【住宅ローン】新生銀行の変動金利は返済期間が短い人にとって最強

【住宅ローン】新生銀行の変動金利(半年型)は返済期間が短い人にとっては最強の住宅ローン商品
~東大卒の金融工学専門家のモゲ澤先生がマニアックに解説~

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第427-2回目 (2022年10月06日放送分 後半)となります。

今回の話題

【住宅ローン】新生銀行の変動金利(半年型)は返済期間が短い人にとっては最強の住宅ローン商品
~東大卒の金融工学専門家のモゲ澤先生がマニアックに解説~

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



今回の放送内容 – 塩澤崇氏を迎えて

サムネイル-MCフジコMC フジコ

FM鴻巣フラワーラジオ。
不動産せんせい田中の教えて不動産の知恵袋。

番組MCのフジコで御座いま~す。

田中先生。モゲ澤先生。
引き続き宜しくお願い致します。

塩澤 崇(しおざわ たかし)さん プロフィール

塩澤 崇

■ 塩澤 崇(しおざわ たかし)
 株式会社 MFS 取締役COO
略歴
2006年東京大学大学院情報理工学系研究科修了(専攻:数理情報学)
2006年モルガン・スタンレー証券株式会社にて住宅ローン証券化ビジネスに参画。
モーゲージバンクの設立やマーケティング戦略立案、当局対応を担当。
2009年ボストン・コンサルティング・グループ入社。
メガバンク・証券・生保の国内営業戦略・アジア進出ロードマップ等の経営コンサルティングに従事
2015年9月よりMFS取締役COO

塩澤 崇 紹介ページ – モゲチェック


サムネイル-MCフジコMC フジコ

早速ですが、後半は、どんなお話を頂けるのでしょうか?

サムネイル-田中田中

後半は、モゲ澤先生に

  • ・10月にフラット35の金利が低下した理由
  • ・返済期間が短い人向けの住宅ローン選び
に、ついてお話して頂きます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

確かに番組前半で、
「今月は、フラット35だけが金利が下がった。」
とおっしゃってましたよね。

サムネイル-田中田中

そうなんです。
なぜ、そうなったか?
理由を住宅ローンの専門家であるモゲ澤先生がマニアックに説明してくれます。

サムネイル-塩澤塩澤

専門家の立場でマニアックに説明させて頂きますね。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それでは、マニアック・モゲ澤先生お願いします!

サムネイル-塩澤塩澤

承知しました!


2022年10月 フラット35の状況

予想に反して金利が下がる

サムネイル-塩澤塩澤

今月はモゲチェックの予想に反して、フラット35の金利が下がりました。
9月は1.52%だった貸出し金利が、1.48%になったのです。
これは極めて異例のことです。

なぜ異例なのか理由を説明しますね。

フラット35の運営の仕組み
サムネイル-塩澤塩澤

まず、フラット35のご説明をします。

フラット35は住宅金融支援機構という公的な機関が出している住宅ローンです。
銀行やモーゲージバンク(住宅ローン専門の金融会社)を通して販売しています。

住宅金融支援機構は市場からお金を調達します。
その調達コストにマージンを上乗せして、翌月のフラット35の貸し出し金利を決めます。

極めて異例の事態
サムネイル-塩澤塩澤

9月は調達コストが8月に比べて0.08%上昇しました。
ですので、本来であれば10月のフラット35の金利は9月よりも0.08%分上がるハズです。

しかしながら、10月金利は9月よりも0.04%下がりました。
つまり、マージンを0.12%も削っていることになります。

このような判断を住宅金融支援機構が行うのは過去に例が無い、極めて異例の事態です。

金利競争の激化が影響している
サムネイル-塩澤塩澤

最近は低金利が続く変動金利に人気が集まっており、フラット35の融資件数が最近減少傾向でした。
それに歯止めを掛けるために、あえてマージンを削ってでも、金利を下げることにしたのだと思います。

変動金利の競争激化が、こんな形で固定金利の金利引き下げまで影響を及ぼしていると言えるでしょう。

サムネイル-田中田中

やはり、金利競争の激化が影響しているのですね。

サムネイル-塩澤塩澤

そういうことですね。


住宅ローン返済期間が短い人向けの住宅ローン選び

サムネイル-田中田中

それでは次に・・・
『住宅ローン返済期間が短い人向けの住宅ローン選び』
というのは、どういうことですか?

