中古マンション購入時のチェックポイント
~ 修繕履歴 / 給排水管 / 修繕積立金 など ~

中古マンションにはアタリとハズレがある

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マンションは『区分所有建物』に分類される

マンションイメージ
中古マンションは
  • 『低層マンション』
  • 『高層マンション』
  • 『タワーマンション』
  • 『リノベーションマンション』
  • 『ヴィンテージマンション』

など様々な呼び方をされていますが、ファミリー向け郊外型マンションでも都心の高級タワーマンションでも、法律的には『区分所有建物』と同じ分類になります。

区分所有建物には『専有部分』と『共有部分』がある

区分所有建物は、一つの建物を複数の所有者で共有するため、様々な規制や制限があります。
その中で、『専有部分』と『共有部分』の存在が、中古マンションを購入する上で注意すべきポイントとなります。

■ 専有部分

専有部分とは、簡単に言えば『購入した部屋』のことです。
室内の天井/壁/床から、室内に設置された設備
などが含まれます。

■ 共有部分

共有部分とは、簡単に言えば『マンションの住民全員が使用できる部分』のことです。
マンション入り口のポーチ/廊下/階段/エレベーター/給排水管/などから
各部屋を囲むコンクリート部分/天井裏/床下スラブ/火災報知器
など、マンション全体の設備が含まれます。

区分所有建物

区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことである。
(中略)
なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれる。
また、この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」という。

廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有する。

また建物の敷地も、区分所有者の共有となる(ただし土地権利が借地権である場合には「準共有」となる)。
このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれる。

従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになる。

ここでは『専有部分』と『共有部分』の存在を踏まえて、中古マンションを購入する際の注意点やチェックポイントを解説いたします。



『専有部分』のチェックポイント

マンションのインテリア

名ばかりリノベーションに注意

近年、多くの中古マンションが、リノベーションマンションとして不動産市場に流通しています。
しかし、中にはリノベーションとは名ばかりの、表面をリフォームしただけの物件がありますので注意が必要です。

水回りが交換されていない
マンションのキッチン

水回りが既存のままのリフォームマンション

リノベーションマンションと謳っていても、水回り(キッチン、浴室、トイレ、洗面)が既存設備のままという場合があります。
この場合、水回り設備は、中古品ですので経年劣化で動作不良を引き起こす場合がありますので、必ず動作チェックをする必要があります。

例えば、シャワーや蛇口が既存のものを利用した場合、旧所有者が退去後、しばらくの間、空室状態が続くと蛇口内部のパッキンが乾燥劣化して水漏れの原因となる場合があります。

また、給湯器を新品に交換しているかも大切なチェックポイントです。
給湯器の製品寿命は、大よそ10年です。

給湯器スイッチ もし、入居後に故障した場合、修理や交換に10万円以上の出費となりますので注意が必要です。
内覧時には、給湯器の製造年月も確認するようにしましょう。

水回りを新品に交換されているが床に段差が生じている
マンションのユニットバス

交換されたユニットバス

水回り(キッチン、洗面、浴室、トイレ)が新品にする場合、既存と新規の設備の高さの違いにより排水管施工に無理を生じる場合があります。

水回りの排水管には、排水を流す為に勾配が必要です。
リノベーションで水回りを交換すると排水管に勾配を設ける為に、浴室やキッチンの床を高くする場合があります。

その場合、廊下やリビングの床に比べて、キッチンや浴室の床の高さが高くなり段差が出来る場合がありますので注意して確認する必要があります。

特にキッチンや浴室などの水回り設備が共用廊下から離れた位置に変更されている物件は、排水管の勾配をとる為に水回りの床が高くなる傾向があります。

天井裏の排水
床下スラブの解説画像

床下スラブの構造

天井裏の写真

マンションの天井裏

天井裏に上層階の排水管が通っているマンションがあります。
浴室などの天井点検口からチェックすると上層階の排水管などが見える場合があります。
もし、上層階の排水管が見えた場合は、水漏れ、滲み、結露、流水音などを必ずチェックしましょう。

私どもでは、赤外線建物診断技能士が赤外線サーモグラフィーを利用して目には見えない排水の滲みや結露もチェックします。

扉などの建具は交換されているか

ドアノブ 広告にリノベーションマンションと記載されていても、扉などの建具に関しては、交換されずに既存のまま。という場合があります。
その場合、傷 / 汚れ / 隙間 / 摩耗 / ドアノブのガタツキ / 建付け不良 などが無いか、十分にチェックしておきましょう。


