フルローンで借入した方が “お得”
頭金を入れて家を買うか?頭金を入れずに家を買うか?

頭が良い人は、今あえて頭金を入れない
5月の住宅ローン金利情報
ネット銀行も金利上昇中

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第406-1回目 (2022年5月5日放送分 前半)となります。

今回の話題

頭が良い人は、今あえて頭金を入れない
 5月の住宅ローン金利情報
 ネット銀行も金利上昇中

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



質問:頭金を入れて家を買うか?頭金を入れずに家を買うか?

ラジオリスナー様からの質問

ラジオ番組に届いた質問に回答していきます。

いつも楽しくYouTubeで拝聴しています。
新築の建売住宅を購入するために、頭金1000万円を用意して、みずほ銀行の変動金利で借入3500万円する計画をしています。
住宅ローン控除を考えると、頭金を入れないでフルローンで借りた方が良いですか?
田中先生、教えてください。

ジョージ さん からの質問

ジョージ さん、ご質問ありがとう御座います。
頭金を入れて家を買うか?頭金を入れずに家を買うか?
どちらの方かお得か?と言うご質問ですね。


頭金を入れずにフルローンで借入した方が “お得”

住宅ローン控除を利用する

新築の建売住宅を購入する場合は、住宅ローン控除が受けられます。
毎年、借入金額の0.7%が13年間、所得税と住民税から控除されます。

通常の省エネ住宅であれば、上限4,000万円ですので、
4,000万円×0.7%=28万円
年間28万円が税金から戻ってきます。

頭金を入れることで控除額が減ってしまう

頭金を1,000万円入れて、借入3,500万円にすると、住宅ローン控除額が減ってしまいます。

住宅ローン控除をフルで利用できれば、みずほ銀行の変動金利0.375%で借りても、13年間は、0.7%が戻ってきます。
実質金利は、:-0.325%という、逆ザヤ金利で家を買うことが出来ます。
そのため、月々の返済額に問題がなければ、
あえて頭金を入れずにフルローンで借入した方が “お得”になります。

このようにすれば、ご質問者様の場合、手元に1,000万円を残して家を買えます。
手元に1,000万円が残っていれば、購入後の生活も安心ですね。

住宅ローン控除についてはこちら↓

2022年 いつまで続く不動産価格高騰。住宅ローン減税0.7%と金利と物価動向


残した頭金を運用する

運用したマネーを現金化して繰上返済をする

頭金0円で家を買って手元にキャッシュを残せたら、それを住宅ローン金利以上で運用していくと良いでしょう。

『住宅ローン控除が終わったら(または変動金利が上昇し始めたら)運用していたマネーを現金化して繰上返済をする。』
というのが、低金利時代の最もお得な住宅ローンの組み方だと考えます。

円ではなく ドルで運用する

円は価値が低下している

今、日本は、インフレが進み、お金の価値が低下しています。
この調子で物価が高くなれば、今、手元に現金1,000万円を残しても、住宅ローン控除が終わる13年後には、お金としての価値が低下している可能性があります。

その対策として、そのキャッシュを円で持っているのではなく、ドルにしておくという選択肢があります。
今は、1ドル130円位ですが、米国は、政策金利の利上げを予定しています。

預金をドル建てで運用する

今後も、日本と米国の金利差は広がりますので、さらに円安ドル高が進行することが予測できます。
そのまま、預金をドル建てにしておいても良いですし、それをドル建てで運用するのもアリです。

米国株は、今後リセッションを迎え、弱気相場入りする可能性があります。
今は、お薦めできませんが、アップルやマイクロソフトなどの社債であれば、10年物で利率1.7%で回せます。

お金で損をしないために

家を買う人であれば、世界と日本の政治や経済の状況を常にチェックしていく事が大事です。
このことが、今後、お金で損をする人と、損をしない人の差になってきます。





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