どのような住宅ローンを選ぶのがいいのか?

サムネイル-塩澤塩澤

私が運営している住宅ローン比較サービス『モゲチェック』ですが、様々なご質問が寄せられます。
今日はその中でも、返済途中での住み替え予定のお客様、つまり住宅ローン期間が通常より短いお客様に関するお話です。

その場合、
『どのような住宅ローンを選ぶのがいいのか?』
これについてマニアックに解説したいと思います。

サムネイル-塩澤塩澤

基本的に、住宅ローンは35年返済を前提に考えます。
ですので、その前提で総返済額、つまり元本と金利と融資手数料の合計が安いものを選ぶのが基本です。

例えば、元本3,000万円、金利が0.5%で融資手数料が元本の2.2%の場合は、総返済額は35年間で33,367,757円となります。
もし金利が0.4%の場合は、総返済額が32,813,976円となり、総返済額が50万円ほど安くなります。
ですので、当然、金利が安い方を選べば良いとなります。

すごく単純ですよね。

住宅ローンは元本と金利と融資手数料の合計が安いものを選ぶのが基本


新生銀行『変動金利(半年型)タイプ』お得な使い方

返済期間が35年よりも短いケース

サムネイル-塩澤塩澤

ところで・・・
世の中には、金利はお高いのですが、融資手数料がとても安い商品があります。
金利ランキングでは影に隠れてしまう商品で、「とにかく金利が安いものがいい。」とお考えのユーザーには見向きもされない、かわいそうな商品です。

ですが、そんな商品も実は使い道があるのです。
それが冒頭でお伝えした、
『住み替えなどを予定していて、住宅ローンの返済期間が35年よりも短いケース』
なのです。

ここで、金利高めで融資手数料が安い住宅ローンの代表選手として、新生銀行の『変動金利(半年型)タイプ』を取り上げたいと思います。

融資手数料が5.5万円で固定
サムネイル-塩澤塩澤

この商品ですが、金利は0.65%
ちょっと高いですよね。
でも、融資手数料がなんと5.5万円です。

通常は元本の2.2%かかる銀行がほとんどですので、元本3,000万円だと66万円。
5,000万円だと110万円もかかります。
それがたったの5.5万円です。

元本の額に関わらず同じです。

サムネイル-塩澤塩澤

この新生銀行の住宅ローンと、一般的な他行の住宅ローン(金利+融資手数料が元本の2.2%)について、総返済額を比較してみたいと思います。
返済期間を35年・25年・20年・15年・10年の5つのケースで調べてみました。

35年返済で比較した場合

新生銀行(変動金利(半年型)タイプ)35年

新生銀行(変動金利(半年型)タイプ)35年
縦軸に元本、横軸に金利を記載し、新生銀行と他行ローンの返済額の差を記載したもの

35年返済での総返済額を比較
サムネイル-塩澤塩澤

まず、35年返済のケースで総返済額を比較してみます。
基本的に、金利が高い新生銀行の住宅ローンは、他行ローンに負けてしまいます。

唯一勝つケースは、他行ローンが金利0.55%以上の場合です。
新生銀行は、金利は高いのですが融資手数料が極めて安いので、他行ローンが0.65%の金利と近い水準であれば勝つことができるのです。

黄色くなっているエリアが、新生銀行が勝つエリアです。
先程申し上げた通り、0.55%が黄色くなっています。

25年返済で比較した場合

新生銀行(変動金利(半年型)タイプ)25年

新生銀行(変動金利(半年型)タイプ)25年

25年返済での総返済額を比較
サムネイル-塩澤塩澤

続いて25年返済でのケースを見てみましょう。

このケースでは、0.475%以上の他行ローンであれば、新生銀行が勝ちます。
先程は0.55%以上であれば勝ちましたが、返済期間が縮むと、だいぶ勝てる相手が増えます。

