住宅ローンが払えないリスクの回避法
~ 金利上昇 / 収入減少 / インフレ対策 ~

【住宅ローンが払えない】リスク回避法(前編)
~ 金利上昇 / 収入減少 / インフレ対策 ~

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【住宅ローン返済】リスク回避法(後編)
収入減少老後返済危機 金利上昇のリスク回避法
~ 金利上昇 / 収入減少 / インフレ対策 ~

後編の動画は 2/12 17時 公開予定です

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第394回目(2022年2月10日放送分 前・後半)となります。

今回の話題

住宅ローンが払えないリスク回避法
~ 金利上昇 / 収入減少 / インフレ対策 ~

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



住宅ローンの返済が出来なくなるきっかけ

『住宅ローン返済が出来なくなるきっかけ』と、なり得る理由を 9つ紹介します。


金利上昇による返済額の上昇

住宅金融支援機構の調査によると、約68%の人が変動金利を選択しています。

住宅ローン利用者調査
変動金利68.1%
固定金利
期間選択型
20.7%
固定金利
全期間固定
11.2%

出典:住宅金融支援機構 – 住宅ローン利用者の実態調査

その理由の多くは、
「不動産会社の担当者に勧められたから・・・」や
「自分の周りの殆どの人が変動金利を選んでいるから・・」など、
あまり、深く考えずに変動金利を選んでいます。

シミュレーションの仕方によって異なりますが、過去30年の金利推移で考えると
『全期間固定金利よりも、変動金利の方が総支払額を低く抑えることが出来る可能性が高い。』とアドバイスできます。

ただし、将来返済が出来なくなるリスクを下げるためには、金利上昇した場合の返済額も予め想定しておく必要があります。

例:35年返済で4,000万円の住宅ローンを借りた場合

auじぶん銀行では、変動金利0.289%です。
その場合、月々の返済額は 100,147円 となります。

「月々約10万円なら、ギリギリ返済できるかな・・・」
という安易な考えで家を買ってしまった場合はどうなるでしょう?

将来が金利上昇した時は心配

現時点でギリギリだと、将来が金利上昇した時は心配です。

もしも、金利が 1%上昇して 1.289%になった場合、月々の返済額は 118,382円になります。
月々10万円でギリギリな人が、毎月約18,300円も高くなるというのはキツイですよね。

持続可能な返済計画を立てましょう

金利上昇したら、繰上して全額返済できる人や、年収の持続可能性が高い職業の人へは、セオリーどおり、迷わず変動金利で良いと思います。

しかし、以下のような人は、将来的な総支払額の損得で考えるより、持続可能な返済計画を重視した方が安全です。

  • ・頭金が少ない人(貯蓄額が少ない)
  • ・現時点で返済比率が審査基準ギリギリ
その場合、みずほ銀行の全期間固定やフラット35で、住宅ローンを組むことをお薦めします。

職業、年収、貯蓄額は、人それぞれです。
『総支払額の損得という視点からのアドバイス』と『返済計画の安全性という視点からのアドバイス』は、違います。
変動金利を検討するときには、「将来、金利が 1%上昇しても問題なく返済できるか」なども想定して、借りる必要があります。

「1%でも金利上昇したら、返済が厳しい。」という人は

  • ・金利上昇しても、返済可能な借入金額に抑えて借りる
  • ・現時点で全期間固定金利を選択する
上記のような対応をする事で、将来返済不能の陥るリスクを下げることができます。

『変動金利』と『固定金利』の特徴と選び方↓

『変動金利』と『固定金利』の特徴と選び方


病気やケガによる就労不能

まずは日々の健康維持が大切

住宅ローン返済するためには、身体が資本です。
まずは、暴飲暴食を避けて日々の健康維持が大切です。

それでも病気になってしまったら

国立研究開発法人国立がん研究センターのデータによると、日本人の2人に1人が、がんを患うとされています。

日本人が一生のうちに、がんと診断される確率(2018年データに基づく)
男性65.0%
女性50.2%

ガンなどの病気のことを考えると、住宅ローンを組んで家を買うのが不安になります。
出典: 国立研究開発法人国立がん研究センター – 最新がん統計

備えとして特約に入っておく

このような大きな病気への備えとして、住宅ローンに付帯することができる

  • ・がん保険
  • ・3大疾病
  • ・全疾病
  • ・就労不能保険
などの特約に入っておくと、かなり安心できます。

特約に入れない方

最初から持病があって、住宅ローン付帯の保険特約に入れない人は、掛け捨て型の民間の医療保険や共済に入って備えておくべきです。
割高でも、万が一働けなくなったときに『保険が助けてくれる』というのであれば安心です。


自然災害による住宅の損壊

『地震保険、風ひょう雪災、水災、家財保険』で備える

家が被災した場合に頼りになるのが、火災保険に付帯する『地震保険、風ひょう雪災、水災、家財保険』などです。
個人的な努力でカバーできない部分は、保険で備えるということです。

家を購入する時には、これらの保険も必要経費として想定しておく必要があります。
保険で備えることで、万一の際に住宅ローン返済が出来なくなることを防げます。

【火災保険】と【地震保険】についての解説はこちら↓

【火災保険】と【地震保険】これから家を買うなら補償内容を理解して加入しよう


④⑤⑥ は、まとめて解説します

  • ④ 勤務先の業績不振による収入減少
  • ⑤ 転職や独立開業による収入減少
  • ⑥ 定年退職による収入減少

中小企業や個人事業主の方には、これらについて不安を感じていることも多いかと思います。

まず大切なのは、公務員など、よっぽど収入が安定した職業の人以外は、
『出来る限り、ボーナス払いに頼らない返済計画にする。』
ということです。

ボーナス払いが出来なくなる可能性を考慮する

住宅ローン返済が滞るきっかけの多くは、支給されるボーナスが減って、ボーナス払いが出来なくなることです。

近年では、中小企業に限らず、大手航空会社や旅行会社もボーナスカットというニュースもありました。
また、転職したばかり、独立開業、定年退職をすると、ボーナスはありません。

