2022年これからがバブル本番 -不動産市場の先を読む-
~住宅ローン金利上昇タイミングと価格高騰はいつまで続くか分析。

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第389回目(2022年1月13日放送分)となります。

今回の話題

2022年これからがバブル本番
・不動産市場の先を読む
・住宅ローン金利上昇タイミングと価格高騰はいつまで続くか分析

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



質問
「もうすぐ、住宅ローンの金利は上がりますか?」

リスナーさんからご質問を頂きました


いつも勉強になります。
もうすぐ、住宅ローンの金利は上がりますか?
田中せんせいの見通しを教えていただければ幸いです。
宜しくお願いします。
ラジオネーム『NAJIHEI』さん

NAJIHEIさん ご質問ありがとうございます。

近い将来を予測することは可能

「何か月後に何パーセント金利が上昇します」などという事は、誰にも分かりません。

ただ、住宅ローンの変動金利や固定金利が決まる仕組みの知識を身に付けたうえで、『消費者物価指数』のデータや『日銀の政策金利」』に関連したニュース記事などを意識して見てみると、

  • ・住宅ローン金利は、このまま超低金利が続くのか?
  • ・それとも、上昇するのか?
という、近い将来を予測することが可能となります。


今後の住宅ローン金利の動向を予測する

日本経済新聞の記事から予測する

2022年1月6日付の日本経済新聞より一部抜粋

日銀は17~18日の金融政策決定会合で物価見通しの引き上げを検討する。
2021年10月時点で0.9%と見込んでいた22年度の上昇率を1%台前半へ上方修正する案が浮上している。
エネルギー価格の高騰や円安に伴い企業にも値上げの機運が広がっている。
ただ日銀は2%の物価目標は遠いとみており、現状の金融緩和は続ける方針だ。

出典:日本経済新聞 – 日銀、物価見通し上げ検討 来年度


上記記事を読んで予測する

近い将来、住宅ローン金利を予測すると、① ② ③のどれになるか?

  • ① 金利は上がる
  • ② 現状維持
  • ③ 金利は下がる

上記記事から、近い将来の住宅ローン金利の動きを予測すると、どれになるか?
予測とその理由を解説していきます。

↓↓ 予測は ↓↓

② 現状維持 と予測します。

記事には、『物価見通しの引き上げを検討している。』と書いてあり、『引き上げ』という文字を見ると、住宅ローン金利も高くなるのかと考えがちです。
しかし、後半を読むと、②現状維持だと予測できます。

政策金利が上がると住宅ローンの変動金利が高くなる

変動金利は短期プライムレートに連動

変動金利は、短期プライムレートに連動しています。
この短期プライムレートは、日銀の政策金利に連動しています。

『政策金利が引き上げられると、短期プライムレートが上昇して、住宅ローンの変動金利が高くなる。』
という理屈です。

この日銀の政策金利が引き上げられるタイミングは、いつか? ということが、2022年、住宅ローン金利が上昇するタイミングに結びつくことになります。

政策金利が引き上げられるタイミング

日銀ホームページの内容から

日本銀行は、2013年1月に、「物価安定の目標」を消費者物価の前年比上昇率2%と定め、これをできるだけ早期に実現するという約束をしています。

出典:日本銀行 – 2%の「物価安定の目標」と「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」

日銀は、マイナス金利や、量的金融緩和などをおこなって経済対策を行ってきましたとも記載されています。
これは、物価上昇率2%目標が達成されるまで、低金利政策を続けるという意味になります。

住宅ローンの変動金利が決まる理屈を知っていれば、ニュース記事を見て、今後の動向について予測が立てられる。

今回のニュース記事の前半では、
『日銀は、2022年度の物価見通しを1%台へ上方修正する。』としています。
物価上昇率2%の目標に近づいてきたから、近い将来、日銀は政策金利の引き上げを検討すると予測できます。

しかし、このニュース記事の後半には、
『日銀は2%の物価目標は遠いとみており、現状の金融緩和は続ける方針』
と記載されています。

そのことから
『もうしばらく低金利の住宅ローンは続ける。』と予測できます。


2022年4月に市場区分が再編される

『プライム』『スタンダード』『グロース』の3市場に再編

『一部上場企業』という言葉が無くなります

この市場再編では、投資マネーを呼び込むため、各市場の役割をはっきりさせようとしています。
現在の東証一部市場には、海外の主要市場と比べても、企業数が多いです。

しかし、時価総額でみると、東京はアメリカに大きく水をあけられています。
多くの海外投資家を呼び込む、グローバル企業が上場する市場との位置づけが、『プライム市場』になります。

今までよりも多くの海外投資家の資金が流れ込む

1989年の日本企業の時価総額は、4兆2600億ドル、アメリカ企業の時価総額は、3兆3820億ドルでした。
2020年の日本企業の時価総額は、6兆7200億ドルとなり、1.58倍になりました。
しかし、2020年のアメリカ企業の時価総額は、40兆7200億ドルと、12倍に増加しました。

住宅ローン変動金利も上昇する可能性が出てきます

1989年(平成元年)12月29日に、日経平均:3万8957円44銭が、バブル経済の絶頂期の記録です。
2022年(令和4年)になりましたが、現時点では、日経平均:2万8千円~2万9千円台を推移しています。
今後、一時的でなく、常に、日経平均株価が、3万円台を推移して、
1989年バブル経済の絶頂期の3万8957円が見えてくれば、消費者物価指数も、日銀の目標値である、2%を達成する可能性が出てきます。

都心の新築マンションの平米単価は、日経平均株価に、ほぼ連動して推移します。
日経平均株価が、上昇すると、都心3区(港区、中央区、千代田区)の新築マンションの平米単価も上昇します。
そこが上昇すると、東京23区、その周辺、と徐々に波及します。

そのため、不動産価格の動向や住宅ローン金利の動向などは、消費者物価指数や株価、日銀に関連したニュースを常にチェックする必要があります。
出来るだけ早めに、市場動向の兆候を掴むことにより、一歩先行く動きを取ることが出来るようになります。



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