住宅ローンに出てくる用語と基礎知識 – 住宅ローン審査に強いゼロシステムズ

住宅ローンで出てくる用語と基礎知識



住宅ローン審査で出てくる用語の意味

「属性」とは何か?

住宅ローン審査では、申込み者の「勤続年数」「勤務先の規模」「既存借入の有無」「個人信用情報」などさまざまな情報を審査します。
金融機関の住宅ローン審査では、顧客の「属性」という言葉が時々でてきます。
この顧客の属性とは、顧客の内容とも言い換えることができます。

『属性が良い顧客』とされる例
  • ・頭金が多い
  • ・年収が多い
  • ・返済比率が低い
  • ・勤続年数が長い
  • ・上場企業に勤めている
  • ・既存借入が少ない
  • ・個人信用情報に問題がない

以上の内容であれば、金融機関は、属性が良い顧客と表現します。

『属性が良くない顧客』とされる例
  • ・頭金0円
  • ・年収が少ない
  • ・返済比率が審査基準ギリギリ
  • ・勤続年数1年未満
  • ・規模の小さな会社に勤めている
  • ・既存借入が多い
  • ・個人信用情報に問題がある

以上の内容になりますと、金融機関は、属性が良くない顧客と表現します。


↓ 住宅ローン審査に落ちる原因24項目 ↓

【住宅ローン審査に落ちない為のチェックリスト】~24項目のうち2つ以上該当すると不利になる

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年収や勤続年数はどの部分の数字で確認するのか?

「年収」どの部分の数字で確認するのか?

会社員や会社役員の人の年収とは、源泉徴収票に記載された支払金額のことです。
個人事業主の人の年収とは、確定申告書に記載された所得金額のことです。経費を差し引く前の収入金額ではありませんのでご注意ください。

「勤続年数」何を見て確認するのか?

会社員の人の勤続年数を確認するときは、原則、健康保険証(社会保険)の資格取得年月日で確認します。

健康保険組合の変更などで資格取得年月日が異なる場合は、あらかじめ金融機関に事情を説明すると審査がスムーズです
個人事業主の場合は、過去3年分の確定申告書の写しを提出できれば問題ありません。


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いつ時点の「金利」が適用されるのか?

住宅ローンでは「実行金利」が適用されます。

金融機関の住宅ローン貸し出し金利は、毎月異なります。
住宅ローン申込時の金利ではなく、住宅ローンを実行したときの金利(融資をしたときの金利)が適用されます。

例えば、契約してから1ヵ月後に引渡しを受ける売買契約の場合では、翌月の金利が適用されることになります。

従って、未完成物件を契約して6ヵ月後に引渡しを受ける売買契約では、半年後の金利が適用されることになります。


↓ 各金融機関の最新金利 ↓

住宅ローン金利の今後を予測 | 最新の住宅ローン金利表で比較

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返済比率と審査金利

返済比率とは?

返済比率とは、年間に支払う住宅ローン返済総額が年収の何パーセントを占めているかを示す比率のことを言います。

計算方法:年間返済額 ÷ 年収 = 返済比率


月々8万円 × 12か月 = 年間返済額96万円
年間返済額96万円 ÷ 年収450万円 = 返済比率21.33%

返済比率の上限は、各金融機関の住宅ローン審査基準によって異なります。
この返済比率の数値が高いと、審査が通らなくなる可能性も高くなります。

審査金利とは?

金融機関の住宅ローン審査では、実行金利よりも高い審査金利で返済比率を計算します。
変動金利は、将来金利上昇のリスクがあります。

そのため、金融機関では実行金利で審査せず、審査金利3%~4%で返済比率を計算して審査します。


借入金額3000万円、35年返済、年収450万円
実行金利:0.5%
月々:77,876円
年間:934,512円
= 返済比率:20.76%

審査金利:3.5%
月々:123,987円
年間:1,487,844円
= 返済比率:33.96%

この審査用の返済比率は、金融機関によって異なりますが、おおよそ3%~4%です。

従って、実行金利0.5%では、返済比率20%程度ですが、審査金利3.5%で計算されると返済率は33%超となります。


↓ 各金融機関の住宅ローン審査基準 ↓

住宅ローン審査基準 | 住宅ローン審査が通りやすい金融機関を選ぶ

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既存借入とは?

