まだ上昇するのか?日本の不動産価格
– 米国の住宅バブルは崩壊の足音 –

バブル崩壊の足音。日本と米国の不動産市場を比較。
住宅ローン金利と物件価格は今後どうなる?

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第414-1回目 (2022年6月30日放送分 前半)となります。

今回の話題

バブル崩壊の足音。日本と米国の不動産市場を比較。
住宅ローン金利と物件価格は今後どうなる?

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



サムネイル-MCフジコMC フジコ

皆様こんにちは~。
番組MCのフジコで御座います。

早速ですが、田中先生!
今回は、どんなお話を頂けるのでしょうか?

サムネイル-田中田中

今回は、
『まだ上昇するのか?日本の不動産価格 -米住宅バブル崩壊の足音-』
というテーマでお話していきます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

不動産価格と住宅ローン金利の見通しは気になります。
とても興味深いテーマですね。


新築の値上がりはいつまで続くのか

サムネイル-MCフジコMC フジコ

今日は、番組リスナーの方からご質問がきているので、最初に紹介させて頂いてよろしいですか?

サムネイル-田中田中

はい。
お願いします。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

ラジオネーム:KOJIさんからです。

リスナーさんからのご質問

はじめまして。
いつも番組楽しみにしています。

昨年から新築一戸建てを買おうと探していますが、だんだんと値上りしていて、今まで探していたエリアだと予算オーバーで買えなくなってしまいました。 去年と比べると、私たちの地域だと1,000万円くらい値上りしています。

これからも上がり続けるのでしょうか?
将来のことを見通すのは出来ないと思いますが、田中先生のご意見をお聞かせ下さい。

ラジオネーム:KOJIさん からの質問

サムネイル-MCフジコMC フジコ

以上です。

サムネイル-田中田中

KOJIさん
ご質問ありがとう御座います。

確かに将来のことを見通すというのは出来ませんが、日々のニュースや記事を読んで、考えていると
『今後、こういう方向で進むのではないかな・・・?』と、正しいかどうかは別として、おおよその想定をつけて行動できるかと思います。

まずは、それに関連したニュースをご紹介します。
フジコさんお願いします。


米住宅バブル崩壊の足音

サムネイル-MCフジコMC フジコ

2022年6月22日付のウォールストリートジャーナルの記事によりますと・・・

THE WALL STREET JOURNAL. - 米住宅バブル崩壊の足音 『米住宅バブル崩壊の足音』

今年初め、米国の住宅市場にはまだ好材料が多かった。
だが住宅価格の高止まりと住宅ローン金利の倍増を克服するには十分ではなかった。
住宅ローン金利、住宅価格、家計所得に基づいて全米不動産協会が算出する住宅取得能力指数によると、中古住宅は4月時点で2007年7月以来最も購入が難しかった。

サムネイル-田中田中

ありがとう御座います。

アメリカには、全米不動産協会(NAR)という協会があって、そこが、住宅の買いやすさを示す指数『住宅取得能力指数』というものを作成しています。
その指数によると、今年の4月時点で、2007年以来、最も住宅の購入が難しくなったとされています。

さらに、今は、もっと購入し難くなっているということです。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

なんでアメリカでは家が買い難くなっているのですか?

サムネイル-田中田中

この記事を読むと分かりますが、アメリカでは住宅価格が高騰しています。

4月の中古住宅販売価格は、39万5,500ドル(約5,340万円)
これが5月になると、40万7,600ドル(約5,500万円)と毎月上昇しています。

住宅ローン30年固定金利は、4月が4.98%でしたが、今はもっと高くなり、平均5.78%まで上昇しています。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それにしても住宅ローン金利が5.78%って、すごく高いですよね。

サムネイル-田中田中

物件価格が高騰を続けている中、住宅ローン金利まで上昇したら、住宅が買い難くなるのは当然ですよね。

フジコさん。
この記事の続き、最後の4行だけ読んでもらってもいいですか?

