素人が買ったらダメな物件5選
~こんな不動産は価値が下がるかトラブルの元。


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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第382回目の放送分(後半)です。

今回の話題

素人が買ったらダメな物件5選
・接道が弱い物件
・敷地境界が不明確な物件
・雑な造りの物件
・湿気がこもり易い立地や間取りの物件
・個性的すぎる物件

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。


素人が買ったらダメな物件5選

接道が弱い物件

『幅員4m以上の道路に間口2m以上接していないと建て替えが出来ない』

道路に見えて、道路じゃない人の土地では再建築不可。要するに建て替えができないということになります。
従って、間口2mを切った物件は、買ってはいけない物件になります。

2.00m以上あると思っても、後から測量したら、1.99mとなってしまう可能性があります。
このような物件であれば、土地家屋調査士で引渡しまでに測量してもらって、確実に2m以上接道していることを確認してから買わなければいけません。

道路側にも注意が必要です。
建築基準法43条では『建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない』と記載されています。
この建築基準法43条という法律の後半には続きがあります。

『その敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない。』
と記載されています。

要するに、『建築基準法上の道路に接していなくても、基準に適合して、安全が確保できれば、建築できる』という、特例が定められています。
一般に、このような特例のことを『43条の但し書き道路』と言われています。

新築分譲住宅でも、時々、この43条の但し書きを適用して建築された物件があります。
『43条の但し書き道路』であっても、
その所有者が市役所など公的なところであったり、売買対象物件に、その道路一部の所有権も含まれている。
または、通行掘削の承諾書を道路所有者から取得している物件であれば、絶対に買ってはいけない物件という理由にはなりません。

しかし、この43条但し書き道路の名義が、全て自分以外の第三者名義であるにも関わらず、通行掘削の承諾書などが一切ない場合は、購入後、この道路を利用する際に、支障をきたす可能性がありますので、買うべきではありません。

物件の広告図面に『43条の但し書き道路』と記載されていたら、
・道路の所有者は誰か?
・通行掘削の承諾書があるか?
などを良く調査してから契約するべきと言えます。

敷地境界が不明確な物件

敷地境界は、測量図、または、現地で、境界の杭、プレート、鋲など何らかの方法で明確にしている必要があります。
境界が明確でないと、購入後に隣人との境界トラブルになったり、土地面積が減ってしまうリスクがあります。

不動産は、境界で囲まれた範囲の部分を買うものですので、それが不明確だとトラブルの原因になります。
ですので、境界が不明確な物件は買ってはいけません。

雑な造りの物件

・外壁(サイディングボード)を留めている釘の回りが割れている物件。
・床や建具に傷が多い物件
・床鳴りをしている物件
・床(フローリング)が1,000分の6以上傾いている物件
など、建物に詳しくない人でも分かるような、表面上の不具合が多い物件は、注意が必要です。

「現代に新築では、欠陥住宅なんてない」と言う人も多くいらっしゃいます。
しかし、丁寧に住宅診断しますと、このような不具合を発見することも少なくありません。
このような雑な造りの物件は、床下や屋根裏など見えない部分の造りにも問題があることが多いです。
物件を見学して、「造りが雑だな・・・」と思ったら、安易に契約せず、住宅診断の専門家に一度診てもらってからお話を薦めた方が安心です。

湿気がこもり易い立地や間取りの物件

道路よりも床の高さが低い位置にある物件は、基本的に湿気がこもり易く、結露やカビの温床になります。
都内の狭小物件などでよくある、半地下構造の物件には、ご注意ください。
そのような物件は、集中豪雨などで、道路冠水すると、そのような物件は、簡単に床上浸水する恐れもあります。

海が近い立地も湿気が多いので要注意です。
海が近いと、窓を開けて換気をしても、外の湿度自体が高くて、カビが発生しやすいです。

湿気に加えて、潮気(塩分)でエアコンや給湯器の設備、室内の金属部分が傷みが想像以上に早いです。
憧れだけで、海が目の前の家を買うと、痛い目に合うので、お気を付けください。

個性的すぎる物件

個性的すぎる物件は、住んでみると使い難くかったり、
万人に好まれない物件は、将来、中古住宅としての価格が下がる可能性がありますので注意が必要です。

広すぎる物件(例えば、7SLDK)や、二世帯住宅などは、刺さる人には、刺さるかもしれませんが、圧倒的に需要が少ないので、将来的には値落ちする可能性が高いです。

まとめ

素人が買ったらダメな物件5選
・接道が弱い物件
・敷地境界が不明確な物件
・雑な造りの物件
・湿気がこもり易い立地や間取りの物件
・個性的すぎる物件

上記5つの条件に当てはまる場合は、素人の人が買ってはいけない物件と言えます。
それでも購入する時には、十分にリスクを把握してから買うようにください。




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