価格高騰が止まらない今、減税制度を活用して節約する。
~ 住宅ローン控除シミュレータの使い方 ~

価格高騰が止まらないので 減税制度を活用して節約
スマホで簡単に計算できる「住宅ローン控除シミュレータ」が完成

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価格高騰が止まらないから 減税制度を活用して節約
スマホで簡単に計算できる「住宅ローン控除シミュレータ」が完成

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



サムネイル-MCフジコMC フジコ

皆様こんにちは~。
番組MCのフジコで御座います。

早速ですが、田中せんせい!
今日はどんなお話を頂けるのでしょうか?

サムネイル-田中田中

本日は、住宅ローン控除についてお話させて頂きます。

ただ、住宅ローン控除とは、こういう制度ですよ的なお話だけでなく、
今回は、ゼロシステムズで作った『住宅ローン控除シミュレータ』を使用して、具体的な数字を例に挙げてお話しようかと思います。


住宅ローン控除を利用してお得に住宅を購入する

住宅ローン控除タイトル

住宅ローン控除シミュレータ – 入力画面

サムネイル-田中田中

まず、住宅ローン控除は、年末の住宅ローン借入れ残高の0.7%が、所得税と住民税から13年間にわたって控除される制度ですので、この減税効果は非常に大きいです。

昨年度までは、この控除率は1%でしたが、今年度から0.7%に規模が縮小されてしまいました。

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン借入れ残高の0.7%が、所得税と住民税から13年間にわたって控除される制度。
※昨年度までの控除率は1%
※今年度から0.7%

サムネイル-MCフジコMC フジコ

なんか残念ですね。

サムネイル-田中田中

そうですね。
さらに2024年度には、この住宅ローン控除の規模が縮小されます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

え~っ。
そうなると、物価も高くなるから、だんだん家が買いにくくなりますね。

サムネイル-田中田中

そうですね。
このような時代だからこそ、少しでもお得に住宅を購入するためには、次にあげる3点に、今一度着目するべきだと私は考えます。

■ お得に住宅を購入するためのポイント
① 少しでも購入時の諸費用を節約すること。
② 少しでも金利が低い銀行を選ぶこと。
③ 補助金や減税制度を上手に活用すること。
サムネイル-MCフジコMC フジコ

なるほど。

サムネイル-田中田中

要するに
① 仲介手数料
② 住宅ローン金利
③ こどもみらい給付金 と 住宅ローン控除

私が常々この番組でお話していることです。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

確かに、住宅は高価な買物ですから、全部重要ですね。

サムネイル-田中田中

そうですね。
ただ、お金や金利のお話は具体的な数字で説明しないと、いまいちピンとこないですよね。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

そうですねえ。

サムネイル-田中田中

今までは、私がExcelでシミュレートして、それを元に、この番組でお話していました。

しかし、みなさんが自分でシミュレーションできるようになってこそ、本当の意味で、皆さまのお役に立てるかな?と思いまして・・・。

金利シミュレータ_こどもみらい

住宅ローン金利シミュレータ- こどもみらい支援事業

サムネイル-田中田中
サムネイル-MCフジコMC フジコ

最近、シミュレータづくりにはまっているって言っていましたもんね。

サムネイル-田中田中

そうなんです。

住宅ローン控除額は、年末の借入残高の0.7%が減税される制度ですので、以前に作った、住宅ローン金利シミュレータで、年末の借入残高に0.7%をかけた数値が、その年の控除額となります。

ただ、それを手計算するのは大変ですので、自動的に計算できるように、あらたに住宅ローン控除シミュレータを作ってみました。

サムネイル-田中田中

まず、住宅ローン控除を受けるには、いくつかの条件があります。

サムネイル-田中田中

1つ目の条件は、住宅ローン控除は減税制度ですので、あくまでも『納める所得税と住民税の範囲内からしか戻ってこない。』ということです。 ですが、今回はこの部分については深堀せず、次に行かせて頂きます。

サムネイル-田中田中

2つ目は、購入する物件によって控除額の上限や控除期間が違うということです。
これは、少しややこしいです。

住宅ローン控除表

住宅ローン控除 – 対応表

サムネイル-田中田中

まず、新築は、13年ですが、中古は、10年と短くなります。

さらに新築では、以下の4つに分岐して、控除額の上限額が変わってきます。

■ 新築の場合
① 認定長期優良住宅であれば借入残高の上限は 5,000万円
② ZEH住宅であれば 4,500万円
③ 省エネ基準適合なら 4,000万円
④ 一般住宅であれば 3,000万円
■ 中古の場合
① 認定住宅なら 3,000万円
② 一般住宅なら 2,000万円
サムネイル-MCフジコMC フジコ

