米国住宅バブル崩壊 いつ値下がりする?日本の不動産価格
~住宅ローン金利と物件価格の関係~

米国住宅バブル崩壊 いつ値下がりする?日本の不動産価格
~住宅ローン金利と物件価格の関係~

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今週放送の動画をご紹介

FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第429-1回目 (2022年10月20日放送分 前半)となります。

今回の話題

米国住宅バブル崩壊 いつ値下がりする?日本の不動産価格
~住宅ローン金利と物件価格の関係。~

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



臨時MC:伊藤さんが担当します

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

FM鴻巣フラワーラジオ、不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋。
本日は、フジコさんとサッシーさんが事故渋滞にハマって放送に間に合わなくなってしまい、急遽わたくし伊藤が番組MCをさせて頂きます。

田中先生
本日は宜しくお願いいたします!

サムネイル-田中田中

本日は、FM鴻巣フラワーラジオのディレクターでもある伊藤恵さんが、わたしのお相手を務めてくださいます。
伊藤さん、よろしくお願いします。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

早速ですが、今回はどんなお話をいただけるのでしょうか?


今回のテーマ:物件価格が高くなる仕組み

サムネイル-田中田中

今、不動産の価格って、ずいぶん高くなっているじゃないですか。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

そうみたいですね。
値上りしているって聞きます。

10年で2000万円近い値上がりも

サムネイル-田中田中

例えば、首都圏のファミリータイプの新築マンションの価格は、
10年前は4,000万円代前半で購入できたエリアが、
今では6,000万円近くに値上りしました。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

4,000万円が6,000万円というと、かなり値上がりしていますね。

サムネイル-田中田中

今から7年前の2015年に、私が東洋経済から取材された記事を読み返してみたら、当時、都心から50キロ以上離れた郊外では、飯田グループの新築が1,280万円で販売されていました。

東洋経済2015

2015年 盗用経済から取材を受けました

今では、そのようなエリアでも2,000万円以上が相場となり、1,000万円台の新築は皆無になりました。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

10年前に1件くらい買っておけば良かったですね。

サムネイル-田中田中

そうですね。

ただ、こんなに値上りすると、皆さん考えることは、
「この不動産の値上りは、いつまで続くのか?」という事だと思います。

これから値上りが続くのであれば、今が買いと言えますし、近い将来、値下がりするのであれば、買い控えて、値下がりを待っていた方が、得ですからね。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

バブル崩壊のように急激に値崩れすることはあるのでしょうか?

サムネイル-田中田中

気になりますよね。
そこで今回は、物件価格が高くなる仕組みについて、お話していきます。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

とても気になります!
ぜひ、教えてください。

サムネイル-田中田中

はい。
頑張ってお話します!


新築が値上りしている理由は『資源不足』

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

田中先生。
物件価格が高くなる仕組みって、やはり、ウッドショックなどの資源不足が原因なんですか?

サムネイル-田中田中

はい。
ここ1年で、新築が値上りしている理由は、資源不足です。

私も個人的に不動産投資をしています。
今も賃貸を新築する計画をしていますが、コロナ前と比べると、同じ大きさなのに建築費は、500万円くらい高い見積もりが出てきました。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

同じ大きさでの新築で500万円も高いって、凄い値上りですね。
物件価格が高くなる仕組みのお話って、これで終わっちゃいません?

サムネイル-田中田中

建築費が高くなれば、当然新築の物件価格が高くなります。
新築が高くなると、影響して中古物件も値上りします。

しかし、住宅の値上りは、これだけが要因ではありません。


値上りしているもう一つの理由『住宅ローン金利』

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

他の要因ってなんですか?

サムネイル-田中田中

それは、住宅ローン金利です。
これに伴う興味深いニュース記事があったので2つご紹介しますね。

10月3日付のニュース記事

サムネイル-田中田中

1つ目の記事は、10月3日付のブルームバーグのニュース記事です。

ブルームバーグ20221003 出典米住宅価格、前月比で2009年来の大幅下落-2年余りのブーム反転

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

住宅価格が1割以上も値下がりしたんですか?

でも、先日のモゲ澤先生のお話では、アメリカでは、パンケーキが日本円で8,400円もするなど、物価高騰が激しいらしいじゃないですか?

こちらの記事もご覧下さい↓

米国経済ニュースから住宅ローン金利の今後を先読みする~物価高騰・金利引上げ・円安~

サムネイル-田中田中

今、米国では、インフレが進み、食品やエネルギー価格が値上りしています。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

それなのに、どうして、住宅だけ下がり始めたのですか?

米国 - 住宅ローンの利率 出典TRADING ECONOMICS – 住宅ローンの利率

サムネイル-田中田中

それはインフレ抑制政策の影響で住宅ローン金利が急上昇したことにより、今アメリカでは非常に住宅が買い難い状況になっています。

不動産、特に住宅は、現金で購入する人は、ほとんどいません。
多くの人が、長期で住宅ローンを組んで購入します。

住宅ローンの金利が高くなると、同じ月々の返済でも、借入可能額が少なくなるので高額物件が購入し難くなります。
逆に、売る側からすると、金利が高くなると、高額物件が売り難くなるので、今までよりも物件価格を値下げして販売しなければならない。ということになります。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

なるほど。
売れ難くなれば、値下げせざるを得ませんよね。

サムネイル-田中田中

そうです。
まさに需要と供給のバランスの問題となります。

それでは、今、米国の住宅ローン金利は、いくらくらいだと思いますか?

