多額の住宅ローンを借りる若年層が大幅増
~固定か変動かは返済余力で選ぶ~

変動金利に上昇リスク
多額の住宅ローンを借りる若年層が大幅増 固定か変動は返済余力で選ぶ

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第417-1回目 (2022年7月21日放送分 前半)となります。

今回の話題

変動金利に上昇リスク
多額の住宅ローンを借りる若年層が大幅増 固定か変動は返済余力で選ぶ

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



円安ドル高が進行中

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

皆さまこんにちは。
本日は、番組MCのフジコさんがお休みのため、私サッシーがピンチヒッターを務めさせて頂きます。

田中せんせい。
本日も宜しくお願いします。

サムネイル-田中田中

はい。
まず、先週この番組を放送している最中に一時、1ドルが139円を超えました。

今、円安ドル高が進んでいますね。

円高ドル安が進行中

円高ドル安が進行中

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

そうですね~。

米国CPI(消費者物価指数)の上昇

サムネイル-田中田中

その理由が、米国のCPIの上昇です。

7月14日付けのウォールストリートジャーナルのニュース記事で、
『アメリカ大幅追加利上げほぼ確実に、1ポイント織り込む動きも』
というように、
日米の金利差が更に大きくなり、円安ドル高が進行しました。

『円安になると日銀は利上げするのでは?』
と報道されることがありますが、それは当面ないと思います。

米国のCPIが上昇

米国のCPIが上昇

サムネイル-田中田中

そこで今回は、日本のニュース記事に目を向けたいと思います。
日本経済新聞の記事で興味深いニュースがありましたので、ご紹介して頂けますか?

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

7月19日付けの日本経済新聞の記事ですね。

若年層の住宅ローン大幅増

『若年層の住宅ローン大幅増、変動金利に上昇リスク』

現役世代の家計の負債が増えている。

59歳以下の家計では、約20年前に比べて貯蓄は微増にとどまる一方、負債は1.5倍に増えた。
負債のほとんどが住宅ローンだ。

特に若年層ほど、共働き夫婦が2人で住宅ローンを借りるケースが多く、借入額が増えている。
最近は変動金利で借りる人が多く、金利が将来上昇すれば返済負担が大幅に増えるリスクがある。

若年層の住宅ローン大幅増、変動金利に上昇リスク

円高ドル安が進行中

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

なるほど。
確かに興味深い記事ですね。

サムネイル-田中田中

そうですね。

でも、実は私が注目したのは、東洋大学 国際学部教授の野崎先生が、この記事に対して残したコメントのほうなんですよ。
こちらも読んで頂けますか?

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

わかりました。
読ませていただきます。

東洋大学 野崎教授のコメント

私は、変動金利が上昇するリスクは高くないと考えています。

住宅ローン変動金利の基準金利は、多くの場合が「短期プライムレート」です。
実は、日本銀行が異次元緩和(2013年4月)に舵を切り、さらにマイナス金利政策(2016年2月)を導入した際も、ほとんどの銀行は短プラを下げていませんでした。
ちなみに、最後に短プラを下げたのは、多くの場合、2009年です。

変動金利ローンの金利が低下した印象があるのは、銀行間の貸出競争の結果として、基準金利からの乖離幅(かいりはば)を拡大したに過ぎません。
したがって、仮に日銀がマイナス金利政策をやめたとしても、銀行が短プラを引き上げる合理性に欠けるのです。

東洋大学 国際学部教授の野崎先生のコメント

東洋大学 国際学部教授の野崎先生のコメント

サムネイル-田中田中

ありがとうございます。

このコメントは、非常に判り易く端的で、モゲチェックの塩澤先生が、いつもお話している内容に通ずるものがありますよね。

モゲチェックの塩澤先生

モゲチェック塩澤先生

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

確かにそうですね。


住宅ローン金利が上昇する条件

サムネイル-田中田中

過去にも解説していますが、以下の3つが揃わないと住宅ローン金利の上昇は難しいと言えます。

  • ■ 住宅ローン金利が上昇する条件
  • ① 賃金上昇を伴う物価上昇
  • ② 景気が良くなる
  • ③ 銀行の金利競争の収束
サムネイル-田中田中

そのため私は、記事本文よりも、このコメントの方が現実的な考え方かな・・・と納得ができました。

とは言っても、記事本文の最後は

「もしもの金利上昇時の対策も、家計のリスク管理として考えておくことが必要な局面に来ているかもしれない。」

と締めくくっていました。

これはこれで、その通りだと思います。

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

でも、このリスク管理って何をすればいいのですか?

