住宅ローン金利シミュレータで検証
– auじぶん銀行を選ぶなら将来必ず金利上昇する当初引き下げプランより変動金利を選ぶべき –

田中せんせい｡
今回はどんなお話を頂けるのでしょうか？

はい｡
今回は

1. 当初引下げプランの住宅ローンには気を付けて
2. 住宅ローン審査が通りやすい銀行と通り難い銀行
3. こどもみらい住宅支援事業の給付金が7月から変わる

以上3つのお話をしていきます｡

どれも興味深い内容ですね｡
それでは､早速お願いします｡

住宅ローン金利を選ぶユーザーの方が､最も興味があることは､
変動にするか？
固定にするか？
ということだと思います｡

銀行の金利一覧を見ると､変動金利と35年全期間固定金利以外にも､5年固定や10年固定など､数年刻みで固定金利特約期間を設定している住宅ローンがあることはご存じかと思われます｡

例えば､auじぶん銀行の当初期間引下げプランの10年固定金利特約を見ると､
基準金利は､2.810％です｡
そこから､当初期間引下げ幅は､-2.045％となりますので､
当初10年間は､0.765％
という金利で借りられることになります｡

それでは､10年固定が終了して､11年目からの金利は､どうなるか？
ということを見ると､
11年目以降の引下げ幅は､-0.8％となります｡

もし､11年目の基準金利が､今と同じ2.810％を維持していた場合であっても､引下げ幅は､-2.045％から-0.8％に減らされてしまいますので､
基準金利 2.810％ – 0.8％ ＝ 2.01％
という高い金利が適用されることになります｡

このように､5年固定や10年固定などの固定金利特約の期間が終了すると優遇金利幅が小さくなって､金利が上昇するプランのことを､『当初優遇金利』や『当初引下げプラン』といいます｡

下記の条件で借り入れした場合､『住宅ローン金利シミュレータ』で計算すると､支払い利息の総額は､約1,076万円となります｡

• auじぶん銀行
• 当初引き下げプラン
• 10年固定金利特約
• 借入4,000万円
• 返済期間35年
• 当初10年間：0.765%
• 当初引き下げ修了後：2.01%

同じ4,000万円を､以下のように､auじぶん銀行の変動金利0.389%が5年間変動せず､6年目以降に1.5％まで上昇した場合を想定すると､支払い利息の総額は､約911万円となります｡

• auじぶん銀行
• 当初引き下げプラン
• 10年固定金利特約
• 借入4,000万円
• 返済期間35年
• 当初5年間：0.389%
• 6年目以降：1.50%
• 変動金利上昇を想定

この場合､変動金利で借りて6年目に金利が上昇しても､約165万円お得という事がわかります｡

165万円の違いは凄く大きいですよ｡
シミュレーターを使って具体的な金額で確認できると理解しやすくていいですね｡

はい｡
実は､以前､『住宅ローン残高シミュレーション』という名称で紹介しましたが､今回､ゼロシステムズのスタッフと一緒に改造しました｡

ほう！改造したの？
どのような改造をしたんですか？

返済の途中で金利が変動した場合の､返済金額や支払い利息の総額も計算できるようにしました｡

ほーっ！

これができれば､今のような金利の変動も想定して､比較検討が簡単になります｡

住宅ローンの期間は､最長で35年という長期にわたります｡
どのような金利プランを組めばいいか？というのは､住宅ローンを組む人それぞれの状況や考え方によって大きく異なります｡

特に､この番組をご覧になっている人は､お金や不動産についての意識が高い人が多いと思います｡

そうですね｡
きっと､みなさま意識が高い！

本当にそう思います｡
私は､ゼロシステムズを通じて家を買う､殆どのユーザーのかたと､いつも直接お会いしてお話しています｡

ユーザーと直接お会いするということは､私自身も楽しいですし､家を買おうとしているユーザーの方や逆に売主業者側が､今どのような事を求めて､何を問題としているか？などを直接､肌で感じることが出来ます｡

