物価高騰中に変動金利を選ぶのは正しい判断か?
~インフレ・米国利上げの影響~

【住宅ローン】物価高騰中だけど変動金利を選ぶのは正しい判断か?

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第418-1回目 (2022年8月07日放送分 前半)となります。

今回の話題

【住宅ローン】物価高騰中だけど変動金利を選ぶのは正しい判断か?

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



塩澤崇 氏にお話をうかがう

サムネイル-MCフジコMC フジコ

皆さま、こんにちは~。
不動産せんせい田中の教えて不動産の知恵袋
番組MCのフジコで御座います。

本日は月イチレギュラーの『モゲ澤せんせい』こと、住宅ローン比較サービス【モゲチェック】を運営している、株式会社MFS取締役COOの、塩澤崇せんせいにもいらして頂いています。

『モゲ澤せんせい』こんにちは!

サムネイル-塩澤塩澤

こんにちは。
『モゲ澤』です。

塩澤 崇(しおざわ たかし)さん プロフィール

塩澤 崇

■ 塩澤 崇(しおざわ たかし)
 株式会社 MFS 取締役COO
略歴
2006年東京大学大学院情報理工学系研究科修了(専攻:数理情報学)
2006年モルガン・スタンレー証券株式会社にて住宅ローン証券化ビジネスに参画。
モーゲージバンクの設立やマーケティング戦略立案、当局対応を担当。
2009年ボストン・コンサルティング・グループ入社。
メガバンク・証券・生保の国内営業戦略・アジア進出ロードマップ等の経営コンサルティングに従事
2015年9月よりMFS取締役COO

塩澤 崇 紹介ページ – モゲチェック

サムネイル-田中田中

『モゲ澤せんせい』という名前に違和感が無くなりましたね。

サムネイル-塩澤塩澤

最近、自分でも違和感なくなりました。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

いい感じじゃない。
そのうち、テレビ取材でも『モゲ澤せんせい』と呼ばれるんじゃないかしら。

モゲ澤せんせい こと塩澤崇氏はTVでも活躍中です

モゲチェックの塩澤先生 「住宅ローン比較サイト【モゲチェック】を運営しているモゲ澤せんせいの話によると、物価上昇で消費者行動に変化が見られるとのことです」

サムネイル-MCフジコMC フジコ

ほらっ!
ぜんぜん違和感ない。

サムネイル-田中田中

ほんとだぁ。
まったく違和感ないですね!

サムネイル-塩澤塩澤

いやいやいや。
報道番組で「モゲ澤」だと説得力が・・・

サムネイル-MCフジコMC フジコ

さて!
田中せんせい、モゲ澤せんせい、今週はどんなお話を頂けるのでしょうか?

サムネイル-田中田中

はい。
今回は8月最初の番組ですので、各銀行の住宅ローン金利について調べてきたので発表しますね。

その後、今後の住宅ローン金利の動向に影響を与えると思われる出来事について、モゲ澤せんせいに質問いたしますので、よろしくお願いします。

サムネイル-塩澤塩澤

はい。
わかりました。


2022年8月の最新金利情報

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それでは、田中せんせい。
8月の最新金利情報お願いします。

変動金利ベスト5(最優遇金利適用)

サムネイル-田中田中

まず、最優遇金利が適用された場合の、変動金利ベスト5を発表します。

2022年8月変動金利ベスト5

2022年8月変動金利ベスト5(最優遇金利適用)

サムネイル-田中田中

今月、最も低い金利は、auじぶん銀行の0.289%です。
今月も先月と同様、変動金利の1位から4位までの顔ぶれは変わりません。

ただ、モゲ澤せんせい、5位にソニー銀行が入って来ましたね。

サムネイル-塩澤塩澤

そうなんですよね。
ソニー銀行は、0.457%から0.397%へと大幅に金利を下げました。
ネット銀行の金利引き下げ競争が激化していますね。

サムネイル-田中田中

そうですね。
ただ、この金利は、各銀行ともに、属性の良いユーザーを囲い込むためのキャンペーン金利みたいなものですので、適用されないユーザーも多いのです。

ですので、この最優遇金利が適用されない場合の金利ランキングもつくってみました。

変動金利ランキング(通常金利適用)

2022年8月変動金利ランキング(通常金利適用)

