【住宅ローン】auじぶん銀行で審査落ち
~勤続3ヶ月・頭金0円でも超低金利のネット銀行を利用する裏技~

【住宅ローン】auじぶん銀行で審査落ち
~勤続3ヶ月・頭金0円でも超低金利のネット銀行を利用する裏技~

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第421-1回目 (2022年8月18日放送分 前半)となります。

今回の話題

【住宅ローン】auじぶん銀行で審査落ち
~勤続3ヶ月・頭金0円でも超低金利のネット銀行を利用する裏技~

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



ネット銀行の超低金利の恩恵にあずかる方法

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それでは、田中せんせい。
今日は、どんなお話を頂けるのでしょうか?

サムネイル-田中田中

本日は

『この夏!住宅ローン超低金利の競争が再び始まる!
 勤続3ヶ月・頭金0円で属性がよろしくないという人でも
 ネット銀行の超低金利の恩恵にあずかる方法!』

というテーマでお話しようかと思います。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

今回も興味深いお話ですね!

サムネイル-田中田中

ネット銀行は、変動金利だと0.2%~0.3%台という超低金利なうえ、通常の銀行よりも有利な団体信用生命保険が標準でついてくるので、とても人気があります。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

だけど、ネット銀行は、審査が厳しいんですよね。

ネット銀行の審査に関してはこちら↓

知っておくべき銀行のヒエラルキーauじぶん銀行は変動金利が最安でも住宅ローン審査に通らない人が続出

サムネイル-田中田中

そうです。

ネット銀行は、超低金利を実現させるために、属性が良い人にターゲットを絞って融資をしています。
そのため、頭金が少ない人や、転職したばかりで勤続年数が短い人には、審査が厳しくなってきます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それだと、今回のテーマの『勤続3ヶ月・頭金0円』という人は厳しくないですか?

サムネイル-田中田中

そうですね。
通常に考えると、このようなユーザーはネット銀行では審査が通りません。

それでも、ネット銀行の超低金利の恩恵に授かる方法はあります。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それでは、今週もリスナーさんから、今回のテーマに関連した質問が来ていますのでご紹介しますね。

ラジオネーム:トーマス さんからのご質問です。

リスナー様からのご質問

フラット35しか選択肢はありませんか?

フジコさん、田中せんせい、こんにちは。
毎週かかさず観ています。
はじめて質問させていただきます。

妻の実家の近所で新築一戸建てが売りに出されました。
本当は、2年後くらいに家を買う計画だったので、今年の春に転職してしまい現在勤続3ヶ月です。

まだ、頭金を貯めている段階なので、預貯金は300万円程度しかありません。
手元の預貯金が無くなるのは心配なので頭金0円で審査を出しました。
結果は、auじぶん銀行と、みずほ銀行の事前審査は否決でした。
不動産屋さんに勧められて申込みしたフラット35の審査は承認されました。

田中せんせいの住宅ローン金利シミュレータで、自分でも試算しましたが、将来の金利上昇のリスクを考慮しても、フラット35よりも変動金利の方が支払い利息の総額が少なくなります。

やはり、私みたいに属性が良くないと、フラット35しか選択肢はありませんか?
良い方法をアドバイスもらえると嬉しいです。

PS.フジコさんと田中せんせいのやり取り面白いです。
応援しています。

サムネイル-田中田中

トーマスさんありがとう御座います。

住宅ローン審査と支払い利息の損得だけで考えると、あと1~2年くらいしてから、auじぶん銀行に再チャレンジした方が良いのかもしれません。

しかし、今、実家の近所で物件が出ていても、1年後・2年後には、ちょうど良い物件が無いかもしれません。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

確かに、物件探しはタイミングですね。

シミュレータを使って試算

サムネイル-田中田中

そうですね。

住まい探しは投資ではありませんが、住宅ローンは返済期間35年にもなります。
少しでも有利な条件で借りないと、将来の老後資金の貯蓄に影響がでます。

そこで今回も、ゼロシステムズの住宅ローン金利シミュレータを使って試算してみました。

住宅ローン金利シミュレータ

住宅ローン金利シミュレータで試算

サムネイル-田中田中

例えば、フラット35で最も有利な条件のSのAプラン、維持保全型で3,500万円を借りると、支払利息の総額は35年間で約891万円となります。

総支払い利息を試算:フラット35 維持保全型
金利シミュレータ 試算1

試算1 利息の総額 約891万円

サムネイル-田中田中

これが、変動金利3.5%で借りて、将来、0.45%、0.75%に金利上昇をすると想定すると、支払い利息の総額は、35年間で約367万円になります。

総支払い利息を試算:フラット35 変動金利
金利シミュレータ 試算2

試算2 利息の総額 約367万円

サムネイル-田中田中

ある程度の金利上昇を見越しても、金利差は、約524万円になります。

そうすると、やはり、ご質問者様の言うとおり、変動金利を選びたくなりますよね。
ただ、転職直後で、それでいて、頭金0円となると、住宅ローン審査が通る可能性は格段に低くなります。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それでは、どうすればいいのですか?