定年後の返済計画も考慮する

定年後も住宅ローン返済が続く可能性がある人であれば、定年後の返済計画も考慮して住宅を購入する必要があります。
例えば、

  • ・貯蓄や退職金で定年退職時に繰上返済できるか?
  • ・定年退職後でも無理のない返済金額か?
なども考慮する必要があります。

AIの発達によって、企業も『人減らし』の傾向にあります。

  • ・テレワークを導入して、残業代が出ない。
  • ・週休2日でなく、週休3日にする。
『休みを増やすが、給与も減らす。その代わり、副業を許可する。』
という企業も増えてきました。

個人の稼ぐ力が大切に

これからの考え方は、個人の稼ぐ力が大切になってきます。
あくまでも一例ですが、例えば、休みの日は、介護の資格の勉強をして、介護の資格を取るというのも良いと思います。
資格があれば、介護施設で副業が出来ます。
定年退職後でも、介護施設に再就職が出来る可能性もあります。

ひとつの会社で勤めあげて、定年したら、退職金と公的年金で、悠々自適と暮らすという生き方は、ひと昔前の考え方になってきました。
副業や定年後でも役立つ資格を若いうちから取っておくことで、将来に備えることが出来ます。


配偶者の収入減少

夫婦でペアローンや収入合算で住宅ローンを組む場合
2人とも返済比率が審査基準ギリギリにすると、どちらかの収入が減った時に返済不能に陥るリスク出てきます。
収入合算する場合は、どちらかの返済比率に少し余裕を持たせるということが大切です。

都内のタワマンは、今、価格高騰して、普通に7,000万円以上しています。
先に例にあげた、auじぶん銀行の変動金利0.289%であれば、35年返済で、月々175,258円となります。

タワマンは、別途、管理費と修繕積立金で合計3万円以上かかりますので、月々の支払いは、合計20万円以上になります。

収入合算で住宅を購入する場合は、配偶者の収入の持続可能性(安定性)も考慮して借入金額を決めることで、将来、返済不能に陥るリスクを減らすことができます。


教育費などの支出の増加

学資保険や積立て分も考慮する

塾、習い事、進学など「これでもかっ!」ってほど、お金がかかります。
まだ、お子様が小さいご家庭であれば、学資保険や積立をして、教育費を準備しておく必要があります。
その積み立て分も、ある程度考慮して住宅ローンを組むことが大切です。


管理費や修繕積立金の上昇

管理費や修繕積立金の上昇による返済不能を防ぐ考え方

マンションを購入すると、住宅ローンの返済だけでなく、管理費と修繕積立金を支払う必要があります。 そして、修繕積立金は将来値上りするマンションが多いので注意が必要です。

国土交通省が公表している『修繕積立金に関するガイドライン』によると、1平方メートルあたりの、修繕積立金の目安は、おおよそ300円です。
出典:国土交通省 – マンションの修繕積立金に関するガイドライン(PDF)

例えば、専有面積70㎡のマンションであれば、
300円 × 70㎡ = 21,000円
となり、21,000円が月々の修繕積立金の目安となります。

しかし、多くのマンションでは、『段階増額積立方式』と言って、新築当初は、販売し易くするために、月々の修繕積立金額を低く抑えている物件が多いので注意が必要です。

多くの人の、住宅ローン返済期間は、最長35年の長期にわたります、何が起こるか分かりません。
もし、修繕積立金が、現時点で割安なマンションであれば、将来、修繕積立金が、値上げされる前提で、住宅ローンを組んでおく事で、返済不能に陥るリスクを下げることができます。


返済が厳しくなった場合の対応策

やってはいけないこと

何らかの事情で、住宅ローンの返済が厳しくなった時に、まず、やってはいけないことは、
『キャッシングなどのカードローンで住宅ローン返済をする。』ことです。
これをすると、雪だるま式に、借金が増えてしまいます。

もう一つは『家だけは守ろう』や『家だけは残そう』と、あまり強く考えない方が良いです。
住宅ローン返済を続けていくのが厳しい・・・
と感じたら、月々の返済を滞納する前に、家を売却して、住宅ローンを完済することを検討してください。

『異動』になることを避ける

約定日から61日以上返済を滞納すると、金融用語で『異動』となります。
異動とは、世間一般で言う『ブラックリスト』のようなものです。
『異動』になりますと、次回から、住宅ローンだけでなく、クレジットカードも作れなくなります。

ですので、『異動』になる前に家を売却して住宅ローンを完済してしまえば、一時的に賃貸へ引っ越したとしても、再度住宅ローンを組んで価格の安い物件を購入することも可能になります。

幸いなことに、近年は物件価格が値上りしている時代です。
1年前、2年前に、フルローンで購入した、郊外の新築一戸建てあっても、築浅の中古として、購入時以上の金額で売れています。

もし、住宅ローン返済が厳しくなったら、あまり家に固守せずに、思い切って売ってしまった方が精神衛生上良いと思います。

『異動』に関して詳しい解説はこちら↓

個人信用情報と住宅ローン審査 ~ 異動や延滞情報が審査に与える影響



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