2022年8月変動金利ランキング(通常金利適用)

サムネイル-田中田中

この場合は、0.38%のPayPay銀行が1位となります。
auじぶん銀行とみずほ銀行は、最優遇が適用されないと、0.1%金利が上がります。
ソニー銀行も自己資金10%ないと0.05%金利が上がりますのでランキングがダウンしました。

都市銀行とよばれる、りそな、みずほ、三菱、三井は、いずれも6位以下になります。

この金利ランキングを作成して、あらためて気が付いたことは、このランキングは『住宅ローン人気ランキング』でもあり『審査が厳しいランキング』とも呼べると言うことです。

住宅ローン審査が厳しいランキング

住宅ローン審査が厳しいランキング

2022年8月住宅ローン審査が厳しいランキング

サムネイル-MCフジコMC フジコ

確かに上位4つは、すべてネット銀行が独占していますね。

サムネイル-田中田中

実際、先月も、ゼロシステムズでは、多くのユーザーがネット銀行に住宅ローンを申込みしましたが、そのうち数名は『否決』となりました。

  • ・返済比率が審査基準ギリギリの人
  • ・転職して1年未満の人
  • ・中小企業や個人事業主の人

上記のような属性のユーザーは、ネット銀行では審査落ちになりやすいので注意が必要です。

どこの銀行なら審査が通りやすいかについては『住宅ローン審査1分間セルフチェック』『モゲチェック』を利用して比較検討してみてください。

35年全期間固定金利ベスト5

サムネイル-田中田中

次に、35年全期間固定金利のベスト5をご紹介します。

35年全期間固定金利のベスト5

2022年8月 35年全期間固定金利のベスト5

サムネイル-田中田中

固定金利ベスト5は、変動金利と金融機関の顔ぶれがガラリと変わります。

  • 1位 りそな銀行
  • 2位 中央ろうきん
  • 3位 みずほ銀行
  • 4位 フラット35
  • 5位 新生銀行

りそな銀行と、みずほ銀行は、先月よりも下がりましたが、フラット35は上昇しました。

フラット35は、1.53%ですが、維持保全型になると、当初5年間は、そこから0.5%。
その後の5年間は、0.25%引き下げられます。
その場合の支払利息の総額を住宅ローン金利シミュレータで計算すると、全期間固定1.288%と同等になるので4位としています。

審査の通りやすさについては、りそな銀行、中央ろうきん、フラット35、この3つは、ネット銀行と比較すると審査が優しい金融機関ですと言えます。
審査基準ギリギリという人は、検討してみても良いと思います。


変動金利と固定金利 今後の見通し

サムネイル-田中田中

今年に入り、ゼロシステムズを利用して新築一戸建てを購入するお客様の約4割が固定金利を選んでいます。
ですが、7月単月だけでみると変動を選ぶ人が増えています。

2022年7月は変動金利を選ぶ人が増えた

変動と固定の利用割合

2022年7月変動と固定の利用割合(ゼロシステムズ調べ)

サムネイル-田中田中

モゲチェックを利用しているユーザーは、変動と固定、どちらを選ぶ人が多いですが?

モゲチェックユーザーも変動金利が多い

サムネイル-塩澤塩澤

モゲチェックを利用するユーザーは、変動金利が多いですね。

サムネイル-田中田中

なるほど。
今後の変動金利の見通しはどうですか?

変動金利の今後の見通し

サムネイル-塩澤塩澤

変動金利は短期金利と連動します。

その短期金利は日銀ががっちりとコントロールしており、低金利で据え置いています。
いわゆるマイナス金利政策と呼ばれるものです

先月の金融政策決定会合では、黒田総裁は持続的なインフレ2%達成まで、粘り強く金融緩和を続けると、再び明言しました。
現時点では2%を超える物価上昇が続いていますが、黒田総裁は一時的なインフレと判断しており、金融緩和解除をする予定は当面ありません。

サムネイル-田中田中

確かに、今の状態では、金融緩和の解除は難しそうですよね。

世界各国が利上げ 日本だけ低金利で大丈夫なのか

サムネイル-MCフジコMC フジコ

私の方からも質問していいですか?

サムネイル-塩澤塩澤

はい。
お願いします。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

世界各国がドンドン利上げをしていますが、日本だけ低金利で大丈夫ですか?