専有部分のその他の注意点

以下は、リノベーション工事の有無にかかわらず、中古マンションとしてチェックしておくべきポイントとなります。

分電盤(ブレーカー)をチェック
ブレーカー

ブレーカーの仕様も要確認です

一般的な住宅のアンペア数は40Aが目安です。
オール電化の場合は、60Aは必要です。
中には 30Aの物件もあります。

電力会社との契約でアンペア数を上げられれば良いのですが、築年数が古い中古マンションでは、30Aより上げられない物件もあります。
アンペア数が上げられず、頻繁にブレーカーが落ちてしまい、使いたい家電が自由に使えない。という事態を避けるために、購入前にチェックしておきましょう。

水圧が低いとシャワーが弱い
シャワーヘッド

シャワーの勢いもチェック

築年数が古い中古マンションでは、水道の水圧が低く、シャワーの勢いが弱い物件があります。
内覧時には、シャワーから水を出して、水圧のチェックをするようにしましょう。

エアコンの取付け可否をチェック

エアコンの設置位置 北側の部屋や窓の無い部屋には、エアコンを取り付け出来ない場合があります。
各居室で、エアコン用コンセントと配管口の有無をチェックしましょう。

また、ベランダや廊下などに室外機を設置できるか確認しておきましょう。

内覧時には必ずベランダに出て確認

マンションのベランダ マンションのベランダは、専有部分ではありません。法律では、廊下と同じように共用部分とされています。
消防法でも、ベランダは緊急時の避難通路として使用すると規定されているため、通行の妨げになるような物品の設置は禁止されています。
また、マンション毎の使用規則で、美観を損ねるような使用を禁止するなど規定されていることもあります。
しかし、平時には『専用使用権』を認められた設備であるため、マンションの使用規則と併せたチェックが必要となります。

  • ・雨水管からの水漏れをしていると、ベランダがジメジメしている事もあります。
  • ・緊急避難用梯子などがあるベランダは、それが邪魔でベランダを使用し難い場合があります。
  • ・隣戸のベランダの状況も確認しましょう。
     隣戸がベランダにゴミを放置していたり、ベランダで動物を飼っていたりすると、臭気がある場合があります。
     緊急避難時に通行できなくなる恐れもあります。


『共有部分』のチェックポイント

マンションのエントランス

マンションの掲示版等から分かることもあります

掲示物を確認して入居者のモラルを知る

郊外型ファミリータイプのマンションに良くあるケースとして、新築時に売れ残った住戸を水面下で、常識的に住宅ローン組めないような属性の良くない顧客に、無理やり住宅ローンを組ませて強引に販売してしまうマンション販売業者がいます。

その場合、入居者の質(モラル)が低下して秩序の良くないマンションになる場合があります。
内覧時には、マンション内の掲示物もチェックしましょう。

掲示物の例

  • ・「ベランダからゴミやタバコの吸い殻を投げ捨てないで下さい!」
  • ・「エレベーターのボタンにタバコを押し付けないで下さい!」
  • ・「共用部分で犬を散歩させないで下さい!」
  • ・「深夜に奇声を発しないで下さい!」

このような掲示物があるマンションは要注意と言えます。

エレベーターの設置基数

タワーマンションや世帯数が多いマンションでは、世帯数の割にエレベーターの基数が少ないと通勤時間帯にエレベーターが満員で乗れない事があります。
エレベーター台数に余裕があるのかどうかも、タワーマンションなど高層マンションのチェックポイントです。

エレベーターの規格変更

エレベーター設備も建築基準法の改正に伴い既存不適格なエレベーター設備の中古マンションが多く存在します。
エレベーター設備が新規格にリニューアルされているかを確認する目安は、エレベーターのドアが閉まる時に手をかざした際、赤外線センサーでドアが自動時に開くと新規格です。

手がドアにぶつかってドアが開いたら旧法の既存不適格のエレベーターです。
既存不適格のエレベーターを新規格のエレベーターにリニューアルした場合、1基あたり1千万単位で修繕積立金から出費することになります。

給排水管の老朽化

マンションの給排水管

老朽化を放置されていないかチェック

築年数の経過とともに給排水管の老朽化は避けて通れません。
マンション全体の修繕状況や修繕計画をチェックする必要があります。

例えば、
・給排水管のリニューアルが完了しているか?
・少なくとも1年に1度は、給排水管の高圧洗浄を行なっているか?
などをチェックする必要があります。
また、長期修繕計画も確認しましょう。


マンション全体としてのチェックポイント

大型マンションの外観

マンション

マンションの高さ別の問題点

所在階が1~2階の場合

特に北部屋は、結露やカビの温床となりやすいので注意が必要です。
内覧時は、北側の部屋の窓枠(サッシ枠)のビス(ねじ)を確認しましょう。
結露やカビがある部屋では、窓枠のビスが黒く錆びています。
リノベーションやハウスクリーニングが完了している物件でも窓枠のビスまで綺麗に清掃している物件は、殆どないので目安になります。

