ぼったくり不動産屋の諸費用を公開
仲介手数料 / 住宅ローン代行手数料 / 書類作成手数料など二重取りの手口

ボッタくり不動産屋の諸費用を公開
~仲介手数料 / 住宅ローン代行手数料 / 書類作成手数料など二重取りの手口~

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ボッタくり不動産屋の諸費用を公開
仲介手数料 / 住宅ローン代行手数料 / 書類作成手数料など 二重取りの手口

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



質問
「見積もりの内訳が妥当かどうか」

リスナーさんからご質問を頂きました

最近、田中先生のYouTubeチャンネルを知って、過去動画も含めて視聴して勉強しています。
この前、新築一戸建てを見学して、不動産会社に購入時の諸費用の見積もりをもらいました。
その見積もりの内訳を見て頂き、妥当かどうかアドバイスをもらいたくて質問しました。
宜しくお願い致します。
以上
BELL WOODさん からの質問

BELL WOODさん ご質問ありがとう御座います。


購入時の諸費用は不動産会社によって大きく違う

新築一戸建て購入時に必要となる諸費用の額は、不動産会社によって大きく違ってきます。
まず、BELLWOODさんから頂いた諸費用の内訳を見てみます。

物件価格と予定するローン額
物件価格39,800,000円
住宅ローン予定35,000,000円
(フラット35S Aプラン)
購入にかかる諸費用
所有権登記費用450,000円
表示登記費用100,000円
収入印紙10,000円
固定資産税清算金100,000円
仲介手数料1,379,400円
住宅ローン代行手数料110,000円
書類作成手数料110,000円
フラット35適合証明手数料132,000円
ローン事務手数料770,000円
収入印紙20,000円
火災保険料650,000円
諸費用合計3,721,400円

諸費用が高いようです

物件価格3,980万円以外に、約370万円の諸費用がかかる。
ということです。

上記の見積もりから見て、諸費用370万円というのは、高いです。


諸費用の項目を1つ1つご説明

所有権登記費用

司法書士に支払う登記費用
『所有権登記費用』とは
・土地の所有権移転登記
・建物の所有権保存登記
・住宅ローンを利用する場合、抵当権設定登記

上記の登記にかかる費用となります。

この登記費用については、最後、残金決済時(引き渡し時)に司法書士に支払います。
3,980万円の新築一戸建てであれば、45万円というのは、妥当な金額です。

表示登記費用

中古物件ではかからない費用

『表示登記費用』というのは、中古物件ではかかりませんが、新築物件だと必ずかかる諸費用となります。
表示登記費用10万円というのも、一般的で妥当な金額です。

この表示登記費用は、残金決済(物件引渡時)に、土地家屋調査士に支払う諸費用です。

収入印紙(10,000円)

『収入印紙』10,000円というのは、不動産売買契約書の貼る印紙代のことです。

物件価格により、印紙代が変わる

物件価格1,000万円を超えて5,000万円以下であれば、収入印紙10,000円
物件価格5,000万円を超えて1億円以下であれば、収入印紙は30,000円となります。

今回は、物件価格3,980万円ですので、収入印紙10,000円というのは、妥当な諸費用です。

この収入印紙は、不動産売買契約書に署名押印をするときに必要になります。

固定資産税清算金

固定資産税は毎年課税される

『固定資産税清算金』というのは、不動産(土地・建物)を所有すると、その所有者は、毎年、固定資産税がかかります。

日割りで精算される

一般的に不動産の売買契約では、売主と買主とで不公平にならないように、
その固定資産税を、
・引渡し日の前日までは売主負担
・引渡し日以降は買主負担
として日割り清算します。

実際に引渡し日が決まらないと、正確な清算金額が確定しませんので、このくらい価格の物件であれば、10万円で予定しておくのは妥当です。

この固定資産税清算金は、残金決済時(物件引渡時)に売主へ支払う諸費用となります。

仲介手数料

『仲介手数料』というのは、不動産会社に支払う手数料になります。

不動産会社は『仲介手数料』を売主と買主の両方から受領できる

不動産会社は、物件の売買が成立すると、
仲介手数料 = (物件価格 × 3% + 6万円) × 消費税10%
という報酬を、売主と買主の両方から受領できます。

仲介手数料は『上限報酬』

仲介手数料 = (物件価格 × 3% + 6万円) × 消費税10%
というのは、あくまでも宅建業法で定められた”上限報酬”なのです。
多くの不動産会社では、当たり前のように上限報酬を受領しています。

新築一戸建て(建売住宅)の売買では、不動産会社は、売主と買主の両方から仲介手数料を受領します。

今回の諸費用では、仲介手数料の上限報酬1,379,400円で計上しています。
この不動産会社は、売主側からも仲介手数料を受領すると思いますので、この約2倍の手数料報酬を得ることになります。

『仲介手数料無料』の不動産会社の場合

一般的な不動産会社では、売主と買主の両方から受領します。
しかし、ゼロシステムズのような、仲介手数料無料の不動産会社では、売主側からのみ、仲介手数料を受領し、買主側からは受領しません。

