住宅ローン金利引き下げ交渉術
~ 金利上昇への転換期 ー 借り換えるより効果大 ~

住宅ローン金利引き下げ交渉術
金利上昇への転換期 / 借り換えより効果大

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第404-2回目 (2022年4月21日放送分 後半)となります。

今回の話題

住宅ローン金利引き下げ交渉術
 金利上昇への転換期 / 借り換えより効果大

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



質問:固定金利への借り換えは『今』でしょうか?

ラジオリスナー様からの質問

ラジオ番組に届いた質問に回答していきます。

日銀の変動金利上がりますよ!っていうテーパリングを待ってからだと、すでに固定金利が上がっており借り換えが難しいと思うのですが、固定金利への借り換えは、まさに『今でしょ?』でしょうか?

To さん からの質問

To さん、ご質問ありがとう御座います。
To さんと同じように考えている人は多いようです。


固定金利を選ぶ人が昨年比で2倍以上に増加

固定金利への借り換えを検討する人も増えています

2022年4月16日付、読売新聞オンラインの記事にも、
『固定金利だけでなく、変動金利も上昇する可能性があるので、早めに固定型への借り換えを検討する人が増えている。』
という記事が掲載されていました。

住宅ローン金利、固定型が先に上昇・・・。それでも変動型からの借り換え検討が増加。

りそな銀行では今年1~3月の住宅ローンの新規契約者で、「35年固定型」を選ぶ人の割合が、昨年1年間に比べて2倍以上になった。 「固定金利が本格的な上昇を始めたため、変動金利が上昇する前に金利を固めておきたい人が増えた」(担当者)という。

このように「今のうちに、固定金利に切り替えておこう。」と、考える人が増えているのは事実です。

今後の消費者物価指数と円安の推移次第

このまま日銀が金融緩和を続ければ、超低金利のままですので、変動を選んだ人の方が結果的にお得です。
しかし、今の調子でインフレが進み、消費者物価指数が前年同月比2%を超えて、2.5%、3%と上昇したら、日銀は金融引き締めに動いて政策金利の利上げに踏み切るかもしれません。

これが、半年以内か、1年以内かは分かりませんが、いずれにしても、今後の消費者物価指数と円安の推移次第です。


住宅ローンの『借り換え』はお薦めしません

借り換えとは、例えば、
A銀行で住宅ローンを借りている人が、B銀行に住宅ローンを切り替える事を言います。

『借り換え』は諸費用負担が大きい

借り換えをすると、A銀行には、繰上返済手数料、抵当権抹消登記費用などの諸費用がかかります。
同時に、B銀行には、保証料や融資事務手数料、収入印紙代、抵当権設定登記費用などの諸費用がかかります。
その諸費用の総額は、数十万円単位となります。

諸費用負担が大きくメリットが薄れる

諸費用の負担額が大きいと、借り換えをするメリットが薄れてしまいます。
そこで、『借り換え』でなく、同じ銀行で金利を引き下げて貰うための『金利交渉』をお薦めします。


住宅ローン金利引き下げ交渉術

『借り換え』のための事前審査を行なう

まず最初に、現在住宅ローンを組んでいる銀行よりも、金利条件の良い銀行を探して、借り換えのための事前審査を行なって下さい。

延滞履歴がある人は金利交渉できません。

住宅ローン返済の延滞履歴がある人は、金利交渉できません。
金利交渉は、ある意味で、簡易的に再度、住宅ローン審査をするようなものです。
そのため、属性が悪くなっていると、金利交渉はできません。

住宅ローン審査1分間セルフチェックはこちら↓
各銀行の住宅ローン金利はこちら↓

各金融機関の最新住宅ローン金利表

住宅ローンを組んでいる銀行に電話する

事前審査が通って、借り換え先の金利条件などが分かったら、次は、今、住宅ローンを組んでいる銀行に電話をして下さい。
そこで、『今、住宅ローンの借り換えを検討しているのですが、ご担当の方をお願いします』と言います。

ポイントは『借り換えを検討している』と伝えることです。

丁寧に交渉することが大切です。

丁寧に交渉することが大切です。
横柄に交渉すると、担当者への心象が悪くなるので、金利引き下げの提案を引き出し難くなります。
『出来れば今まで通り、〇〇銀行さんと取引を続けたいのですが、他の銀行から良い条件を提示されているので、正直迷っています』
などという感じで、誠意をもって相談すると、交渉がスムーズに進みやすいです。

銀行としても他に借り換えられてしまうのは避けたい

企業の売上げや、成績にあたるものが、銀行では『融資貸付残高』です。

銀行としては、他の銀行に借り換えられてしまうと『融資貸付残高』の成績が落ちてしまいます。
そこで、借り換えを引き留めるために『金利引き下げ』の提案をしてきます。

また、このタイミングで、銀行の担当者から、借り換え先の銀行の金利条件などを質問される事があります。

その時に
・事前審査の結果
・他の銀行に借り換えた場合のメリット
具体的に提示できると、それよりも良い条件を提案してもらえる可能性が高くなります。

銀行によっては、借り換えを引き留めるために、提示しても良い金利が、内部的に用意されています。
その金利の範囲内であれば、スムーズに金利交渉が出来る場合があります。

ネット銀行、メガバンク、フラット35には通用しません。

ネット銀行やメガバンクは、そもそもギリギリまで低い金利なので引き下げ交渉できません。
地方銀行や信用金庫などに有効です。

『金利交渉』は3月と9月がお薦め

金利交渉をするタイミングは、3月の決算期と9月の中間決算期がお薦めです。
決算月は、銀行としても、出来るだけ融資貸付残高を減らしたくありません。

通常の月に借り換えの相談をすると『そうですか承知しました』と事務的な対応をされる事があります。
しかし、3月や9月の決算期に借り換えの相談をすると、金利交渉が成功する確率が上がります。


住宅ローン金利引き下げ交渉のポイントと注意点

  1. 他の銀行に借り換えた場合の金利などの条件を用意する。
  2. この銀行に『借り換え』を検討していると具体的に相談する。
  3. 丁寧に誠意をもって相談する。
  4. 3月か9月の決算期に相談する。
  5. ネット銀行、メガバンク、フラット35には金利交渉は通用しない。
  6. 当初よりもご自身の属性が下がっていると通用しない。
  7. 借り換えを前提にした金利引き下げ交渉は1度しかできない。

質問者の ラジオネーム『Toさん』 は借り換えも検討されているかもしれません。
ですが、まずは上記を踏まえて、現在の銀行へ『金利引き下げ』の交渉を行なってみると良いでしょう。





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