住宅ローンの賢い借り方 と 変動金利の決まり方
~ 優遇金利の取消に注意 ~

住宅ローンの賢い借り方。変動金利の決まり方。優遇金利の取消に注意。

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第415-2回目 (2022年7月07日放送分 後半)となります。

今回の話題

住宅ローンの賢い借り方。優遇金利の取消に注意。

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



サムネイル-MCフジコMC フジコ

今週は、月イチレギュラーのモゲチェック塩澤先生にお越し頂いてます。
引き続き後半も宜しくお願いします。

サムネイル-塩澤塩澤

よろしくお願いします!


『変動金利の決まり方と賢い借り方』について聞く

今回は、住宅ローン比較サービス『モゲチェック』を運営している 株式会社MFSの 塩澤 崇さん をゲストにお招きしました。

塩澤 崇(しおざわ たかし)さん プロフィール

塩澤 崇

■ 塩澤 崇(しおざわ たかし)
 株式会社 MFS 取締役COO
略歴
2006年東京大学大学院情報理工学系研究科修了(専攻:数理情報学)
2006年モルガン・スタンレー証券株式会社にて住宅ローン証券化ビジネスに参画。
モーゲージバンクの設立やマーケティング戦略立案、当局対応を担当。
2009年ボストン・コンサルティング・グループ入社。
メガバンク・証券・生保の国内営業戦略・アジア進出ロードマップ等の経営コンサルティングに従事
2015年9月よりMFS取締役COO

塩澤 崇 紹介ページ – モゲチェック

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それでは、モゲチェック塩澤先生。
後半は、どんなお話を頂けるのでしょうか?

サムネイル-塩澤塩澤

『変動金利の決まり方と賢い借り方』
これについてお話したいと思います。

サムネイル-田中田中

少しでも有利な条件で借りるためには、絶対知っておきたい知識ですね。
それでは、よろしくお願いします。


『住宅ローン利用者の実態調査』から

7割の人が変動金利を選んでいる

住宅ローン利用者の実態調査

住宅ローン利用者の実態調査
画像引用住宅金融支援機構(PDF)

サムネイル-塩澤塩澤

6月28日に、住宅金融支援機構というフラット35を融資する政府系金融機関から調査レポートが公表されました。
『住宅ローン利用者の実態調査』というものです。

レポートでは変動金利を選んだ人の割合が発表されており、およそ74%でした。
つまり、4人中3人が変動金利を選んでいることになります。
去年の調査結果が67%でしたので、7%も上昇しています。

出典住宅金融支援機構 – 住宅ローン利用者の実態調査

サムネイル-田中田中

変動と固定の金利差が広がったことも大きな原因の一つかもしれませんね。

サムネイル-塩澤塩澤

確かにそうですね。

これだけ多くの方が選ぶ変動金利ですが、意外と知られていないのが、『変動金利の決まり方と、賢い借り方』です。

住宅ローンは一度借りると最長35年間付き合い続けることになりますので、借りる前にしっかりと商品性を理解しておくことが、非常に大事です。

サムネイル-田中田中

それは大事ですね。


変動金利の決まり方

サムネイル-塩澤塩澤

では、ひとつ目の説明は、『変動金利の決まり方』についてです。

どういう計算で決まるのかといいますと、基準金利から引き下げ幅を引くことによって、適用金利、つまり実際に借り入れる金利が決まります。
基準金利は短期プライムレートという銀行独自の指標に1%を加えて計算されます。

また、引き下げ幅とは割引のことでして、借りる人によって異なります。
引き下げ幅については後述します。

基準金利 = 短期プライムレート + 1
適用金利 = 基準金利 – 引き下げ幅


サムネイル-MCフジコMC フジコ

なるほど。

サムネイル-塩澤塩澤

分りやすくするために、例えば、7月のみずほ銀行の金利をみてみましょう。

みずほ銀行の短プラは1.475%となっていますので、基準金利はこれに1%を足した2.475%となります。
そして、引き下げ幅は最大で2.1%です。

ですので、適用金利は2.475%から2.1%を引いた0.375%となります。

短期プライムレート(1.475%) + 1% = 基準金利(2.475%)
基準金利(2.475%) – 引き下げ幅(2.1%) = 適用金利(0.375%)

サムネイル-田中田中

確かに、今月はそうですね。

各金融機関の最新住宅ローン金利はこちら

各金融機関の最新住宅ローン金利表


金利がどうなるかは基準金利次第

サムネイル-塩澤塩澤

この引き下げ幅は借りると完済するまでは一定です。
なので、変動金利を借りた後は、基準金利が上がると適用金利も上がりますし、基準金利が下がると適用金利も下がります。

変動金利を借りた後は、『金利がどうなるかは基準金利次第』と覚えておいて下さい。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

はい。
覚えておきます!


銀行によって金利の上がりやすさに違いはあるか

サムネイル-塩澤塩澤

時々質問を受けるのが、「銀行によって金利の上がりやすさに違いはありますか?」というものです。

住宅ローンを勉強されている方は
「短期プライムレートに連動する銀行は金利が上がりにくいけど、短期プライムレート連動でない銀行は金利が上がりやすいのでは?」
とおっしゃる方もいます。

サムネイル-田中田中

実際はどうなんでしょうか?