例えば、5,000万円を0.475%で借りる前提であれば、新生銀行の住宅ローンを借りたほうが15万円ほどお得になります。
0.55%の住宅ローンとの比較では、77万円も新生銀行のほうがお得になります。

返済期間が縮むと勝てる相手が増える理由ですが、一言で言いますと、金利の支払額が減少することが原因です。
返済年数が短くなるにつれ、金利の支払額はより少なくなります。
そうなると、融資手数料の差の方が影響が大きくなり、新生銀行のローンのほうが勝ちやすくなるのです。

上記の表は25年返済で計算したものです。 先程申し上げた通り、0.475%以上のエリアが黄色くなっていますね。

20年返済で比較した場合

新生銀行(変動金利(半年型)タイプ)20年

新生銀行(変動金利(半年型)タイプ)20年

20年返済での総返済額を比較
サムネイル-塩澤塩澤

続いて20年を見てみましょう。

金利が0.425%以上であれば、金利0.65%の新生銀行の方が勝ちます。
金利0.425%は一般的なネット銀行の金利水準です。
「0.65%の新生銀行が0.4%前半のローンに勝つんだ・・・」
と多くの方は意外に思われるかも知れません。

0.425%以上のエリアが黄色ですね。

サムネイル-田中田中

確かに黄色部分が増えましたね!

15年返済で比較した場合

新生銀行(変動金利(半年型)タイプ)15年

新生銀行(変動金利(半年型)タイプ)15年

15年返済での総返済額を比較
サムネイル-塩澤塩澤

続いて15年返済のケースも見てみましょう。

なんと、0.375%以上の金利の住宅ローンであれば、新生銀行が勝ってしまうのです!
0.375%よりも安い金利を出す銀行は、もはやauじぶん銀行しかありません。

上記の表が15年返済の物です。 0.375%以上のエリアが黄色ですね。

サムネイル-田中田中

確かにそうですね。

10年返済で比較した場合

新生銀行(変動金利(半年型)タイプ)10年

新生銀行(変動金利(半年型)タイプ)10年

10年返済での総返済額を比較
サムネイル-塩澤塩澤

最後に10年返済のケースです。

もはや新生銀行に勝てる住宅ローンはありません。

0.3%以下の住宅ローンであれば勝てる可能性がありますが、ネットで販売されている商品に、そんな商品はありません。 上記の表が10年返済の物です。 0.3%以上のエリアが黄色ですね。


まとめ:融資手数料が安い住宅ローンを選ぶのも一計

サムネイル-塩澤塩澤

10年〜20年などの短期間売却をご予定されているお客様は、融資手数料が安い住宅ローンを選ばれるのも一計だと思います。

金利が高いので敬遠されがちなのですが、融資手数料も加味して一度、総返済額を計算されてみて下さい。
意外な発見があると思いますよ。

10年ほどで売却を考えている人にお勧め

サムネイル-田中田中

なるほど。
都心部で新築のタワマンを購入する人は、管理費や修繕積立金が値上げされる10年ちょっとで売却を考えている人が多いですよね。

そのような人には、この借り方があっているかもしれませんね!

サムネイル-塩澤塩澤

確かにそうですね。

サムネイル-田中田中

今回はモゲ澤先生が作った、変態的に細かい表で意外な発見をすることが出来ました。

サムネイル-塩澤塩澤

モゲ澤、マニアック・・・
みなさん喜んでいただけるのであれば、変態と言われようが、がんばります!

サムネイル-田中田中

すみません・・・
『変態』や『マニアック』となると、原型が無くなってしまうので、気をつけるようにします。
今回は、大変勉強になりました。

モゲ澤先生。ありがとう御座いました。

サムネイル-塩澤塩澤

ありがとう御座いました。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

田中先生。モゲ澤先生。
ありがとう御座いました。

来週もお楽しみに!


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