住宅建設大手レナーは21日の3-5月期決算発表で、金利上昇と価格上昇が重なることで「多くの市場において買い手が立ち止まり再考し始めている」と述べた。
住宅がもっと買いやすくなるまで住宅市場の復活は想像しがたい。
コロナ禍がもたらしたブームは、それが続いている間は良かった。
今、バブルの崩壊が近づいている。

出典THE WALL STREET JOURNAL. – 米住宅バブル崩壊の足音
サムネイル-MCフジコMC フジコ

以上です。

アメリカでは全てのモノの価格が値上り

サムネイル-田中田中

ありがとう御座います。

今、アメリカでは、住宅だけでなく、食料品や燃料費など全てのモノの価格が値上りしています。

消費者物価指数(CPI)は、前年同月比8.6%です。
この物価上昇を抑えるために、FRBは、金融引き締め(利上げ)をしています。
でも、これをすると、物価上昇を抑えることは出来るかもしれませんが、企業の資金調達だけでなく、住宅ローン金利も上昇して家が買い難くなります。 そうなると、景気が冷え込んで、株価が下がります。

資本主義経済では、景気の良い時期と後退する時期が交互に繰り返されます。
今年の頭までは好調だった、米国経済は、今後、景気後退局面(いわゆるリセッション入り)すると言われています。

そうなると、米国では物価が下がるけど、景気も落ち込んでしまう可能性が高いと言えます。

サムネイル-田中田中

日本と米国の不動産市場は別物ですので、米国の不動産価格が下がっても、基本的に日本の不動産価格とは関係ありません。

ただ、この米国の状況をみていると分かりやすいと思いますが、金利の上昇は、不動産市場を鈍化させ、景気を落ち込ませる要因になるということです。
これは、日本でも同様です。


日本も物価が上昇して値上げラッシュ

サムネイル-田中田中

今、日本では、国内の物価が上昇して、値上げラッシュが続いています。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

そうですね。
色々値上げされて、私たち主婦は本当に困っています。

サムネイル-田中田中

だからと言って、米国と同様に、日銀が金融緩和(マイナス金利)を解除してしまうと、国内のモノの価格は下がるかもしれませんが、企業への融資金利や住宅ローン金利が上昇して、景気が悪化してしまいます。

そうなると、またデフレ経済に逆戻りして、企業倒産や失業率が上昇して、もっと困る人が増えてしまうことになります。

国内の株式も不動産も、今はまだ、利上げに耐えられるほど十分な市場ではありません。
そのため、日銀は、まだしばらく金融緩和を続けるとしています。

住宅ローンの長期固定金利は、今年に入り上昇し続けて、今後もまだ上昇する可能性はありますが、日銀が政策金利を上げない限り、変動金利は上昇しませんので、金利に関してだけで考えると、もうしばらくは、住宅を買いやすい状況が続くと思われます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

なるほど~。
でも物件価格の値上りは、どうなんでしょうか?

サムネイル-田中田中

変動金利は上昇しませんが、新築の建築コストは、まだ高くなりそうです。

新築物件が値上りすると、それに伴って、中古物件も値上がりします。
不動産市場を見ていると、今の中古住宅は、新築と比較すると、かなり割高に感じます。

サムネイル-田中田中

6月1日付の日本経済新聞の記事には、以下のように掲載されていました。

建材も約2割の値上げ

旭化成建材、断熱材値上げ 8月分から20%

旭化成建材は、断熱材を8月出荷分から20%値上げ
断熱材を壁や床に取り付ける際に使うビスやピンも、それぞれ25%と18%の値上げを打ち出す。

出典日本経済新聞 – 旭化成建材、断熱材値上げ 8月分から20%
サムネイル-MCフジコMC フジコ

2割の値上げって大きいですね。
今後も色々高くなりそうですね。

サムネイル-田中田中

半導体不足、木材不足、物流コンテナ不足、燃料費の高騰などで建築費の値上りは、今後、数年にわたり続くと思います。

米国の住宅市場が鈍化すれば、その分の建材が日本に回ってくる可能性があります。
そうなれば供給は安定するかもしれませんが、価格が下がるとまではいかないと思います。

米国の住宅市場が鈍化すれば、その分の建材が日本に回ってくる可能性がある。
そうなれば供給は安定するかもしれないが、物件価格が下がるとまではいかない。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

なるほど。
日本の不動産価格は、高値安定が続きそうですね。

サムネイル-田中田中

そうですね。

今、世界の経済状況は日々刻々と変化しています。
そのような中で、住宅ローンを組んで家を買うということは、とても難しい判断を強いられると思います。
住宅ローン金利や物件価格の見通しを考えるときには、常に関連したニュース記事をチェックすることが非常に大切になってきます。

前半は以上とさせて頂きます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

田中せんせい。
ありがとうございました。





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