最近のユーザーの方はとても勉強していて､現場では私の説明はいらないくらいです。

この番組を観て､予習してるからじゃないですか？

その通りかもしれないですね｡

そこで､ユーザーの方から､よくある質問は､
｢今後､金利は上昇するのか？｣や
｢変動金利が何年後に何％になった場合と35年全期間固定金利で返済した場合､どっちの方が得ですか？｣
と､現場で質問されることがあります｡

でも現場で質問されても､その場で計算するのって大変なんですよ｡

確かに､そうですよね～｡
モゲチェック塩澤先生なら､暗算でやってのけそうですけどね｡

確かに｡
でも実際､35年の利息計算を暗算できたら､もはや暗算世界一のギネスレベルですけどね｡

私は､凡人なので､パソコンとExcelがないと計算できません｡
そこで､スマホで色々なシミュレートができれば便利かな･･･と思って『住宅ローン金利シミュレータ』というプログラムを作ったわけです｡
これがあれば､現場でも対応できるし､ユーザー自身でも､色々な金利を想定してシミュレートできるようになります｡

もちろん､不動産業界の人もご利用できますので､もしよければ､使ってみてください｡

また､私が現場でユーザーに会ったときに､直接いただく質問で多いのが､
｢どこの銀行を選べば良いのか分からないから､アドバイスが欲しい｡｣
という質問です｡

確かに初心者の方は､そうですよね｡

ただ､これも､人それぞれなんですよ｡
まず､年収と頭金を確認して返済比率を計算する必要があります｡
次に雇用形態や勤続年数なども確認しなければなりません｡

他に分割払いの借入があるかなども確認します｡
住宅ローンの審査基準は､銀行によって異なります｡

例えば､勤続年数､産休育休の定め､返済比率の上限などは､銀行によって異なります｡
要するに､住宅ローン審査を申込むユーザーの状況によって､審査が通りやすい銀行があれば､逆に審査が通り難い銀行もあります｡

これも､現場で､返済比率を計算するのは結構大変です｡
そこで､各銀行の審査基準で自動的に返済比率を計算して､各銀行の審査申込み基準をアルゴリズム化して当てはめて､どこの銀行なら審査が通りやすいかが簡単に判る､『住宅ローン審査1分間セルフチェック』というプログラムを作りました｡

これを使えば､ご自身に該当する項目をチェックするだけで､審査が通りやすい銀行が簡単に分かるというものです｡
ユーザーの方はもちろん､不動産業界の人でも営業ツールとして使えますので､ぜひ使ってみてください｡

もう一つ､今､現場でユーザーによく質問をされるのは､
「こどもみらい住宅支援事業の給付金対象になるか？」
という質問です｡

この給付金は､お客様の年齢､子供の有無､購入予定の物件の省エネ性能など､様々な条件で､もらえる給付金額が､0円､60万円､80万円､100万円と､4段階の違いが出てきます｡

その中で､一定の省エネ性能を有する住宅という基準でもらえる60万円の部分は､6月末までの契約を締め切りとして無くなってしまいます｡
従って､7月からは､0円､80万円､100万円という3段階となりますのでご注意ください｡

実は､このような給付金は､毎年条件が変わって､いちいち覚えるのが大変なので､これもまた､ゼロシステムズで『こどもみらい住宅支援事業1分間セルフチェック』というものを作りました｡

新築一戸建ての購入を想定したチェックサイトなので､リフォームの方のこどもみらい住宅支援事業には対応していないですが､こちらも使ってみてください｡

もし､今後､皆様のほうで､「こんなツールがあれば､便利でいいなぁ｡」
というアイデアがあれば､ぜひ､YouTubeのコメント欄に書き込んでください｡
私とうちのスタッフのスキルで作れるものであれば､チャレンジしてみます｡

田中せんせい。
今回もありがとう御座いました｡

不動産せんせい田中の【教えて不動産の知恵袋】は､
FM76.7Mhz 鴻巣フラワーラジオで、毎週木曜日18:20分から生放送しています。
来週もお楽しみに！