2022年~止まらぬインフレ~
不動産価格高騰は株価上昇でバブル化する

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第391回目(2022年1月20日放送分 前半)となります。

今回の話題

2022年~止まらぬインフレ~
・不動産価格高騰は株価上昇でバブル化する。
・統計データから不動産市場の先を読む方法。

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



質問
「今は新築マンションは高すぎるのでしょうか?」

リスナーさんからご質問を頂きました

いつも勉強になっています。
新築マンションを買うか?新築一戸建てを買うか迷っています。
ニュースでは首都圏の新築マンションの価格が高騰していると話題になっていますが、実際のところ、今は新築マンションは高すぎるのでしょうか?
ご意見をお聞かせ下さい。
アツオ佐藤さん からの質問

アツオ佐藤さん ご質問ありがとう御座います。

首都圏の新築マンション価格が高騰しています

確かに、「昨年頃から首都圏の新築マンション価格が高騰している。」とネットでも騒がれています。
しかし、今ここで「値上りします」とか「値下がりします」と言って予測を立てても、あまり意味がありません。

統計データから今後の不動産価格を予測する

そこで今回は、
・国交省で公表されているデータ
・日経平均株価
など、具体的な数値をもとに、ご自身で今後の不動産価格が予測できるようになるために、統計データの見方や考え方について解説します。


統計データの見方や考え方を知る

デフレを脱却しインフレに向かっています

平成元年までは、必ず値上りする『土地神話』

前々回の動画でもお話しましたが、日経平均株価は、平成元年の3万8957円44銭が、バブル経済絶頂期の最高値の記録です。
33年経過した今でも、この記録は、更新されておりません。
平成元年までは、ずっと『土地神話』と言って、不動産は必ず値上りするのが常識と言われていました。

バブル崩壊から『不動産は購入したら価値が下がるもの』

ただ、平成元年のバブル崩壊から、今まで、33年間もデフレが続いたことにより、今では、『土地神話』とは、真逆の『不動産は、購入したら価値が下がるもの』というイメージが定着しました。

現在は『デフレを脱却してインフレ』に

しかし、今の日本は、デフレを脱却してインフレに向かおうとしています。

大規模金融緩和を維持 国内景気は『持ち直しが明確化』として、2022年の物価上昇の見通しを0.9%から、1.1%へと引き上げました。
日銀のインフレ目標2%に、少しずつですが、着実に近づいています。
参考/出典:日本経済新聞 – 日銀、物価見通し22年度1.1%に上げ 金融緩和は維持

日経平均株価は10年間で2倍以上に

過去10年の日経平均株価は、以下のとおりです。

過去10年の日経平均株価の推移
日経平均2013-2021

過去10年の日経平均株価の推移グラフ

2013年
 13,683円56銭
2014年
 15,602円11銭
2015年
 19,227円20銭
2016年
 17,044円59銭
2017年
 20,281円63銭
2018年
 22,285円02銭
2019年
 21,779円97銭
2020年
 22,709円56銭
2021年
 28,550円37銭

※日経平均株価の終値の1年間の平均値
出典:Yahoo!ファイナンス – 日経平均株価

バブル時代の38,000円台には届いていません

日銀の量的金融緩和の成果もあり、日経平均株価は、この10年間で2倍以上になりました。

2020年11月あたりから上昇し始めて、昨年、2021年9月には、一時、3万円台を突破して、30,795円となりした。
2022年1月現在の日経平均株価は、28,000円台を推移しています。

とはいえ、まだバブル時代の38,000円台には届いていません。

新築マンションの平均価格も上昇

次に、首都圏の新築マンション平均価格をご紹介します。

首都圏の新築マンション平均価格の推移
日経平均2013-2021

過去10年の新築マンション平均価格と日経平均株価の推移グラフ

2013年
 4,989万円
2014年
 5,060万円
2015年
 5,518万円
2016年
 5,490万円
2017年
 5,908万円
2018年
 5,871万円
2019年
 5,980万円
2020年
 6,083万円
2021年
 6,476万円

出典:国土交通省 – 首都圏マンション平均価格・販売初月契約率 (Excel)
出典:株式会社 不動産経済研究所 – 首都圏・近畿圏マンション市場予測(PDF)