サムネイル-塩澤塩澤

結論から言えば、違いはないと思います。
理由はシンプルで、銀行間で金利競争をしているからです。

もし、どこかの銀行が勝手に基準金利を上げてしまうと、その銀行で借りているユーザーの金利だけ、どんどん上昇します。

そうなると、
「そんな銀行の住宅ローンは借りたくない。」
「既に借りてしまっているけど、借り換えて他の銀行に移ろう。」
となるでしょう。

それでは銀行はかえって損をします。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

私たち主婦は、特売品を求めてドラックストアを渡り歩きますから。
そういうのと一緒ですよね?

サムネイル-田中田中

銀行も金利競争という特売合戦をしているようなものですよね。
そうなると銀行の金利競争は、いつまで続くのでしょうか?


銀行の金利競争はいつまで続くのか

サムネイル-塩澤塩澤

それは銀行の数が減るまで続くと思います。
ただ、銀行数は残念ながら減ることは無いと思います。

金利競争の主なプレーヤーはネット銀行とメガバンクです。
新生銀行はSBIグループの傘下となりましたが、他の銀行には合併の動きはみられません。

ですので、今後も激しい金利競争は続くでしょう。

サムネイル-田中田中

なるほど。


引き下げ幅について

サムネイル-塩澤塩澤

続いて、引き下げ幅の説明に移りたいと思います。

引き下げ幅をいくらもらえるかは、人によって大きく異なります。
先程例に上げたみずほ銀行ですが、最も大きな引き下げ幅は2.1%ですが、少ないと1.8%しかありません。
適用金利で言いますと、0.375%から0.675%まで、大きな幅があるのです。

サムネイル-塩澤塩澤

住宅ローンの審査において、
返済能力が高い人を『属性が良い人』
そこまで高くない人を『属性が悪い人』
と表現することがあります。

属性がいい人は大きな引き下げ幅をもらえますが、属性がそれほど良くない人は引き下げ幅が小さいです。

『属性』についての記事はこちらです

03.『属性』とはなにか

住宅ローン審査の仕組みと基礎知識

サムネイル-田中田中

確かにそうですね。
返済比率や雇用形態による影響は大きいですね。

サムネイル-塩澤塩澤

また、借り方も非常に大事です。

例えば、返済比率という指標があります。
これは年収に占めるローン返済額の比率です。
この比率が小さければ小さいほど、貸し倒れしにくい良いお客さんと銀行は判断します。

サムネイル-田中田中

住宅ローン審査では返済比率は大事ですよね。
返済比率に関しては、ゼロシステムズの『住宅ローン返済比率チェッカー』を使えば簡単に計算する事ができますので、ぜひ使ってみてください。

住宅ローン返済比率チェッカー

住宅ローン返済比率チェッカーをお試しください

『返済比率』についての記事はこちらです

04.住宅ローン審査では返済比率が重要

住宅ローン審査の仕組みと基礎知識

サムネイル-塩澤塩澤

そうですね。
それと、いい条件で住宅ローンを組むのであれば、自ら努力して借りやすい状況を作り出すことが非常に大事です。

いい条件で住宅ローンを借りやすくする方法
  • ・昇給が見込まれるのであれば、給与アップしてから借りる
  • ・転職を予定しているのであれば、転職前に借りる
  • ・結婚を予定しているのであれば、結婚してから借りる
  • ・消費者金融から借りているのは返す
サムネイル-塩澤塩澤

上記のようなことが挙げられます。
住宅ローンは長期、高額な返済になりますので、最初にいい条件を引き出せるようにしましょう。

住宅ローンは、最初(契約時)に良い条件を引き出せるようにする。


サムネイル-田中田中

それって結構大事なんですよね。


延滞は絶対にしない

引き下げ幅が 0 になることも

サムネイル-塩澤塩澤

最後に、気をつけないといけないことがあります。

延滞をしてしまうと、場合によっては引き下げ幅を失い、ゼロになってしまうことがあります。

みずほ銀行の例ですと、最悪のケース、返済途中でも0.375%の金利が 2.475%に跳ね上がることもあります。

サムネイル-田中田中

割引が全く無くなると言うことですね。
0.375%が2.475%になって、それをずーっと払い続けるって、大きいですよね。

サムネイル-塩澤塩澤

そうですよね。

延滞してしまうと、せっかく有利な条件をみすみす手放してしまう恐れがありますので、くれぐれも延滞しないようにご注意ください。
非常に大きな損です。

借りたものは返す、これはルールですので、無理のない範囲で借入されることを強くおすすめします。

今回は、以上とさせて頂きます。

サムネイル-田中田中

塩澤先生。
ありがとう御座いました。

今後も塩澤先生には月イチレギュラーとしてご出演いただき、今後の住宅ローンの動向について、分かりやすく解説していただきます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

田中先生。塩澤先生。
今週もありがとう御座いました。






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