金利上昇のリスク管理

サムネイル-田中田中

それは、
住宅ローンを返済しながら、積立貯蓄をすること
です。

例えば、毎月15,000円ずつ積み立てをすれば、年間18万円貯蓄できます。
10年続ければ、180万円貯蓄できます。

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

それだけで、金利上昇の対策になるのですか?

サムネイル-田中田中

はい。
十分対策になります。

例えば、
借入4,000万円を変動金利0.475%の35年返済で借りた場合
月々の返済額は、103,393円となります。
これが、仮に11年目から1%に金利が上昇すると、月々の返済額は、110,203円に上がってしまいます。

この金利が上昇したタイミングで、180万円繰上返済をすると
月々の返済額は、104,342円となり、
当初から、月々、約950円の上昇にとどめることができます。

借入4000万円 変動金利0.475% 35年返済の場合

借入4000万円 変動金利0.475% 35年返済の場合

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

なるほど!

サムネイル-田中田中

繰上返済をすると返済期間が短縮できることは、皆さんご存じだと思いますが、繰上返済では、返済期間を変えずに、月々の返済額を少なくするという方法も選べます。

支払い利息の総額を減らすことを優先した繰上返済であれば『期間短縮』を選ぶべきですが、月々の返済額を少なくして、毎月の固定費を減らすことも出来ます。

約74%が変動金利を利用しています

サムネイル-田中田中

住宅金融支援機構の『住宅ローン利用者の実態調査(22年4月調査)』によると、住宅ローンを借りている人の約74%が変動金利を利用しています。

住宅ローン比較サービス『モゲチェック』を運営している株式会社MFSによると、もし、金利が1%上昇すると、全国の変動型の住宅ローン利用者の利息負担が、合計で約1兆1千億円に膨らむと試算しています。

日本の景気が上向きに転じるまでは、日銀は、金融緩和の解除に踏み切ることはできません。
そのため、今後、しばらくは、変動金利は上昇しないという考え方が、主流の見立てです。

住宅ローン利用者の実態調査(22年4月調査)

住宅ローン利用者の実態調査(22年4月調査)

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

そうなんですね。

サムネイル-田中田中

とは言っても、住宅ローン返済は、35年の長期にわたります。

変動金利とは、将来の金利上昇リスクを、借りた側が負う仕組みです。
そのため、10年、20年という長い目で見ると、金利が上昇して月々の返済額が高くなるリスクは拭えません。

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

確かにそうですよね。


変動・固定は、金利上昇時の返済余力で選ぶ

サムネイル-田中田中

こちらも7月11日付の日本経済新聞のニュース記事ですが・・・

『住宅ローン変動・固定は、金利上昇時の返済余力で選ぶ』

金利がいつ、どの程度上昇するかは、誰にも正解はわかりません。
そのため、住宅ローンを検討するときのポイントは
「金利が上昇しても、返済できる余力がどの程度あるか」が重要になります。

住宅ローン変動・固定は、金利上昇時の返済余力で選ぶ

住宅ローン変動・固定は、金利上昇時の返済余力で選ぶ

サムネイル-田中田中

つまり、
返済に余裕がない人が、変動金利を検討する場合は、予め金利上昇を想定しておくことが必要になる。
と言うことです。

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

でも返済に余裕がないというのは何を基準に判断すればいいのですか?

サムネイル-田中田中

『住宅ローン返済比率チェッカー』で判断できます。

これで計算して、もしも、年収に対しての返済比率が、現時点の実行金利で既に30%を超えている場合は、返済に余裕がないと判断できます。

返済に余裕がない場合は『住宅ローン金利シミュレータ』を使って、例えば、10年後に金利が1%へと上昇した場合であっても、返済に問題がないかなど、ご自身の返済余力を予め確認して、金利タイプを選択すべきです。

今、世界の経済状況は日々刻々と変化しています。
そのような中で、住宅ローンを組んで家を買うということは、とても難しい判断を強いられると思います。

住宅ローン金利や物件価格の見通しを考えるときには、常に関連したニュース記事をチェックすることが非常に大切になってきます。

住宅ローン返済比率チェッカー
住宅ローン金利シミュレータ
サムネイル-MCサッシーMC サッシー

なるほど。

田中先生ありがとう御座いました。
後半もよろしくお願いします。






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