住宅ローン35年後の不動産市場を未来予想

住宅ローン35年後の不動産市場を未来予想

人口減少､自然災害増加､科学技術の進歩で将来の不動産価値はどう変わる？

お話のポイント

将来を考えるときに考慮しなければならないこと

1.人口動態の変化(人口減少)

2.環境破壊や自然災害の増加

3.科学技術の飛躍的な進歩

4.金融経済システムの変化

5.社会保障システムの変化

6.お金や仕事に関する価値観の変化

以下の記事は､動画の内容に関する抜粋です｡
より詳しく知りたい方は､是非動画をご覧ください｡

1.人口動態の変化(人口減少)に関して

日本の人口は減少傾向 4人に1人が75歳以上に！？

今(2021年)から約40年後の2060年頃には､日本の人口は9千万人を切ってしまう可能性があり､4人に1人が75歳以上と予測されています｡

出典：内閣府 – 将来推計人口でみる50年後の日本

人口が減ると不動産はどうなるのか？

1. 人口が減ると言うことは､マンションや一戸建てなどの住宅は余ることとなります｡
2. 住宅が余るということは､不動産としての需要が低下することとなります｡

これから家を買っても､人口が減るから価値は下がってしまう？

日本全体の土地の価格を全て合計して､面積で割って､日本の不動産の平均値を算出したら､恐らく､30年～40年後は､今より､平均値は､下がっている可能性が高いと思います｡

ただし､不動産の価値というのは､全体で考えるのではなく､それぞれの物件の立地条件や特徴で決まるものです｡
一概に､全ての物件の価値が下がるとは言えません｡

2.環境破壊や自然災害の増加に関して

温暖化による地球環境の変化を考慮する必要あり

住宅ローン35年払いを続けるにあたり､温暖化による地球環境の変化を考慮する必要があります｡

例えば､温暖化による海面水位の上昇です｡
国交省で公表されている資料によると､南極の氷が減少する速度の増大と海洋の熱膨張の継続により､日本沿岸海面水位は､1993年～2010年の上昇率は､＋2.8cm(年間1.3㎜～4.3㎜上昇)していて､21世紀中も上昇し続ける可能性が高いというデータがあります｡

出典：気象庁 気象研究所 – 全球大気海洋研究部(pdf)

温暖化による海面水位の上昇と､それに伴い強力化する台風

今後懸念される災害

・水害の規模と頻度の増加が懸念されます

・土砂災害の増加が懸念されます

長い目でみると､海抜0m地帯は､強力な台風や高潮の影響で居住が困難になる可能性もあります｡

居住誘導区域について

市区町村などの行政も､これから人口が減ると､税収が減ってしまいます｡
税収が減ったのに､高度成長期のように､道路､水道､下水などのインフラを整備には膨大な費用がかかり､維持管理ができなくなると､既に予想されています｡

そこで､今後､行政は､居住誘導区域というものを設定して､一定エリアにおいて､人口密度を維持することで､生活サービスやインフラを持続的に確保しようとしています｡
水害や土砂災害の可能性が高いエリアは､原則､居住誘導区域に設定されません｡

災害が増える可能性の有るエリアには人を住まわせない｡という意味合い

30年後､40年後の日本の不動産の価値の平均値は､今よりも下がっていると思います｡
ただし､居住誘導区域内の人口密度は､ある程度維持されます｡
その中でも利便性が良いところは､価値が上がる可能性があります｡
また､居住誘導区域内の多くは､人口密度が維持されますので､不動産としての価値は持続する可能性があります｡

逆に､水害や土砂崩れなどの災害が予測されるエリアや､行政サービスが行き届かない不便なエリア(山間部など)は､居住誘導区域から外れることになりますので､人口も減り､不動産の価値は､著しく低下する可能性があります｡
場所によっては､無価値の不動産になる可能性があります｡

ただし､居住誘導区域の不動産価値の話は､今すぐの話ではありません｡この法律は､概ね20年～30年先を見据えた法律です｡
現時点で居住誘導区域を設定していない市区町村も多く存在します｡

3.科学技術の飛躍的な進歩

不安なことばかりではありません！

例えば､完全自動運転技術です｡
完全自動運転技術の車が当たり前になれば移動の概念が変わります｡
車を所有するという概念もなくなるかもしれません｡
自宅から目的地に行こうと思えば､自動運転の車が迎えに来てくれて目的に連れて行ってくれるようになります｡

自動運転技術の進歩で改善される事の例

・高齢者ドライバー問題

・駐車スペースの問題

・立地条件(自動車を保有しているか)の選択肢

国交省の「自動運転のレベル分けについて」という資料では、2025年を目途に高速道路での実用化を目指しています。

出典：国交省 -自動運転のレベル分けについて(pdf)

今の不動産の価値は､利便性で決まります｡
利便性が良いとは､都市に近いことであり､さらに駅から近い物件が価格が高くなります｡
利便性が良いところは､どうしても地価が高いので面積が小さく窮屈になります｡

しかし､完全自動運転の車が実用化されれば､どこに住んでいても､不便に感じることはなくなります｡
不動産の価値＝便利なところ…という価値感は､少なくとも住宅地では関係なくなる可能性があります｡

次回に続きます

金融経済の変化､社会保障制度の変化､お金や仕事への価値観の変化なども､35年後の不動産の価値に大きく影響すると思います｡
ラジオの時間がいっぱいになってしまったため､これらのお話は次回に続きます｡
次回もぜひよろしくお願い致します｡