リスナー様からのご質問に返答
① じぶん銀行は厳しいからと、フラット35を勧められています。
② 腐植土の土質は要注意!!この地盤改良で本当に大丈夫?
③ 防水シート施工不良の調査方法を知りたい

YouTubeチャンネル
今週放送の動画をご紹介

FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第422-2回目 (2022年8月25日放送分 後半)となります。

今回の話題

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、併せて動画もご覧ください。



リスナー様からのご質問に返答

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

田中せんせい。
後半もよろしくお願いします。

後半はどんなお話を頂けるのでしょうか?

サムネイル-田中田中

リスナーさんからのご質問がたくさんきているので回答させて頂きます。
まずは、住宅ローンに関しての質問です。

サッシー、ご紹介して頂いても宜しいですか?


① 不動産屋さんからフラット35を勧められています。

住宅ローン審査を通すコツ
~車ローン残債があっても超低金利を勝ち取る方法~

2回クリックで再生します

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

はい!
ラジオネーム『ミッキー』さんからのご質問です。

リスナー様からのご質問

「じぶん銀行は厳しいから」と、フラット35を勧められています。

田中せんせいこんにちは。
いつも動画で勉強させて頂いています。
住宅ローンについて質問させてください。

年齢36歳、会社員で勤続3年経ちました。
年収420万円、頭金250万円で、諸費用分くらいなら出せます。
価格2,980万円、アーネストワンの新築建売住宅の購入を検討中です。

車のローン返済が月1万円であと25万円残っています。
滞納はありません。

auスマホユーザーなのでauじぶん銀行の変動金利を利用したいと考えています。
不動産屋さんからは、じぶん銀行は審査が厳しいから、フラット35を勧められています。
やはり、auじぶん銀行では厳しいですか?
ご回答いただければ嬉しいです。

ラジオネーム:ミッキーさんからのご質問

サムネイル-田中田中

ミッキーさん。
ご質問ありがとう御座います。

auじぶん銀行の人気キャンペーン

au金利優遇割

au金利優遇割は2022年9月30日まで

サムネイル-田中田中

auじぶん銀行は
・auスマホユーザーだと0.07%
・新居でauじぶんでんきを使うと0.03%
合計0.1%優遇されて、変動金利0.289%が適用されるため、人気があります。

ただ、これは9月末までのキャンペーン金利なので、そろそろ審査に入らないと間に合わない可能性がありますのでご注意ください。

サムネイル-田中田中

『住宅ローン審査1分間セルフチェック』を使って

  • ・年収420万円
  • ・自動車ローン1万円あり
  • ・借入金額2,980万円
上記でシミュレーションすると、返済比率が審査基準オーバーとなり、auじぶん銀行では審査が通らない可能性が高いと出てきます。

相談者様の場合は、自動車ローンを完済すると返済比率が審査基準に収まります。
完済してから審査に出せば、通る可能性が高まります。

住宅ローン審査1分間セルフチェック

住宅ローン審査1分間セルフチェック

ネット銀行は審査が厳しい

住宅ローン審査の通りやすさ
①ネット銀行

ネット銀行は審査が厳しい

サムネイル-田中田中

しかし、ネット銀行は金利が低い分、審査が厳しいです。
勤務先が公務員や上場企業であれば、これでも問題なく通るかもしれませんが、そうでない場合は、既存借入を完済して、万全な状態で申込みする必要があります。

ネット銀行では、現状では、通らない可能性が高いから審査が通りやすいフラット35にするというのは、選択が極端すぎるかもしれません。
その中間でメガバンクや地方銀行も選択肢に入れると良いと思います。

・ネット銀行がダメなら、みずほ銀行などのメガバンク、
・そこがダメなら、地方銀行や信用金庫
・それでもだめなら、フラット35
という順番になります。

いつも言うことですが、ゼロシステムズのような仲介手数料がかからない不動産会社を使って物件を購入すると、諸費用が100万円以上安くなります。
その分、借入額を減らせるので、年収に対しての返済比率を下げられて、ネット銀行やメガバンクでも審査が通る可能性が高くなります。