既存借入とは、現時点で残っている、自動車ローン・ショッピングローン・キャッシング などの分割払いの借入のことです。

既存借入がある場合は、住宅ローン返済額に上乗せされて、返済比率を計算して住宅ローン審査をされます。


既存借入:自動車ローン返済が月々3万円ある場合
住宅ローン返済予定:月々8万円
既存借入3万円+住宅ローン8万円=合計11万円
月々11万円×12か月=年間返済額132万円
年間返済額132万円÷年収450万円
= 返済比率29.3%


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変動金利と固定金利の特徴

変動金利の特徴

金利変動は半年毎だけど月々返済額の見直しは5年に1度

変動金利は、住宅ローン実行した後(返済スタート後)、半年ごとに金利が見直されます。(変動します)
ただし、月々の返済額は、5年に1度だけ見直されます。

返済額が見直されるまでの5年間のうちに金利が上下した場合は、月々の返済額の中で、元本と利息の内訳が調整されます。
例えば、最初は、元本が4万円、利息が4万円で合計8万円の返済額だとします。
しかし、金利が上昇した場合、元本が3.5万円、利息が4.5万円となり合計8万円の返済額となります。

そのため、5年に1度の返済額の調整時に、当初予定していた返済期間内に完済できるように月々の返済額を引き上げられるという考え方になります。

返済額1.25倍ルール

5年に1度の月々返済額が見直されたときに、急激に返済額が上昇すると、住宅ローンを返済できなくなってしまう可能性があります。
そのため、住宅ローン変動金利では、いくら金利が上昇しても、月々の返済額の見直しは、今までの返済額の1.25倍までというルールがあります。

例えば、当初は、月々返済額8万円の場合、1.25倍ルールでは、月々10万円ということになります。
しかし、1.25倍の返済が、金利上昇に追いつけない場合は、元本の減りが遅くなり、当初の予定期間で返済が終わらないという可能性があります。
その場合、35年返済を終えても、住宅ローン残債が残ってしまうことになります。(未払い利息)

どうやって変動金利が決まるのか?

変動金利は、短期プライムレートに連動します。
短期プライムレートは、日銀の政策金利に連動しています。
日銀は、インフレ率2%を目標としています。

インフレ率とは、総務省統計局で公表されている消費者物価指数を参考にして確認します。
インフレ率2%を達成すると日銀は政策金利を引き上げる可能性が出てきます。

多くの銀行の住宅ローン変動金利は、短期プライムレート1.475%に1%をプラスした2.475%を基準金利としています。
そこから、優遇金利を設定して、各銀行が金利競争をして顧客の争奪合戦をしています。


基準金利2.475%ー優遇金利2%
= 適用金利0.475%

この優遇金利は、顧客の属性によって異なります。

変動金利のメリットとデメリット

変動金利の最大のメリットは、当初の金利設定が低いので月々の返済額を低く抑えることができます。
しかし、金利が上昇した場合は、返済額が増額します。

変動金利では、金利上昇のリスクを顧客側が負担しなければならないという考え方となり、そこが最大のデメリットと言えます。


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固定金利の特徴

固定金利の特約期間中は金利も返済額も一定

変動金利と異なり、固定金利の特約期間中は、金利も返済額も一定です。
銀行、信用金庫、農協や労働組合などの住宅ローンでは、基本は変動金利です。

その変動金利の住宅ローンに、固定特約期間を設定して、その期間内は、金利変動をしないという考え方です。
例えば、3年、5年、10年、20年、35年で固定特約期間を選択できます。
※固定特約期間の設定は金融機関によって異なります。

3年固定特約を選択すれば、当初3年間は、金利変動がありません。
35年固定特約(全期間固定特約)を選択すれば、返済終了まで金利の変動はありません。
変動金利と固定金利を比べると、固定金利の方が金利が高くなります。
固定金利の中でも、固定特約期間が長いほど金利設定が高くなります。

どうやって固定金利は決まるのか?

長期固定の金利が決まる仕組みは、変動金利と全く異なります。
長期固定金利は、10年国債利回りに連動しています。
10年国債利回りのような長期金利は、基本的に1年先の短期金利、2年先の短期金利…10年先の短期金利を市場が予測して、その平均値が長期金利となります。
そのため、10年国債利回りは、株式や為替市場のように日々変動しています。

固定金利の場合、融資実行されてからは金利が変わらず返済は一定となりますが、融資を借りるまでは、変動金利に比べて、固定金利の方が、毎月の金利の動きが激しいという特徴があります。

固定金利のメリットとデメリット

固定金利の最大のメリットは、固定特約期間中は金利と返済額が一定ですので、将来の計画が組みやすいということです。

変動金利では、金利上昇のリスクを顧客側が負担しなければなりませんが、全期間固定金利では、金利上昇のリスクを金融機関側が負担するということになりますので、そこが最大のメリットと言えます。

ただし、変動金利に比べて、固定金利の方が金利設定が高いことがデメリット言えます。
金利が上昇基調のときは、長期固定金利、金利が下降基調のときは、変動金利を選択するという考え方が一般的です。


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住宅ローンお役立ち情報と住宅ローン審査落ちを防ぐポイント – ゼロシステムズ

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