【住宅ローン】借り過ぎ注意!
2億円の物件を買い始めたパワーカップル世帯を待ち受ける破綻リスク

【住宅ローン】借り過ぎ注意!
ついに2億円の物件を買い始めた共働きパワーカップル世帯を待ち受ける破綻リスク

2回クリックで再生します

YouTubeチャンネル
今週放送の動画をご紹介

FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第430-1回目 (2022年10月27日放送分 前半)となります。

今回の話題

【住宅ローン】借り過ぎ注意!
ついに2億円の物件を買い始めた共働きパワーカップル世帯を待ち受ける破綻リスク

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



今週はフジコさんがMCです

サムネイル-MCフジコMC フジコ

皆さん、こんにちは~。
番組MCのフジコで御座いまーす。

田中先生!本日も宜しくお願い致します。

サムネイル-田中田中

フジコさん。お久しぶりです。
先週は、圏央道が事故渋滞で、生放送に間に合いませんでしたね。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

私が居なくて大丈夫でしたか?

サムネイル-田中田中

急遽、伊藤さんにピンチヒッターでMCして頂いたので何とかなりました。
伊藤さん有難う御座いました!

サムネイル-MCフジコMC フジコ

伊藤さん有難う御座いました!


月額返済31万円を35年間続けられるか不安

サムネイル-MCフジコMC フジコ

ところで、今日はどんなお話を頂けるのでしょうか?

サムネイル-田中田中

今回も、リスナーさんからのご質問にお答えしていきます。

それでは、フジコさん。
リスナーさんからのご質問をお願いします。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

承知しました。

ラジオネーム ゆみ さんからのご質問です。

リスナー様からのご質問

こんにちは。
いつも動画を拝見しております。
田中先生とモゲ澤先生のお話は、とても勉強になっています。

私は、夫婦共働きで年齢は39歳の同い年です。
港区で中古マンションを購入する計画をしています。
世帯年収は1,540万円(私740万円、夫は800万円)
子供はいません。

頭金0円で1億2,000万円の事前審査は、不動産会社から紹介された銀行で通りました。
夫は乗り気ですが、私は月額返済31万円を35年間も続けていくのは厳しい感じがします。

「資産価値が高い物件だから返済に困ったら売却すれば大丈夫。」
と不動産会社からは言われています。

銀行の審査が通れば、数字的に心配ないと判断できるものなのでしょうか?
アドバイスを頂ければと思いご連絡しました。
宜しくお願いいたします。

ラジオネーム ゆみ さんからのご質問

サムネイル-田中田中

ラジオネーム ゆみ さん。
ご質問ありがとう御座います。

サムネイル-田中田中

ご質問内容をまとめると

  • ・港区で中古マンションの購入を検討
  • ・ご夫婦ともに39歳、お子様はナシ
  • ・ご主人800万円、奥様740万円、合計すると世帯年収1,540万円
  • ・頭金0円、借入1億2千万円で事前審査が通っている。
ということですね。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

そうですね。

借入額を減らした方が良い

サムネイル-田中田中

ご質問者の「ゆみ」さんは、
「月額返済31万円を35年間も続けていくのは厳しい感じがします。」
と、おっしゃっている時点で、もう答えは出ているんじゃないでしょうか?

特にマンションは、月々31万円に加えて、管理費や修繕積立金の負担も大きいです。
住宅ローンを組む前から、そのような心配をしているのであれば、借入額を減らした方が良いと思います。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

私もそう思います。


共働きで世帯年収が高い『パワーカップル』

サムネイル-田中田中

ところでフジコさんは、『パワーカップル』という言葉を聞いたことありますか?

サムネイル-MCフジコMC フジコ

聞いたことあります。
共働きで世帯年収が高い夫婦のことですよね!

サムネイル-田中田中

さすがフジコさん。
知っていますね!

『パワーカップル』の明確な数値のコンセンサスはありませんが、最近では、夫婦共働きで世帯年収1,000万円以上の経済力がある夫婦のことを指すようです。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

『パワービルダー』の次は『パワーカップル』って・・・
色々な言葉が出てきて面白いですね~。

『パワーカップル』の明確な定義は無いが、
夫婦共働きで世帯年収1,000万円以上の経済力がある夫婦のことを指す。


パワーカップルを待ち受ける住宅ローン破綻の危険度

サムネイル-田中田中

そこで、今回のご質問に関連した興味深い記事がありましたので、フジコさん、ちょっと紹介して頂けますか?

サムネイル-MCフジコMC フジコ

こちらの記事ですね。

PRESIDENT-WOMAN パワーカップルが2億円の物件を買っている⁉

高額物件だけに、夫婦ともにローンを組むペアローンを利用しているパワーカップルが多い。
図表3にあるように、全体では世帯主などの単独名義で購入するケースが7割近くに達しているが、パワーカップルにおいては7割以上が夫婦ともにローンを組む、ペアローンを利用している。

メガバンクの住宅ローン担当者がこう語る。

「パワーカップルは、優良企業の管理職が多く、信用力が高い。
しかも、都心やその周辺の資産価値の高い物件を購入するので、物件の評価も高く、銀行も希望に応じてギリギリまで融資することが多いですね」

なかには、夫婦ともに年収1000万円を超えるカップルが、1億円ずつの融資を受けて、2億円のマンションを購入するケースも珍しくなくなっているそうだ。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