サムネイル-塩澤塩澤

各国によって経済情勢は全く異なります。
したがって、他国が利上げしているからといって、日本も同調する必要はないと考えています。

国によって経済情勢は全く異なる

日銀の金融緩和「非常に適切」 日銀の金融緩和「非常に適切」

【ワシントン時事】国際通貨基金(IMF)のチーフエコノミスト、ピエール・オリビエ・グランシャ氏は26日、時事通信のインタビューに応じ、日本経済について「(欧米に比べ)インフレ圧力が弱く、現時点で金融引き締めが必要な兆候は見られない」との認識を示した。

景気を支えるため、日銀が金融緩和策を続けることは「非常に適切」と明言した。

サムネイル-塩澤塩澤

実際、IMF(国際通貨基金)のチーフエコノミスト、ピエール・オリビエ・グランシャ氏も、日本経済について
「欧米に比べてインフレ圧力が弱く、現時点で金融引き締めが必要な兆候は見られない」
と発言しています。

そして、景気を支えるため、日銀が金融緩和策を続けることは「非常に適切」と明言しました。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

なるほど。
ありがとうございます。


日銀の審議委員の交代は、低金利政策に影響あるのか

サムネイル-田中田中

それでは、次は私からの質問です。

先日、日銀の審議委員が交代しましたが、今後の低金利政策に影響ありますか?

日銀審議委員、リフレ慎重派に交代 日銀審議委員、リフレ慎重派に交代

政府は19日の閣議で、日銀審議委員に岡三証券グローバル・リサーチ・センター理事長の高田創氏と三井住友銀行上席顧問の田村直樹氏を充てる人事を決定した。
金融緩和に積極的な「リフレ派」である片岡剛士氏が23日に任期満了となり大規模緩和を続けてきた日銀の政策決定に影響が生じるかに注目が集まっている。

サムネイル-塩澤塩澤

無いと考えています。

審議委員とは日本銀行の最高意思決定機関である政策委員会のメンバーです。
日本銀行には総裁、副総裁(2名)、審議委員(6名)の9名の役員が在籍しており、意思決定は多数決で決めます。
審議委員2名が交代しましたが、金融緩和派1名と中立1名が抜け、中立2名になっただけですので、大勢には影響ないと思います。

固定金利は低下傾向

サムネイル-田中田中

なるほど~。
今後の固定金利はどうですか?

サムネイル-塩澤塩澤

やや低下傾向にあります。
8月の固定金利は7月下旬の長期金利、10年ものの日本国債の利回りを参照して、銀行は決めます。
その長期金利が低下傾向にあるのです。

原因はアメリカの金利低下です。
米国ではインフレ退治のためにドンドン利上げを行っています。


アメリカでは物価高騰で大幅利上げ

ベーグル&コーヒーが“2500円” ベーグル&コーヒーが“2500円” 物価高騰で27年半ぶり大幅利上げ アメリカ

ベーグルのサンドウィッチにコーヒーを足した値段が19ドルと、一食でなんと、日本円で2500円以上するようになったのです。
その理由は、原材料の値上げでした。

小麦粉の価格高騰などで、1.4ドルだったベーグル単体の値段も、少しずつ値上げしました。
15日も、さらに値上げに踏み切り、急きょ、赤いペンで書き足して1.75ドルから1.95ドルになりました。

サムネイル-塩澤塩澤

NYでは朝食のベーグルセットが2,500円すると先月お伝えした通りです。

利上げは景気を冷やします。
そのため、7月中旬ごろから米国経済の先行き不安が再燃しており、株を売って安全資産である債券を買う動きが広がりつつあります。

債券を買う動きは金利低下となりますので、それに連動して日本の長期金利も低下傾向にあるのです。
長期金利は日米で連動します。

ですので、日本の固定金利は米国経済が好調だと上昇し、不調になると低下すると覚えておいてください。

サムネイル-田中田中

そうなると、今後、米国経済がリセッションを迎えるかもしれないので、日本の固定金利は、低下する可能性がありますね。

サムネイル-塩澤塩澤

そういうことですね。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

これから家を買おうとしている人にとっては、とても役立つ情報でしたね。

モゲ澤せんせい。田中せんせい。
今回も、ためになるお話ありがとう御座いました。






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