バブル崩壊あるか?不動産の価格高騰はいつまで続く?
~人口減少でも不動産価格が値上りする理由~

バブル崩壊あるか?不動産の価格高騰はいつまで続く?
~人口減少でも不動産価格が値上りする理由~

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レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第395-1回目(2022年2月17日放送分 前半)となります。

今回の話題

バブル崩壊あるか?不動産の価格高騰はいつまで続く?
~人口減少でも不動産価格が値上りする理由~

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



首都圏の不動産は値上りしています

首都圏の新築マンションの平米単価はバブル期を超える

昨年からお話しているように、首都圏の不動産は値上りしています。
物件検索サイトなどで、東京都内の新築マンションを検索すると、1億円オーバーの物件ばかりです。
首都圏の新築マンションの平米単価は、バブル期を超えました。

値上りしているのは、新築マンションだけでなく首都圏全域の新築一戸建ても値上りしています。

大阪では10億円越のタワマンも

YouTubeコメント欄の書き込みで教えて頂きましたが、大阪市内では、10億8000万円という価格で、タワマン最上階が売りに出されたそうです。

出典不動産経済オンライン ー ブリリアタワー堂島、最高価格は10・8億円―1期185戸完売、平均倍率4・6倍 東京建物


すべての不動産が値上りしているわけでない

『今後、日本では人口が減少するため、不動産価格が値下がりする。』
と、言われているのに、値上りしているのはなぜなのか?

需要がない不動産は値上りしていない

今は、90年代バブル期に起きた、不動産の価格高騰と違い、日本全国すべての不動産が値上りしているわけではありません。
需要がない不動産は値上りしていません。

90年代バブル期は、東京都内から北海道の原野まで、日本全国、全ての不動産価格が値上りし、当時の大蔵省の総量規制で一気にバブル崩壊となりました。

需要がない不動産は無価値化

現在、リゾートマンションや空家が多い郊外の団地など、需要がない不動産は、値下がりどころか無価値化しています。 具体的には、修繕積立金不足のスラム化したマンション、空家が多い地方の住宅団地、過去のリゾート物件などが無価値化しています。

そのような不動産は持っているだけで維持費がかかるので、需要が無く、なかなか買い手が付きません。 特に老朽化したリゾートマンションなどは、タダでも買い手が付かない物件が多く存在します。

需要のある不動産が値上りしています

今後は、需要がある不動産でないと価値が付きません。
駅に近い物件や郊外でも需要がある住宅街、居住誘導区域内の不動産は値上りしています。

居住誘導区域については以下のページをご覧ください↓

住宅ローン35年後の不動産市場を未来予想

値上りしている物件だけが目に留まっている

デベロッパーは、新築マンションも新築一戸建も、基本的に売れるエリア、需要があるエリアでしか分譲事業をおこないません。
実際に、日本全国で見ると需要が無いエリアでは値下がりしている物件がたくさんあります。

新築一戸建てや新築マンションは、需要があるエリアだけで新規着工されているため、値上りしている物件だけが目に留まるということです。


人口が減少しているのに不動産価格は値上り

お金の価値が下がっています

多くの通貨が市場に投入されました

2008年のリーマンショック以降、経済対策のために、日本だけでなく世界中で多くの通貨が発行されました。
さらに2020年のコロナウィルスによる経済対策のために、更に多くの資金が市場に投入されました。

国が国債を発行して、中央銀行が国債を買い取る。
この金融システムが続けば、永遠にお金の流通量が増えていくことになります。

不動産の資産価値が上がっています

世界中でお金の流通量が増えると、お金の価値が薄まっていきます。
そうなれば必然と、株や不動産などの資産価値が高くなってしまいます。
このような背景から、現在、世界中の主要都市で不動産価格が高騰しているのです。


世界中で不動産価格が値上り

日本だけでなく、世界中で不動産価格が値上りしています。
日本だけでなく、世界中でお金の流通量が膨大に増えて、お金自体の価値が薄まれば人口減少が進んでも、結果的に需要がある不動産の価格は値上りすることになります。

ただ『お金は物の価値を計るモノサシ』です。
例えるなら、このモノサシ自体が伸び縮みしているようなものなのです。

『スタグフレーション』と『悪いインフレ』

これを『スタグフレーション』と言ったり『悪いインフレ』と呼んだりします。
良い悪いは別として、このような現象が世界中で起きています。

今のインフレは、世界中で通貨が膨大に増えて、世界的にお金の価値が薄まっている状況なのです。

バブルというのは、実態がないものに高い値付けがされることを言います。
例えるなら、家賃3万円でしか貸せないワンルームマンションが1億円で取引きされているようなものです。

今は、需要がない不動産は無価値化しています。
今の不動産価格が値上がりしている状況は、バブルでなく、現代の経済システムの結果として、世界中で株や不動産の資産が値上りしているという現象です。

世界的に見ると、自然災害、人口増大、資源不足、そして、最近問題になっているのが、世界の軍事バランスの変化による安全保証問題。
これらの全ての事象は、デフレでなくインフレになる要因となります。
そのため、今後、経済システムが根本的に崩壊しない限り、今の資産高が続く可能性が高いと言えます。


値上りは何年くらい続くのか

試算では、あと2年続く

建材不足の解消に2年ほどかかる

建材不足が解消されなければ、今の物件価格の高騰は止まりません。
建材不足が解消されるまでは、あと2年ほどかかるという試算がでています。
インフレと建材不足だけを見て考えると、物件価格の高騰は、あと2年、今と同じ状況が続くと考えられます。

金利の上昇が不動産価格に与える影響

もう一つ、不動産価格を決める重要な要素として、金利の上昇が絡んできます。
金利が上昇すると、住宅を購入し難くなりますので、その分、物件価格が抑えられます。

このまま低金利が続き、短期金利が上昇しなければ、不動産価格は建材不足が解消するまで上昇し続けます。
逆に、短期金利が上昇すれば物件価格の上昇は止まる可能性があります。
いずれにしても、不動産価格は、住宅ローン金利が大きく影響します。





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