タイトルだけで記事の内容が想像つきます。

新築マンションを購入する世帯の約6割が共働き

住宅ローン契約形態
出典「ついに2億円の物件を買い始めた」共働きパワーカップルを待ち受ける住宅ローン破綻の危険度
サムネイル-田中田中

まず、リクルートのデータによると、新築マンションを購入する世帯の約6割が共働きとのことです。

首都圏の新築マンションの平均価格は約4割上昇

リクルートのSUUMOリサーチセンターでは、毎年新築マンションを買った人を対象に実態調査を行っているが、その最新の2021年版をみると、全体では58.9%が共働きで、既婚世帯に限ると共働きの割合は74.3%に達する。 新築マンション購入者の6割近くが共働きで、既婚世帯に限ると4組に3組近くが共働きということになる。

民間調査機関の不動産経済研究所によると、首都圏の新築マンションの平均価格は、2012年には4540万円だったのが、2021年には6260万円に上がっている。 その間の上昇率は37.9%。近畿圏も3438万円から4562万円に32.7%の上昇率だ。

その間、会社員の収入はほとんど上がっていないから、共働きしないことには、とても買えなくなっているといっていいだろう。

サムネイル-田中田中

そして不動産経済研究所によると、首都圏の新築マンションの平均価格は
2012年:4,540万円だったのが、
2021年:6,260万円に値上りしており、
上昇率:約38%とのことです。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

凄い値上りですね。

1億円ずつ融資を受けて2億円のマンションを購入

サムネイル-田中田中

さらにリクルートのデータによると、パワーカップルは平均で7,000万円近くの物件を購入。

夫婦ともに年収1,000万円以上あるパワーカップルになると、1億円ずつ融資を受けて2億円のマンションを購入する。

というケースも珍しくないとのことです。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

それってどうなんですか?

サムネイル-田中田中

世帯年収2千万円で 2億円だと、年収の10倍の借入れになるので厳しいと思います。

ですが世帯年収が3,500万円くらいになれば、2億円でも年収の5.7倍となるので、住宅ローン審査は余裕で通ると思います。

預貯金が少ない世帯が多い

サムネイル-MCフジコMC フジコ

ある意味で、富裕層なんですかね?

サムネイル-田中田中

いいえ。
稼ぎがあっても、純資産がなければ、富裕層とは呼べません。

都心で億ションを購入するようなパワーカップルは、収入はあるけど、その分生活レベルもそれなりに高いので、預貯金が少ない世帯が多い印象を受けます。

このコラム記事にもありますが、パワーカップルの自己資金比率は 9.6%と、1割を切っているとのことです。

ライフステージ別の自己資金比率
出典「ついに2億円の物件を買い始めた」共働きパワーカップルを待ち受ける住宅ローン破綻の危険度

パワーカップル世帯が住宅ローンを組むときの注意点

サムネイル-MCフジコMC フジコ

では、ご質問者 ゆみ さんのようなパワーカップル世帯が住宅ローンを組むときの注意点はありますか?

片方の収入が減ると返済が困難になる

サムネイル-田中田中

はい。
これも、今回のコラム記事にも書いていましたが、
夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローンでは、どちらか片方が、病気、ケガ、リストラなどで収入が減ると、たちどころに返済が困難になります。

現在、都心では、マンション価格が値上りしています。
もし、相場が下落した場合、売値よりも住宅ローン残債が多くなり、売却が困難になる可能性があります。

頭金0円で住宅ローンを組む場合は、その可能性が、さらに上がります。
そのため、夫婦それぞれのペアローンで住宅ローンを組む場合は、審査基準ギリギリの返済比率で組んではいけません。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

余裕をもってローンを組む。
ということですね。

『住宅ローン破綻チェッカー』でチェック

住宅ローン破綻チェッカー

住宅ローン破綻チェッカー

サムネイル-田中田中

今回、リニューアルした住宅ローン破綻チェッカーで、ゆみ さんのデータを入力して、このまま1億2千万円借りた場合の破綻確率をシミュレートしてみました。

  • ・借入額:1億 2千万円
  • ・返済年数:35年
  • ・金利:0.475%
  • ・年収:1,540万円
当てはまる内容
  • 物件価格100%以上の住宅ローン
  • 夫婦ペアローンの住宅ローン
が、該当しているので、チェックして、結果を見てみましょう。

住宅ローン破綻チェッカーに入力

条件を入力

住宅ローン破綻チェッカー 結果46ポイント

結果-46ポイント

今のままでは『注意域』
サムネイル-田中田中

この場合の住宅ローン破綻指数は、46ポイントで注意域となります。

年収1,540万円で、返済比率は 24.17%です。
やはり、ペアローンですので、このシミュレータでも『注意域』となってしまいます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

なるほど。

予算を下げると『安全域』になる
サムネイル-田中田中

そこで、借入額を1億2千万円から、2,000万円減らして、1億円で再計算してみます。
すると、返済比率20.14%、住宅ローン破綻指数は、38ポイントに減少して『安全域』となります。

住宅ローン破綻チェッカー 結果38ポイント

結果-38ポイント

サムネイル-田中田中

そのため、ゆみ さんの場合は、もう少し、予算を下げて物件探しをした方が良いと思います。
ちょっと厳しいアドバイスとなりましたが、応援していますので、また何かご質問があれば、お気軽にご質問ください。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

でも、そうやってハッキリ言ってもらった方が、消費者としては安心だと思います。

ゆみ さん。おわかり頂けましたでしょうか?
私も応援していますよ~。



住宅ローン比較サイト『モゲチェック』(外部サイト)
・新規の借り入れで比較
・借り換えで比較




ゼロシステムズ バナー