確かにややこしいですね。

サムネイル-田中田中

そうなんですよ。
全部お話すると時間が足りなくなるので、今回は新築一戸建を前提にお話します。

サムネイル-田中田中

次に、3つ目の条件は、『あくまでも年末の借入残高の0.7%』ということです。
先程は、省エネ基準適合住宅なら4,000万円だけど、認定長期優良住宅なら5,000万円と言いましたが、これは、あくまでも控除額の上限となります。

サムネイル-田中田中

単純に計算しますと・・・

控除額の計算例
■ 省エネ住宅の場合
計算式:4000万円×0.7%=控除額28万円
■ 認定長期優良住宅の場合
計算式:5000万円×0.7%=控除額35万円
サムネイル-田中田中

上記のようになります。
これは、あくまで最大値ですので、借入額が4,000万円の人であれば、年末の借入残高は、4,000万円を切ることになります。

そうすると、認定住宅であっても、省エネ住宅であっても、住宅ローン控除額は同じです。


『住宅ローン控除シミュレータ』を使って検証

サムネイル-田中田中

それでは、『住宅ローン控除シミュレータ』を使って具体的な数値で説明します。

住宅ローン控除 0.475%

住宅ローン控除 – 金利0.475%

サムネイル-田中田中

金利0.475%、返済期間35年、借入金額4000万円で、今年の7月から返済を開始した場合は、今年の年末の借入残高は、約3947万円となります。
これに対して0.7%ですので、控除額は、約27.6万円となります。

計算式:3947万円×0.7%≒27.6万円

サムネイル-田中田中

毎月、元金の返済が進みますので、翌年の年末残高は約3,841万円となり、その0.7%ですと、控除額は約26.8万円となります。
その調子で、13年間の住宅ローン控除額を計算すると、合計で、ちょうど約300万円となります。

ちなみに、金利0.475%で当初13年間の支払利息は、約198万円です。

住宅ローン控除1%

住宅ローン控除 – 金利1%

サムネイル-田中田中

もし、同じ4,000万円を住宅ローン金利1%で借りた場合では、0.475%で借りるよりも金利が高いので、元金の減り方が少し遅くなります。
そのため、13年間で受けられる住宅ローン控除の額は、約305万円となり、逆に約5万円多く減税されます。

ただし、13年間の支払利息の総額は、約422万円です。

住宅ローン控除0.289%

住宅ローン控除 – 金利0.289%

サムネイル-田中田中

現在最安金利のauじぶん銀行のキャンペーン金利0.289%で計算すると、13年間の控除額の合計は、約299万円と少し減りますが、13年間で支払う利息の合計は、約120万円です。

このように住宅ローン控除額は、金利によっても、違いが出てきます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

具体的な数字で説明されると分かりやすいですね。

住宅ローン控除 借入7560万円

住宅ローン控除 – 借入7,560万円

サムネイル-田中田中

そうですね。

ちなみに購入した物件が認定長期優良住宅で、年末の借入残高が13年間毎年5,000万円以上あれば最大で455万円の控除を受けることが出来ます。

ただし、この最大控除を受けるためには、金利0.475%で計算すると、当初に約7,560万円の借り入れをする必要があります。

サムネイル-田中田中

あと、 「本当は現金で購入できるけど、住宅ローン控除を受けたいから、住宅ローンを借りたい。」 と言う人がいらっしゃいます。

この場合の損益分岐点の金利は何パーセントかということを、このシミュレータで計算してみました。

住宅ローン控除-借入4000万円

住宅ローン控除 – 借入4,000万円

■ 借入4,000万円をする場合
・支払い利息以外に、借入時の住宅ローン事務手数料で約88万円
・抵当権設定登記費用で約10万円
・一括繰上返済手数料や抹消登記費用で約5万円など
合計で 約103万円の諸経費がかかります。
サムネイル-田中田中

上記の条件で計算すると、この損益分岐点の金利は、0.475%となります。
0.475%で借りた場合、支払い利息と諸経費の合計が、住宅ローン控除額と、ほぼ同額となります。

従って、これ以上の高い金利で借りるのであれば、住宅ローン控除を受けるよりも、現金で買った方がお得という計算になります。

サムネイル-田中田中

私だったら、0.475%以上の金利であっても、住宅ローンで資金を調達して家を買います。

余談になりますが、日本の人口動態と国力からして、長期的に見ると、今後も円安ドル高の方向で進むと私は考えています。
そこで、手元に残した現金は利回り3.2%以上で回る米国10年国債などにして運用すると思います。

サムネイル-田中田中

住宅ローン控除額は、借入れ金額や金利など、人それぞれで、大きく異なります。
このような数字のお話は、動画を観ているときは何となく理解したように感じますが、実際に手計算でやってみると結構大変です。

そこで、このシミュレータを使えば、ご自身のスマホで簡単に計算ができるようになります。
いろいろ想定して数字を入力してみると、直感的にも理解しやすくなりますので、ぜひ何回も繰り返して試してみてください。

今回は以上になります。
ありがとうございました。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

田中せんせい。 ありがとうございました。





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