このように、
2013年が4,989万円だった新築マンションの平均価格は、
2021年になると6,476万円まで値上りしていることが分かります。

そして、この2つのグラフを重ねると、日経平均株価と首都圏の新築マンション平均価格が連動していることが分かります。

日経平均株価と首都圏の新築マンション平均価格は連動している

2013年に日経平均株価は、1万3683円で、新築マンションの平均価格は、4,989万円でした。
2015年には、日経平均株価が、1万9227円に大幅上昇すると、新築マンションの平均価格も5,518万円まで大幅上昇しています。

指数を出して検証する

次に、新築マンション平均価格を日経平均株価で割って指数を出します。

指数 = 新築マンション平均価格 ÷ 日経平均株価
日経平均とマンション価格 - 指数

指数 = 新築マンション平均価格 ÷ 日経平均株価のグラフ

例:2013年の新築マンション平均価格 4989万円 ÷ 日経平均株価 13683.56円 = 0.36(36%)
2013年の首都圏の新築マンション平均価格は、日経平均株価の36%という比率ということが分かります。

2013年
 36%
2014年
 32%
2015年
 29%
2016年
 32%
2017年
 29%
2018年
 26%
2019年
 27%
2020年
 27%
2021年
 23%
マンションだけが高騰している訳ではない

現在、首都圏の新築マンションの価格が高騰していると言われています。
しかし、日経平均株価と比較すると、昨年(2021年)の新築マンションの平均価格は6,476万円で、日経平均株価2,8550円の23%に留まっていると言えます。

2013年からのデータを見て頂くと、首都圏の新築マンションの平均価格は、日経平均株価の26%~36%です。
現時点の23%というのは、株価と比較すると、特別に新築マンションだけが、高騰しているとは言えません。

6,000万円だから高い・・・と、感覚だけで判断するのではなく、数値的に比較すると、割高か割安かを判断し易くなります。

インフレになって日経平均株価が上昇した場合

今後、日本が欧米と同じようにデフレを脱却してインフレになって、
日経平均株価が上昇し、平成元年の3万8957円を超えて、4万円台になった場合、
2021年と同じ比率の23%で計算すると、
新築マンションの平均価格は、9,200万円程度になる可能性があります。

この金額になると『夢のマイホーム』ではなく、本当に『夢』になってしまいます。

しかし、既に不動産を買って持っている人。
もしくは、今の段階で、不動産を買って持っている人は、インフレになるのが楽しみと言えます。


世界の経済事情から考える

世界の大富豪10人の資産、コロナ禍以降に倍増

イーロンマスクはコロナ禍で資産を11倍に

コロナ禍が始まって以降、世界の大富豪上位10人の資産が、7,000億ドルから1.5兆ドル(約170兆円)に倍増したというニュースです。
その中でも、イーロンマスクは、コロナ禍で資産を11倍に増やしたそうです。
『大富豪上位10位の資産が、世界の貧困層31億人の資産合計の6倍以上になってしまっている。』というお話です。
出典:読売新聞オンライン – 世界の大富豪10人の資産、コロナ禍以降に倍増「金融緩和策で格差拡大」

世界的に貧富の差が拡大

各国の中央銀行がコロナ禍に何兆ドルも市場に資金を注ぎ込んだものの、ほとんどが株高ブームに乗った億万長者のポケットに入ってしまった。
という感じです。

資産形成について真剣に考えるきっかけに

この手のニュースを見たり聞いたりすると、多くの人は、
「億万長者はズルイ」
「私たち庶民には関係ない」
「もう世界の資本主義経済のシステムは壊れている」
などと考えてしまいます。

しかし、これから住宅を購入しようと考えている人であれば、ご自身の資産形成について、真剣に考えるきっかけになるニュースだと思います。

インフレになれば資産の価値が上がる

インフレ時代になれば、資産がある人は、その資産の価値が上がるということです。

これから住宅を買おうと検討するのであれば、資産価値が下がりにくい不動産を選ぶことが、いっそう重要になってきます。

今後、資産価値が下がりにくい不動産とは
資産価値が下がらない住宅の要素
・利便性が良いこと
・立地が良いこと
・ハザードマップで確認できる、災害の不安が少ないこと
・欠陥住宅ではないこと
・メンテナンス性が高いこと

資産価値が下がらない住宅は、上記の他にも、さまざまな要素があります。
ぜひYouTubeチャンネルの再生リストからご確認ください。
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