地条件が良い土地は高値で仕入れている状態です。
駅から近い面積が広い土地は、分譲マンション業者が高値で仕入れます。

その結果、首都圏の土地価格は、上昇していると言えます。
また、資材と人材の不足も建築現場では切実で、近年では建築コストが急上昇しています。
その結果、土地価格、建築費の両方で原価が高くなっています。

これが、コロナ禍でも建売住宅の売れ行きが良く、物件価格が高騰している理由となります。
最近では、今までであれば10区画にして分譲していた面積でも12区画に分譲することにより、1区画あたり土地面積を小さくして、物件価格を下げる対応をしている売主も出てきました。


今後の予測

今後しばらく土地価格は下がらない可能性

新型コロナウィルスにより経済システムの破綻をさけるために、各国では多額の国債を発行して金融資産が膨れ上がっています。
その結果、世界では、貨幣価値が低下して物やサービスの価値が高くなっています。

日本では、需要のある市街地の地価は今までよりも上昇する可能性があります。
しかし、日本の人口は減っていますので、首都圏以外の需要の少ない地方の地価は、価格のつかない無価値の不動産も出てきます。

この、新築建売住宅や新築マンションが分譲されているような市街地の土地価格の高騰は、今後しばらく続くと予測されています。
また、需要がある土地と需要がない土地の地価の差が、極端になることが予測されています。


著者:田中勲


著書の紹介

こんな建売住宅は買うな
著書:『こんな建売住宅は買うな』幻冬舎