これが、『仲介手数料無料』の仕組みです。

『仲介手数料無料』の不動産会社を利用し、仲介手数料が無料になれば、(今回の場合は)1,379,400円の諸費用が節約できることになります。

仲介手数料無料の仕組みについて詳しく知りたい↓

仲介手数料無料で購入する方法 ~ 新築一戸建ての仲介手数料が無料になる仕組み

住宅ローン代行手数料と書類作成手数料

二重取り報酬の可能性
  • 住宅ローン代行手数料:110,000円
  • 書類作成手数料:110,000円

今回、上記で計上されている2つの諸費用ですが、二重取りの報酬である可能性が高いです。

上記2つの業務は、仲介の業務に含まれるべきものです。

既に仲介手数料を受領しているにも関わらず、『住宅ローン代行手数料』や『書類作成手数料』などの名目で、10万円単位の諸費用を取る不動産会社もあります。

今回は、仲介手数料1,379,400円(上限額)を受領しているので、上記の手数料は、二重取りである可能性が高いです。

ゼロシステムズの場合

  • ・仲介手数料:1,379,400円
  • ・住宅ローン代行手数料:110,000円
  • ・書類作成手数料:110,000円
  • ・合計:1,599,400円

ゼロシステムズなら、仲介手数料と二重取り疑いの2つの費用がかかりません。
したがって、合計、1,599,400円は、確実に諸費用を節約することができます。

フラット35適合証明手数料

今回のご質問者様は、フラット35の住宅ローンを利用するとのことです。

フラット35の住宅ローンを利用する為には、
『この物件がフラット35の基準に適合している建物かという検査を売主に受けて、適合証明書を取得する。』
という手続きをしてもらわなければなりません。

『フラット35適合証明手数料』の、132,000円というのは、その手数料です。
物件によって違いますが、一般的に適合証明書発行費用は、10万円~15万円程度ですので、ここで計上されている 132,000円というのは、妥当と言えます。

このフラット35適合証明手数料は、残金決済(物件引渡時)に、売主に支払う諸費用となります。

ローン事務手数料

『ローン事務手数料』は、フラット35の取扱い窓口の金融機関に支払う手数料のことです。

フラット35は、取扱い窓口の金融機関によって、事務手数料が異なります。
今回の諸費用では、借入金額 × 2.2% の事務手数料となっている金融機関なのだと思います。
(借入金額 3,500万円 ×2.2% = 770,000円)

事務手数料が安い金融機関を選ぶ

しかし、同じフラット35でも取扱い窓口によって、この事務手数料が安い金融機関があります。
ですので、色々調べて吟味することが大切だと思います。

ゼロシステムズが把握している限りで、最も安い事務手数料は
借入金額 × 0.5% = 事務手数料 となっています。

ご質問者様の場合、借入金額は、3,500万円ですので、
上記のもっとも安い金融機関を利用すれば、
3,500万円 × 0.5% = 175,000
ローン事務手数料を 175,000円 にする事ができます。

利用する金融機関を変えることで、 770,000円 → 175,000円になり、諸費用を 595,000円も節約できます。

住宅ローンについて詳しく知りたい↓

住宅ローンお役立ち情報と住宅ローン審査落ちを防ぐポイント

収入印紙(20,000円)

収入印紙 20,000円 というのは、住宅ローンの金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙だと思いますので妥当な金額です。

火災保険

火災保険:650,000円 というのは、加入内容によって異なります。
したがって、この数字だけを見て、一概に妥当か否かを判断することはできません。

ただ、多くの場合、不動産会社が損害保険の代理店を兼ねていることも多く、売上げを稼ぐために、過剰な内容の火災保険を進めてくることがありますので注意が必要です。

保険は専門家のアドバイスをうける

火災保険、地震保険、家財保険に関しては、不動産会社や金融機関に勧められるがまま加入するのではなく、
保険の専門家にアドバイスを受けて、物件評価や立地環境に合わせた適切な火災保険に加入すれば、諸費用の節約につながります。


まとめ – 大幅な節約が可能です

質問者様の場合、節約できる額

仲介業者を変更することで節約できる額

ご相談いただいた見積りよりも、
・仲介手数料1,379,400円
・住宅ローン代行手数料:110,000円
・書類作成手数料:110,000円
合計 1,599,400円 の諸費用を節約することができます。

金融機関を変更することで節約できる額

次に、金融機関の選び方によっては、ローン事務手数料の
770,000円が175,000円にできますので
595,000円も節約できます。

全体で節約できる額

従って、ご質問者様のBELLWOODさんの場合、
当初、3,721,400円だった諸費用を、1,527,000円にすることができます。

合計すると 2,194,400円の節約が出来ます。

BELLWOODさん、まだまだ節約の余地がございますので、今一度、検討し直すことをお勧め致します。

仲介手数料を無料にする方法はこちら↓

仲介手数料無料で購入する方法 ~ 新築一戸建ての仲介手数料が無料になる仕組み



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