サムネイル-田中田中

それは勤続年数以外の属性を上げることです。
最も効果的なのは、年収に対しての返済比率を下げるということです。

返済比率を下げるには

  1. 頭金を増やす
  2. 配偶者を収入合算して年収を増やす
  3. 借入を減らす

以上のいずれかを行うと、返済比率が下がりますので、住宅ローン審査では有利になります。

ただ、これ以上、頭金を出せない人とか、収入合算できない人は、工夫のしようがありません。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

そうですよね。

サムネイル-田中田中

他に、頭金を増やすには、諸費用を節約するという方法があります。

例えば、一般的な不動産会社で3,500万円の新築一戸建てを購入する時には、約300万円以上の諸費用がかかります。

諸費用の試算:3,500万円の新築一戸建て
金利シミュレータ 試算3

試算3 諸費用 約306万円

サムネイル-田中田中

このうち、不動産会社に支払う諸費用として、仲介手数料は、約122万円、ローン代行手数料は11万円。
合計すると約133万円となります。

火災保険料も、不動産会社の指定で言われるがまま一括で加入すると、40万円位かかります。
合計すると、そこだけで173万円くらいになります。

諸費用の試算:仲介手数料などを節約した場合
金利シミュレータ 試算4

試算4 諸費用 約138万円

サムネイル-田中田中

ゼロシステムズのような、仲介手数料が無料で、ローン事務手数料がかからない不動産会社を選べば、この133万円が節約できます。

火災保険料も不動産会社の指定で言われるがまま一括で加入するのでなく、保険の窓口のようなところで複数の保険会社を比較して年払いで加入すれば、年間5万円程度になります。

その結果、諸費用の306万円を138万円まで減らすことができます。

諸費用を節約した場合との比較
諸費用の比較

試算5 諸費用の節約 約168万円

サムネイル-MCフジコMC フジコ

168万円も節約できるのは、すごく大きいですね!

サムネイル-田中田中

そうですよね。
諸費用を168万円節約できるということは、借入を168万円減らす効果と同じです。

借入額の内訳

全額借入

サムネイル-田中田中

ネット銀行やメガバンクでは、借入金額が物件価格の100%を超えると審査が厳しくなります。
諸費用を節約して、借入金額を物件価格の100%以下に抑えることにより審査が有利になります。

ただ、それでも、勤続年数が短いと、ネット銀行では、審査が通り難い可能性があります。
ネット銀行系の住宅ローン審査の申込基準を調べると、勤続年数については明確な基準を設けていません。
これは、ケースバイケースということです。

例えば、公務員や上場企業に転職した人であれば、勤続年数が短くても、審査が通る可能性が高いです。
しかし、中小企業の場合は、やはり厳しいです。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それでは、中小企業で勤続年数が短い人は、どうすれば、良いのですか?

サムネイル-田中田中

それは、フラット35など現時点で審査が通る金融機関で住宅ローンを借りて、一度、物件を購入してしまうということです。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それは、ネット銀行を諦めろということですか?

サムネイル-田中田中

いいえ。
そうではありません。

一度フラット35を使って購入して、例えば、1年後にネット銀行に借換えをするということです。

今、ネット銀行では、住宅ローンの借換え、争奪合戦が激しくなっています。
裏ワザという訳ではありませんが、住宅ローンは新規借入よりも借換えの方が、審査が少し優しくなります。

たとえば、当初は物件価格100%に加えて諸費用ローンを上乗せして借りていても、借換えとなると、一括の住宅ローンとみなしてくれるので、諸費用ローン部分も有利な金利で借りられます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

借換えすると、諸費用とか余計にかかるから、逆に損しないのですか?

サムネイル-田中田中

流石フジコさん。
良い質問です。

今、最も借換えに力を入れている銀行の一つが新生銀行で、借換えキャンペーン金利は、変動金利で0.35%です。

仮に、今、フラット35で3500万円借りて、1年後に、新生銀行の変動0.35%に借換えした場合をシミュレーションしました。

借換えにかかる諸費用約90万円と将来、0.45%、0.75%と金利上昇を想定しても、結果的に約480万円も金利節約効果があります。

借換えの例:フラット35 → 新生銀行
新生銀行に借り換えた場合の試算

フラット35から新生銀行に借り換えた場合

サムネイル-MCフジコMC フジコ

1年後に借換えして、35年の長い目でみて480万円節約できるのは大きいですね。

サムネイル-田中田中

大きいですよ。
ちなみに金利0.775%の信用金庫で借りて、1年後に借換したとしても、約291万円の金利節約効果があります。

借換えの例:地方銀行 → 新生銀行
新生銀行に借り換えた場合の試算2

地方銀行から新生銀行に借り換えた場合

サムネイル-田中田中

本日の結論として

  1. 仲介手数料などの諸費用を節約して借入額を減らして返済比率を下げる
  2. 勤続年数が短い人は、まずは、今、審査が通る金融機関を使って購入する
  3. 住宅ローンは借りた後でも有利な金融機関があれば積極的に借換えを検討する
このようにすれば、転職したばかりの人でも、超低金利の恩恵を受けることができます。

サムネイル-田中田中

どこの銀行なら審査が通りやすいかについては、ゼロシステムズの住宅ローン審査1分間セルフチェックを使えば簡単にわかります。

あと、借換えについては、モゲチェックを利用すれば、どこの銀行が今、最も有利かが簡単にわかります。

前半は、以上とさせて頂きます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

ありがとうございました!

教えて不動産の知恵袋
来週もお楽しみに!






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