不動産の2022年問題
~ 生産緑地が解除され土地価格が暴落する? 今は買わずに待つべきか?

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第383回目の放送分(前半)です。

今回の話題

・不動産業界の2022年問題について
・生産緑地とはどういうものか
・視聴者様から、生産緑地に関する質問

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。

不動産業界の2022年問題について

不動産業界では、2022年になると、市街化区域内の農地の生産緑地の指定が解除されて売り物件が増えるので、土地価格が暴落するのでは・・・?
ということが、前々から話題になっています。

このことを、不動産業界では「2022年問題」と呼んでいます。

生産緑地とはどういうものか

本来であれば、農地であっても、市街化区域内であれば、宅地並み課税となります。
農地が宅地並み課税されると、固定資産税は、数十倍近く高くなります。

ただ、1992年に生産緑地法が改正されて、三大都市圏の特定都市にある500平米以上の農地においては、農地として利用するという条件で、税制の優遇措置が受けられることになりました。

このような土地のことを生産緑地といいます。

多くの地主さんは、1992年の段階で、税優遇を受けるために生産緑地への指定の申し出を行ないました。
1992年から30年後が、来年の2022年ということになります。
2022年になると、生産緑地の税優遇が終わため、何も手続きをしない地主さんは固定資産税が、何十倍にも高くなってしまいます。

2017年に、生産緑地法が一部改正されて、「特定生産緑地」の指定制度ができました。
これは、2022年の期限になって、10年ごとに繰り返し延長ができるというものです。

2022年、2032年、2042年と延長申請ができますので、農地として利用する地主さんであれば、ずっと農地課税となり、固定資産税の優遇措置を受けられるというものです。
基本的に、多くの自治体では、環境維持や防災のため維持を目指しており、地主さんに対して生産緑地の延長申請を後押ししています。

2021年9月末現在の国土交通省のデータによると
東京都は、2428.0haのうち、2186haの約90%は、特定生産緑地の指定見込となっています。
神奈川県は、78%、埼玉県は、77%、千葉県は、83%。
この1都3県の平均では、82%の土地の所有者が特定生産緑地の指定見込となっています。

出典:国土交通省 – 特定生産緑地指定状況(PDF)

生産緑地解除の影響はほとんど無い

生産緑地を解除して固定資産税が高くなっても、地主さんにとっては土地の売却だけが選択肢ではありません。
駅から近い、道路付けが良いなど、好立地な土地を所有している地主さんは、生産緑地解除後は、商業ビルや賃貸マンションなどの収益物件を建てる可能性が高くなります。
立地の良い土地は、手放さず資産運用した方が良いのです。

逆に、地主さんにとって資産運用に向かない条件の悪い土地や、条件が良くない土地は手放されることになります。
18%の延長申請されない土地で、そのうちの更に一部の土地が売りに出されるだけ。ということになります。
そのため、メディアで騒がれている、2022年 生産緑地問題というのは、実際は、かなり影響が少ないと言えます。

視聴者様からの生産緑地に関連する質問

ライスボール1号さん
いつも楽しく拝見しています。
我が家は、去年から、新築の建売住宅の購入を計画して探しています。
2022年に生産緑地解除問題で土地価格が値下がりするのと、ウッドショックで建物価格が値上りするのは、どっちの影響が大きいでしょうか?

私(田中)の見解
世界的な木材不足、物流のコンテナ不足の影響による、国内の建築木材が圧倒的に足りていないというウッドショック問題は、2022年になっても、改善されないと予測されています。

2022年は、世界的なインフレに日本も巻き込まれる可能性とウッドショックによる建築費用の値上りにより不動産価格高騰は続くと思われます。
生産緑地解除問題については、先程、お話したとおり、土地価格への影響は、限定的で影響は、かなり少ないです。

従って、どっちの影響が大きいでしょうか?というご質問への回答は、ウッドショックで建物価格が値上りの方が影響が大きいと思います。




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