仲介手数料がかからない不動産会社を使って諸費用を安く抑える。
その分、借入額を減らせるので審査が通る可能性が高くなる。

サムネイル-田中田中

住宅ローン審査を高校受験や大学受験に例えて

  • ・滑り止めとして地方銀行で事前審査を通しておく
  • ・第一志望:auじぶん銀行
  • ・第二志望:みずほ銀行
このようにして、同時並行で申込みする。ということをおすすめします。

『住宅ローン審査1分間セルフチェック』
『モゲチェック』
比較検討して最適な住宅ローンを選んでみると良いと思います。

また、ご不明な点があれば、お気軽にご質問ください。

審査の通りやすい金融機関についての記事はこちら↓

知っておくべき銀行のヒエラルキーauじぶん銀行は変動金利が最安でも住宅ローン審査に通らない人が続出

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

田中せんせい
ありがとう御座いました。


② この地盤改良で本当に大丈夫?

腐植土の土質は要注意!!
~この地盤改良で本当に大丈夫か?~

2回クリックで再生します

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

それでは、次の質問に移りたいと思います。

サムネイル-田中田中

はい。
次は、『東栄住宅の建売住宅の地盤調査と地盤改良について不安な点がある。』というリスナーさんから質問を頂きましたのでご紹介します。
ご質問の文章をそのまま記載すると長くなってしまうので、私の方でご質問の要点をまとめさせていただきました。

それでは、ご紹介します。

リスナー様からのご質問

地盤調査と改良工事で不安な点があります。

こんにちは。
マツケンと申します。
いつもyoutubeでの配信楽しみにしています。

さっそくですが、質問があります。
現在、東栄住宅の2階建ての新築一戸建ての購入を検討しています。
9割方購入するつもりですが、地盤調査と改良工事で不安な点があります。
・・・

※以下は文章をまとめたものとなります。
地盤の状況をまとめると・・・

  • ① スクリューウェイト貫入試験で敷地の9ヵ所で地盤調査を実施した。
  • ② 9ヵ所のうち8ヵ所で深さ2mあたりで支持層がでたが1ヵ所では14mでも支持層がない。
  • ③ 地盤調査結果で、軟弱な地盤と推測されるため、地盤改良が必要と判断された。
  • ④ 有機質土が堆積している懸念がある。
  • ⑤ この地盤調査の結果、地盤改良の方法は、長さ14mの鋼管杭を36本施工されている。
上記の地盤調査の方法が適切か?というご質問です。

ラジオネーム:マツケンさんからのご質問(※一部まとめさせていただきました)

地盤調査の方法が適切か?

サムネイル-田中田中

ラジオネーム:マツケンさん ご質問ありがとうございました。

スクリューウェイト貫入試験という地盤調査の方法について、ご存じないという方は以下の記事をご覧ください。

数字と計算で理解する『地盤調査報告書』

数字と計算で理解する『地盤調査報告書』

サムネイル-田中田中

この中で、
4.有機質土が堆積している懸念がある。
という記載がありますが、有機質土とは、別名『腐植土』と言います。

腐植土とは、植物の遺骸が堆積してできた土で、比較的軟弱な土質のことです。
色は、黒くベチャベチャした土で、葦が茂っている沼地のようなロケーションをイメージさせます。

腐植土

腐植土

沼・湿地のイメージ

沼・湿地のイメージ

サムネイル-田中田中

腐植土は、普通の土の2倍以上の水分を含んでいることがあり、通常の柱状改良ではセメント量に対して水量が多くなり、杭の強度が低下する恐れがあります。

そのため、今回の土地では、鋼管杭が使われているのだと思います。
支持層がない部分は14mの鋼管杭を入れているとのことですね。

マンションのような重い建物は、岩盤まで杭を打ち込んで杭の先端で建物を支えますが、木造住宅のような軽い建物の杭は、周面摩擦で建物を支えています。

杭の打ち込み

鋼管杭の打ち込み

サムネイル-田中田中

地盤調査報告書を直接見たわけではないので、はっきりしたことは言えませんが

  • ・有機質土(腐植土)で鋼管杭を選択している点。
  • ・支持層がないところは、14mの長い鋼管杭を入れて周面摩擦により建物を支えているという点。
この2つを聞く限りでは、適切な地盤改良工事である可能性が高いかな・・・と思いました。