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

このグラフだと、6.81%と表示されていますが、更に上がったんですか?

サムネイル-田中田中

そうなんですよ。

そこで2つ目の記事を紹介します。

10月14日付の記事です。

Yahoo!ニュース20221013 出典Yahoo!ニュース – 米30年住宅ローン金利が6.92%、20年ぶり高水準=フレディマック

もうタイトルに答えが出ていますね。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

6.91%って、凄い高いですね。
ほとんど7%じゃないですか?
これじゃあ住宅ローンの返済が大変ですよね。

サムネイル-田中田中

そうですね。
具体的な金利と返済額を計算しましたので、その表を見ながら説明しますね。

サムネイル-田中田中

月々12万円の返済で、金利が何パーセントだったら、いくらの借入れが出来るかというのを、表とグラフで表してみました。

月々12万円での借入可能額

月々12万円での借入可能額

サムネイル-田中田中

今、日本国内で最も低い住宅ローン金利は、
auじぶん銀行:0.289%(変動/キャンペーン金利が適用された場合)です。
月々12万円の返済額:0.289%で逆算すると、
借入可能額:4,793万円
となります。

これが、
三菱UFJ銀行や三井住友銀行などのメガバンクで適用されている、変動金利0.475%になると、借入可能額は、4,642万円となります。

地方銀行や信用金庫で良く適用される、変動0.775%になると、借入可能額4,413万円となります。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

なるほど。
そういう見方をすれば良いんですね。

同じ月々12万円でも、金利が低くなると借入額が増える。ということですね。

サムネイル-田中田中

そういうことです。
仮に1%になると、借入可能額は4,251万円です。

現在フラット35は金利1.5%くらいですので、返済額12万円ですと借入限度額は3,919万円となります。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

金利 0.289% だと 4,793万円
金利 1.5% だと 3,919万円
借入可能額が約800万円も減るのですね。

サムネイル-田中田中

そうなんです。
これが、
2%: 3,623万円
3%: 3,118万円
4%: 2,710万円
と、
金利が高くなればなるほど、借入可能額が少なくなります。

もし、先程、お話した、今の米国の住宅ローン金利6.92%では、月々12万円の返済だと、借入可能額はたったの1895万円となります。

これが、先程のブルームバーグの記事にあった、米国では、住宅が購入し難く、物件価格が値下がりしている要因なのです。
要するに、金利が下がると物件価格が値上りして、金利が上昇すると、物件価格が値下がりするという理屈なのです。

これは、アメリカも日本も同じです。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

という事は、日本も住宅ローン金利が上昇したら、物件価格が値下がりするという事ですね。

サムネイル-田中田中

そういう理屈です。

今の日本の状況では、0.475%が、6%、7%になるということは、考えられませんが、今が、最も住宅ローン金利が低いと言っても過言ではないと思います。

将来、もし、この金利が上昇すれば、月々の返済は、高くなって買い難くなりますが、その分、物件価格の相場が下がる可能性があります。


今後、住宅ローン金利は上昇するのか

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

それでは、今後、住宅ローン金利は上昇するのでしょうか?

サムネイル-田中田中

いつも言うように、変動金利は、短期プライムレートの影響が大きいです。
この短期プライムレートは、日銀の政策金利に連動しています。
日銀の政策金利は、「消費者物価指数」に影響します。

コロナ前であれば、
『消費者物価指数が前年同月比2%目標を達成できれば、マイナス金利を解除して、金融緩和も終わる。』
と考えられていましたが、今の日本の景気で金融緩和をやめてしまうと経済が耐えられなくなり、不景気に逆戻りしてしまいます。

そのため、現在では、賃金上昇が伴う物価上昇にならなければ、金融緩和は継続するとしています。

TBSニュース 出典Tahoo!ニュース – 市場関係者は「150円台も時間の問題」との見方 止まらぬ円安 黒田総裁は「緩和継続」TBS NEWS DIG

サムネイル-田中田中

10月17日付のTBSニュースでも、日銀の黒田総裁は、改めて金利を引き上げない考えを示しました。
そのため、住宅ローン金利も、上昇は考えられない状況と言えます。
従って、日本では、住宅が購入し易い状況が、まだまだ続くことが予想できます。

それと、今後も円安が続くと、インバウンドだけでなく、海外の投資家が日本の不動産を買いやすい状況が続くので、逆に、首都圏の好立地の物件は、値上りする可能性があると言えます。

thumbnail-MC伊藤MC 伊藤

なるほど。
金利と物件価格は、密接な関係があるのですね。
勉強になりました。

田中先生。
今回も有難う御座いました。



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