所在階が最上階の場合

屋根(屋上)が陸屋根の建物の場合、太陽光で熱せられた屋上の熱が、最上階の部屋の天井に伝わり易く下層階に比べると室温が高くなります。
最悪の場合、非常に冷房が効きにくい物件もありますので注意が必要です。

階数15階前後の高さのマンション

国内で最も多いマンションは、高さ45m以下の物件です。
高さ45mを超えると、建築基準法などの規制が非常に厳しくなります。
従って、高さ45m以下のマンションが最も多いのです。

そこで、注意するポイントは、そのマンションの階数です。

多くの高さ45mのマンションでは、14階建て又は15階建です。
殆どの分譲会社は、総戸数を増やして分譲時の利益を優先する為に、14階建てでなく15階建てにします。
建築基準法では、合法的ですので全く問題はありませんが、入居者の快適性などは、14階建ての方が優れていると言えます。

【高さ45mで15階建てのメリット】
・15階建ては、戸数が多い分、キッズスペースなどの共用部分が充実している事もありますのでメリットと言えます。
・総戸数が多くなるのでスケールメリットで価格や管理費などを抑えられる。
【高さ45mで15階建てのデメリット】
・高さ45mで15階建のマンションは、14階建に比べると天井高が低い
・階高が低いことで、天井や床が二重床や二重貼天井でなく直天井や直床の施工の場合があり、その影響で遮音性が劣る場合があるので注意が必要
・階高が低いことで、リノベーションがし難かったり、リノベーションで二重床にすると更に天井高が低くなる場合がある。

耐耐震性

昭和56~57年前後以前に完成した中古マンションは、建築基準法の旧耐震と新耐震の変わり目の物件ですので現行の耐震基準を満たしていない場合がありますので注意が必要です

  • ・耐震補強工事を行なっているか?
  • ・耐震診断を行なったか?
  • など詳しく確認する必要があります。

築年数が古いマンション

築年数が古くても、立地条件が良ければ十分に高い価値を見い出せる中古マンションも数多く存在します。
近年では、そのようなマンションの事を『ヴィンテージマンション』などと響きの良いフレーズで呼ばれています。
しかし、築年数が古くなると様々な問題点が出てきますので、購入の際には、十分な注意が必要です。


中古マンションにおける健康被害の可能性

ホルムアルデヒドを発生している

シックハウスのイメージ 一般的にクロス(壁紙)やフローリングなどは、F☆☆☆☆(フォースター)規格の建材を使用していますが、中にはホルムアルデヒドの発生濃度が高い物件があります。

リフォームやリノベーションでは、建築確認や完了検査などの検査がありませんので要注意です。
(あっても基準が甘い社内検査程度の場合が多いです。)

例えば、輸入建材を多用している物件では、F☆☆☆☆規格の建材でないことがあり、ホルムアルデヒド濃度が高い物件があります。
特に高級タワーマンションやデザイナーズマンションのような物件では注意が必要です。


鉄筋コンクリートの劣化に伴う欠陥

コンクリートの劣化に伴う欠陥として、『白華現象』と『爆裂現象』があります。

内部からの白華現象には要注意

コンクリート打ち立ての、表面的な白華現象は問題ありません。
しかし、古くなったコンクリートのヒビ割れ部分の内部からの白華現象には要注意です。

白華現象とは

白華現象①

↑白華現象の例①↑

コンクリートやモルタルの表面上に発生する白い模様のことを白華現象(エフロレッセンスといいます。
これは、セメント中に含まれる炭酸カルシウム成分が水に溶けて表面に現れてます。
打設時に現れることが多いですが、コンクリート圧縮強度的には問題はありません。

白華現象②

↑白華現象の例②↑

ただし、②の写真のように、ひび割れの中から湧き出てくるような白華現象は、コンクリートの劣化が進展している可能性が高いので注意が必要です。

爆裂現象は速やかな補修が必要

爆裂現象とは?
爆裂現象

↑爆裂現象の例↑

コンクリートに発生したひび割れ部分から空気と水分が侵入して内部の鉄筋を劣化(錆)を誘発します。
鉄筋が錆びると体積が膨張して、その膨張圧力によりコンクリートが内部から破裂します。
この現象を爆裂現象と言います。

爆裂現象が発生した部分は著しく強度が低下します。
そのまま放置すると範囲が広がり、最悪の場合コンクリートの崩落に繋がります。

適切に修繕工事が行われていない可能性を疑う

中古マンションとしての将来の資産価値に差が出る

中古マンションを見学に行って、エントランス、廊下、階段、ベランダなど鉄筋コンクリート造の構造部分で、写真のような爆裂現象や白華現象を確認できた場合は、適切に修繕工事がされていない可能性があります。