相談者様が購入を検討している土地は、適切な地盤改良工事である可能性が高い。

サムネイル-田中田中

また、ご不明な点などが御座いましたら、お気軽にご質問くださいね。


③ 防水シート施工不良の調査方法

この施工は欠陥か?リスナーからの質問に回答
防水シートの住宅診断

2回クリックで再生します

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

それでは次に移ります。

サムネイル-田中田中

はい。
次は、先日、築7年の飯田グループの建売住宅の外壁結露について、ご質問を頂いたリスナー様より、追加で防水シートについての質問を頂いたので回答します。

サッシーご紹介して頂いていいですか?

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

はい!
承知しました。

ラジオネーム「も」さんからの質問です。

リスナー様からのご質問

防水シートに施工不良が無いか気になります

こんにちは。
先日、外壁の結露の件で質問した者です。
お応え頂き、ありがとうございました!

また質問なのですが、家の防水シートです。

サイディングの隙間からスマホや薄い鏡で覗くと、多分片面防水テープで防水シートが取り付けられていました。
(水切りの上に)調べると両面テープやタッカー?が多いようで気になり心配になりました。
これは大丈夫なのでしょうか?

また、ホームインスペクションで雨漏りや断熱材の施工不良を発見するため、田中先生も使用しているサーモグラフィーがあると思うのですが、それは防水シートの施工不良(例えば隙間とか)も発見できるのでしょうか?

ラジオネーム: も さんからのご質問

前回いただいた質問の回答記事はこちらです↓

飯田グループの建売住宅~築7年でこんなになるの?外壁の黒ずみは内部結露か?原因は断熱材施工不良?~

サムネイル-田中田中

「も」さん。
先週に続き、ご質問ありがとう御座います。

結論から言いますと

サイディングの下端の水切り付近の防水シートの施工状況については赤外線サーモグラフィーでは分かりません。

「も」さんのように、薄い鏡を使って覗いて見るのが一般的です。

ただ、サイディングと水切りの隙間は、かなり狭いので、鏡でも見難いです。
そのため、ゼロシステムズでは『ファイバースコープカメラ』を使って確認します。

ファイバースコープカメラ

ファイバースコープカメラで調査中

サムネイル-田中田中

さて、この防水シートの下端の施工状況は、ピラピラさせずにテープやタッカーで固定されているのが正しい施工方法です。
そのため、ご質問者様の建物もテープで固定されているとのことですので問題ないかと思います。

それが固定されていないと、強風時に防水シートが風に煽られて、サイディング内部でバタバタと異音がなります。
また、サイディング側に防水シートが張り付くと、通気不良を起こすと言われています。

ただ、この施工方法については、建築基準法などで定められているということではなく、あくまでも、防水シートの製造メーカーが推奨している施工方法となります。
そのため、10年くらい前の新築では、その部分が固定されていない物件が多かったです。

正しく施工された防水シート

正しく施工された防水シート

サムネイル-田中田中

今の新築でも、この部分が固定されていない物件を発見することがあります。

ゼロシステムズの住宅診断では、サイディングと水切りの間からファイバースコープカメラを入れて、防水シートのメーカー推奨どおりの施工(タッカーやテープで固定されているか?通気層が確保されているか?など)が成されているか確認するようにしています。

以上です。

・水切り付近の防水シートの施工状況については赤外線サーモグラフィーでは分かりません。
・質問者様の建物は、テープとタッカーで固定されているとのことですので問題ないかと思います。


YouTube登録者数が14,300人を超えました

サムネイル-MCサッシーMC サッシー

田中せんせい、ありがとう御座いました。
最近は、多くのリスナーさんから、ご質問を頂けるようになりましたね。

サムネイル-田中田中

そうですね。
おかげさまで、チャンネル登録者数も 14,300人を超えました。

多くの人たちにご視聴頂けて本当に嬉しいですし、感謝です。
ありがとう御座います。
これからも、住宅の購入を検討している人や、既に購入した人にとって役立つ情報をお話させて頂きますので、引き続き宜しくお願いします。






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