YouTube:中国バブル崩壊で日本バブルが始まる
2022年まだ上昇する住宅ローン金利と価格

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以下の記事は、動画の内容に関する抜粋です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。


中国不動産バブルが崩壊した場合の、日本の不動産市場への影響

中国の不動産バブルが崩壊?

中国の『恒大集団』という不動産会社がデフォルトの危機にあるそうです。

『恒大集団』は、中国で最大手の不動産会社です。
恒大集団の売上高は、日本円で8兆5000億円を超え、2020年には中国の不動産業でトップの企業となりました。
ソフトバンクの売上げ高が、5兆2000億円ですので、それよりも大きな売り上げの企業です。

恒大集団は、積極的に金融機関から資金を借入れて物件を開発して、販売するという、拡大路線を突き進めてきました。
他にも、名門サッカーチームの運営、遊園地の建設、電気自動車の製造など事業を次々と多角化してきました。

出典:wikipedia – 恒大集団

売上げ8兆円で負債が30兆円

拡大路線で、売上高は増加していましたが、純利益は伸び悩んでいます。
2021年の上半期の決算では、負債が30兆円以上に膨らんでしまいました。

順調に経済が成長を続けて、不動産価格が上がり続ければ問題なかったのでしょう。
資本主義経済の西側諸国と違い、中国は共産国家です。
政府の方針ひとつで、最大手企業であっても、このような経営危機になり得るのです。

中国では、土地は国家のもの

中国では、土地は国のものですが、『その土地を利用する権利は売る事が出来る』と、されています。
日本での『借地権売買』に近いものです。

土地の所有権と、その土地を利用する人の権利を別のものと考えて、土地の取引きをする。
という仕組みなのです。

バブル化の原因

以前は、中国には『利用権を売買する』というシステム自体がありませんでした。
“もともと価値がなかったものに価値を与えてしまった。”
というのが、中国の土地取引きの実態なのです。

無から有を生じたため投機的な取引が増えてしまい、バブル化してしまったのです。

2021年9月27日付の日本経済新聞の記事にもありましたが中国のマンション価格は、年収の57倍だそうです。
これを日本に例えると、日本人の平均年収は433万円ですので57倍は、2億4681万円です。

出典:日本経済新聞 – 中国、不動産バブル懸念 かつての日本超す

中国政府は不動産価格の高騰を抑制

習近平国家主席は「住宅は住むものであり、投機の対象ではない」と公言しています。

出典: Yahoo!ニュース – 中国恒大集団の経営危機で露呈 そもそも中国人はなぜ、のどから手が出るほど不動産を欲しがるのか?

具体的な対策として、中国政府は、2020年12月以降、大手銀行の貸出総額のうち不動産への融資額を40%に制限しました。
このことによって、恒大集団は、金融機関からの資金調達ができなくなりました。

2021年になり、恒大集団は、マンション開発にかかる建設費用の未払いなどで既に訴訟を起こされています。
そのため、中国の中央銀行から呼び出しを受けて、経営を安定させるように注意を受けている状況です。

北京市では、マンションを持てる個数は、1世帯あたり、2つまでと決められています。
さらに凄いのが、3つ目、4つ目のマンションを購入するために偽装離婚する夫婦が急増しているということです。

中国政府は、離婚後マンションを購入できない期間を1年と設けていたのですが、偽装離婚対策として、その期間を3年に延長しました。
まさにイタチごっこです。

このような流れは、不動産市場に急ブレーキがかかるので、恒大集団のような中国の不動産会社には、痛手です。

不動産税の導入

さらなるブレーキが、『不動産税』の導入です。

そもそも中国では、土地は国家のものですので、固定資産税や不動産取得税という概念がありませんでした。
そのため、不動産開発会社や個人投資家は、転売を繰り返しても税金がかからず、利益を出す事ができました。

ちなみに日本では、
買った時に『不動産取得税』
所有していれば『固定資産税』や『都市計画税』
さらに5年以内に売却すると、短期譲渡の扱いになり利益に対して約40%の税金がかかってきてしまいます。
これまで、このような税金がかからずに売買できたことを想像すれば、いかに利益を得やすかったかわかると思います。

不動産税の具体的な税率などは決まっていませんが、習近平国家主席は、2021年8月の共産党会議で「不動産税の立法を積極的かつ着実に進めなければならない。」と発言したそうです。

出典:産経新聞 – 習近平政権の不動産税導入は景気悪化招く劇薬

中国で不動産税が導入されると、不動産を所有するコストが上がりますので、マンションを手放す人が増えて、価格が暴落するリスクが高まることになります。
これにより、中国の空き家率は2割を超すという試算もあります。

出典:日本経済新聞 – 中国、固定資産税を一部都市で導入 不動産格差是正促す

こうした中国政府の不動産市場への締め付けが、恒大集団の経営悪化となり、それが、中国の不動産バブル崩壊の引き金になる可能性が高いということです。

恒大集団は何らかの方法で救済される?