築年数40年以上の高経年化した中古マンションでは、適切に修繕工事が実施されている物件と、されていない物件の差が将来の資産価値に大きく影響しますので、契約する前には専門家の住宅診断だけでなく過去の修繕履歴や修繕積立金の多寡を確認する必要があります。


管理状況や法的な部分等のチェックポイント

既存不適格な中古マンション

用途地域や高さ制限の変更

建築基準法や都市計画法も時代の経過とともに変化する事があります。
近年では、用途地域に高さ制限(高度地区や斜線制限など)の規制が付加されました。
特に斜線制限が付加された場合、将来的にマンションの建替えを検討した場合、同規模のマンションが建築出来ない場合があり、マンション自体の価値が低下することになります。

登記の問題点

土地の権利が借地権

多くのマンションでは、土地の権利が所有権です。
しかし、都心部では、土地の権利が借地権の場合があります。

特に築年数が古い中古マンションで立地の割に割安に感じられる中古マンションでは、土地の権利が所有権でなく借地権という場合があります。
その場合、管理費、修繕積立金の他に『地代』というものが発生しますので月々のランニングコストが高くなります。

また、借地権の場合、住宅ローンを利用して購入しようとすると金融機関によっては、借入が出来ない(住宅ローン融資対象外)という制限が出る場合がありますので注意が必要です。

土地の権利が敷地権でなく共有

築年数が古い(昭和50年代よりも以前)の中古マンションでは、各区分所有者の土地の権利が『敷地権』の設定がなく、単なる共有名義という場合があります。
土地の権利に『敷地権』の設定がない場合、土地と建物の名義を別々に転売が出来るようになる為、マンション全体の権利が複雑化してマンション価値が低くなる場合がありますので注意が必要です。

管理状況のチェックポイント

『重要事項調査報告書』を必ず取り寄せて確認しましょう。
重要事項調査報告書とは、区分所有者又は不動産仲介業者がマンションの管理会社に請求して有料取得できる書類です。

重要事項調査報告書の主な記載内容

  • ・管理会社の名称や連絡先
  • ・修繕積立金の状況
  • ・管理費や修繕積立金の滞納状況
  • ・駐輪場の空き状況と使用料
  • ・駐車場の空き状況と使用料
  • ・各費用の値上げ計画の有無
  • ・SOHO(事務所)利用の可否
  • ・ペット飼育の可否

重要事項調査報告書には、マンションを購入を検討する際に必要な様々な情報が記載されています。


住宅ローン融資不可の中古マンション

金融機関により住宅ローンやフラット35が使えない物件がありますので注意が必要です。

銀行などの住宅ローンが利用できない中古マンション
  • ・専有面積が30㎡を切る中古マンション
  • ・土地権利が借地権の場合や敷地権の設定がされていない中古マンション
  • ・管理形態が自主管理の中古マンション
  • ※金融機関により規定が異なります。
フラット35が使用できない中古マンション
  • ・長期修繕計画が無い
  • ・専有面積30㎡を切る中古マンション
  • ・建築確認日が昭和56年5月31日以前で耐震基準に満たしていない場合

「現金で購入するから関係ない。」と思っても、住宅ローンを利用できない物件となると購入出来る人が限定され、マンション自体の価値が低くなりますので注意が必要です。

経営破綻したゼネコンの中古マンション

リーマンショック以降に経営破綻をした分譲会社やゼネコンのマンションは、管理や修繕計画に支障を来たす可能性があります。
経営破綻した分譲会社やデベロッパーが建設したマンションを購入しようとする場合、管理会社や長期修繕計画の状況を確認するようにしましょう。


近年経営破綻したゼネコンの一例
  • ・プロパスト
  • ・総和地所
  • ・新日本建物
  • ・コスモスイニシア
  • ・日本総合地所
  • ・穴吹工務店
  • ・藤沢建設
  • ・ジョイントコーポレーション
  • ・ダイナシティ
  • ・モリモト
  • ・ダイア建設
  • ・シーズクリエイト
  • ・ゼファー
  • ・アーバンコーポレーション
  • ・スルガコーポレーション

中古マンション契約までのプロセス

  1. 内覧は、専門家に同行してもらう。
  2. 専門家に赤外線建物診断と住宅診断をしてもらう。
  3. 電磁波とホルムアルデヒド濃度の測定をしてもらう。
  4. 重要事項調査報告書を取得してマンション管理士に見てもらう。
  5. ファイナンシャルプランナーに資金計画を作ってもらう。
  6. 総合的に検討してから契約をする

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