近年の中国政府は、大企業であっても救済せず、簡単に潰しかねない動きに出ています。
そのため、市場では不安感が大きいようです。

恒大集団の2021年の上半期の決算では、デフォルトの可能性を示唆しています。
外部の格付け機関からも、既にデフォルトに近い状況にあると指摘されています。

企業の『デフォルト』とは、『債務不履行で不渡りを出す』ということです。
そうなると、銀行から借入できなくなることになります

恒大集団に限らず不動産を開発する会社にとって、銀行から融資を受けられないと言うことは、経営破綻する事を意味します。


日本の不動産市場に与える影響

今まで中国の不動産市場は、投機的な転売の積み重ねで値上りし続けました。
それがストップすると、そこにつぎ込まれていた資金が、別に向けられます。
その矛先が、日本の不動産とされています。

また、昨年一時下火になった、外国人の日本買いが、再度活発化しつつあります。
割安かつ安定した資産価値を保てる日本の不動産を買いに来る外国人投資家が非常に増えています。

リーマンショックのような世界的な不況にはならない?

中国の不動産バブルが崩壊したら、2008年のリーマンショックのような世界的な不況にならないのでしょうか?

そもそもリーマンショックとは
2008年当時、アメリカでは不動産価格の値上がりを背景に、『サブプライムローン』と言って、本来ではローンを組めないような低所得者層に対して、高金利で住宅ローンを貸し付けていました。
その住宅ローン債権は証券化され、世界中の色々な金融商品に組み込まれ、投資の対象とされていました。

サブプライムローンという住宅ローンは、信用力が劣る人への高金利の住宅ローンでしたので、ローンの返済ができなくなる人の割合(デフォルト率)が多く、不良債権が非常に増えてしまったため、銀行の経営が悪化しました。
債権の証券化のプロセスも不透明だったことから、投資銀行としての不信を招き、リーマンブラザーズが破綻したと言われています。

これが世界的な大恐慌の一歩手前だった、リーマンショックと呼ばれるものです。

恒大集団のような不動産会社の破綻や、中国の不動産価格が値下がりするのは、あくまでも中国国内の問題ですので、リーマンショックのように全世界に波及しないと予測されています。
しかし、恒台集団や中国の不動産に投資している外国人投資家は、ダメージあると思います。

日本の不動産を売却する中国人が増える?

中国の不動産市場が悪くなって、日本の不動産を売却する中国人が増えることはないのでしょうか?
そのような人も、一定数はいると思います。
しかし、大半は逆です。

中国の不動産は、政府の方針ひとつで、簡単に値下がりしてしまいます。
そのため、安定している日本の不動産へ資産をシフトする中国人が増えると予測されています。

都心のタワマンを買う人は、中国の人が多いと聞きます。
今後、中国で不動産税が本格導入されたら、さらに日本の不動産の爆買いが進むと思います。

中国の不動産バブルが崩壊して、日本の不動産がバブル化?

中国では、いつから不動産税が導入されるのか、時期と内容は未確定ですが、まずは、5年間試験運用されて、そのあとに、本格導入だそうです。
まとめますと、中国の不動産バブルは、2021年末~2022年で終わりを迎えます。

そうすると、今まで中国不動産への投機資金が、割安で、資産価値が安定している日本の不動産に向けられてきます。
そうしますと、日本の不動産市場は、さらに高騰する可能性が出てきます。

今は、国境を越えて全世界の経済がつながっています。
どこかの国の経済が冷え込むと、その分、どこかの国の経済が浮かんできます。
今後は、『中国の不動産バブルが崩壊する影響で、日本の不動産が高騰する』と予想されます。




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著書の紹介

こんな建売住宅は買うな
著書:『こんな建売住宅は買うな』幻冬舎