【不動産市場】住宅ローン超低金利は来年終了か?
日銀の黒田総裁が退任 / 米国の利上げと景気後退 / 11月注目のFOMCと米国中間選挙

【不動産市場】住宅ローン超低金利は来年終了か?
日銀の黒田総裁が退任 米国の利上げと景気後退 11月注目のFOMCと米国中間選挙

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レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第430-2回目 (2022年10月27日放送分 後半)となります。

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【不動産市場】住宅ローン超低金利は来年終了か?
日銀の黒田総裁が退任 米国の利上げと景気後退 11月注目のFOMCと米国中間選挙

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



ドル高円安が日本の不動産市場にあたえる影響

サムネイル-MCフジコMC フジコ

皆さん、こんにちは~。
番組MCのフジコで御座いまーす。

田中先生!
後半は、どんなお話を頂けるのでしょうか?

サムネイル-田中田中

後半も、リスナーさんからのご質問にお答えしていきます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

YouTubeコメント欄に、たくさんご質問がきていますからね。

それでは、田中先生。
ご質問を紹介させて頂きますね。

ラジオネーム ムサシ さんからのご質問です。

リスナー様からのご質問

こんにちは。
いつも動画配信ありがとう御座います。
仕事の関係でアメリカに住んでいるのでYouTubeで視聴しています。

今年に入り、とても物価が高くなり、生活が大変です。
早く日本に帰りたいです。
年明けに日本に帰れそうなので、そのタイミングで家を買えればと思っています。

運用していた米国株とETFは値下がりしています。
できれば現金化したくないです。
貯蓄は全て米ドル建てにしているので、日本で家を買う時には、それを頭金にしようと計画しています。

今、ドル高円安が進んでいますが、これが、日本の不動産市場や、今後の住宅ローン金利に影響はあるのでしょうか?
それと日銀の黒田総裁が退任したら、日本も利上げすると思いますか?

ラジオネーム ムサシ さんからのご質問

サムネイル-田中田中

ムサシさん。
ご質問ありがとう御座います。

ムサシさんは、今、アメリカにお住まいなのですね。

サムネイル-田中田中

ご質問内容をまとめますと

  • 1.年明け日本に帰ってくるタイミングで家を買う。
  • 2.株式やETFは値下がりしているから今は売りたくない
  • 3.貯蓄は外貨建てを日本円にして頭金にする
  • 4.円安ドル高が、日本で住宅を購入する際に、どう影響するか?
  • 5.日銀総裁が退任したら日本も利上げするか?
ということですね。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

そういうことですね。


最新の為替指数を確認

総務省統計局20221021
出典 総務省統計局 – 2020年基準 消費者物価指数 全国 2022年(令和4年)9月分(2022年10月21日公表)
サムネイル-田中田中

まずは、最新の指数から確認していきます。

  • 為替:1ドル145.69円
  • 米国の10年債金利:4.0176%
  • 米国での最新の消費者物価指数(CPI):前年比+8.2%
  • 日本での最新のCPI:前年比+3.0%
2022年10月27日調べ

米国は日本よりも物価高が進んでいる

米国 消費者物価指数(前年比)
出典 Investing.com – 米国 消費者物価指数 (前年比)
サムネイル-田中田中

日本も物価が高くなり、日用品やエネルギー価格が値上りして、日ごとに生活し難い世の中になっています。

そして、ご質問者様のムサシさんもおっしゃる通り、米国は日本よりも物価高が進んでいます。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

そうですね。
日本は 3%ですが、アメリカでは 8.2%ですからね。

数字で見ても、もの凄い物価上昇率ですよね。

サムネイル-田中田中

適度な物価上昇は、景気が良い証拠ですが、急激な物価上昇は国民生活に支障をきたします。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

先日、モゲ澤先生とのお話でもあったように、ベーグル2,500円やパンケーキが8,400円とか言われると、うかつに外食できませんよ。

サムネイル-田中田中

そうですよね。

ニューヨークのベーグルについては以下の記事で語っています↓

米国経済ニュースから住宅ローン金利の今後を先読みする~物価高騰・金利引上げ・円安~


米国の中央銀行FRBは、インフレを抑え込もうと利上げを進める

サムネイル-田中田中

米国では、これ以上の物価高が進んでいますので、中央銀行であるFRBは、このインフレを抑え込もうと、利上げを進めています。

政策金利が上昇すると、短プラが上昇して、金融機関が企業へ融資をする際の金利も上昇します。
その結果、インフレにブレーキをかける効果があります。

しかし、同時に、企業業績が低下しますので、株価が下落します。
株価が下落すると、投資マネーは、株式から債券市場に流れ込みます。

その結果、米国の10年債利回りは、4%を超えています。
日本では、0.25%ですので、約16倍の金利です。
そうなると、投資家は、日本でなく米国の国債の方を買うようになります。

10年 債券利回りチャート
出典 Investing.com – 国債 10年 債券利回りチャート
サムネイル-MCフジコMC フジコ

そりゃそうですよね。

サムネイル-田中田中

そのためには、投資家は円を売って、ドルを買う必要があります。
その結果、現在の円安ドル高となっています。

最近のニュースの日米金利差による円安というのは、この一連の流れのことなのです。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

なるほど。


ドルが単独で高くなっている

サムネイル-田中田中

今の円安というのは、この金利差だけではなく、ドルが単独で高くなっていることが要因でもあります。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

『金利差だけでなく、ドルが単独で高くなっている。』
というのは、どういうことですか?

サムネイル-田中田中

これは文字通り、ドルが単独で高いという意味です。

実は、イギリスとアメリカの金利差は、それほど大きくありません。
にもかかわらず、ユーロやポンドもドルに対して大きく下落しています。
これは、世界的なドルの独歩高で、どこの国の通貨もドルに対して為替が安くなっています。

韓国は相当利上げしていますが、もの凄いウォン安となっています。

ですので『金利をちょっと上げたくらいで円安が止まるか?』というと、到底考えられません。

金利だけで、円安を止めるのであれば、大幅な利上げが必要になります。
そうなると、逆に日本経済に深刻なダメージを与えることになります。


日銀は当面金利を引き上げない

サムネイル-MCフジコMC フジコ

そうなると、日銀は、円安を静観するしかないのですか?

サムネイル-田中田中

そんなことはないです。

日銀は為替介入をしています。
要するに、ドルを売って円を買い、急激な円安を防ごうとしています。

ただ、日銀が介入すると、一気に3円以上、円高ドル安に振れます。
そして、日銀が介入した瞬間に、投資家が買いに入って利益を出そうと狙っています。
そのため、介入が入っても1週間もすると、元に戻ってしまう状況が続いています。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

このことが不動産市場や住宅ローン金利に、どのような影響があるのでしょうか?

サムネイル-田中田中

まず、円安ドル高が進むと、原油も含めて輸入品の全ての価格が高くなります。

その結果、ガソリンや電気料金までも値上がりします。
住宅業界では、輸送コストも含めて原材料費の全てが値上りします。

ただし、日銀の黒田総裁は、当面、金利は引き上げないとしています。

また、物価は、年末にかけて上昇する可能性が高いが、年明け以降、プラス幅は縮小していくとして、来年度以降の消費者物価指数は2%を下回る水準まで下がると黒田総裁は予測しています。

そのため、時期総裁が就任しても日銀は、金融緩和を続けるしか道はなく、政策金利を引き上げることはできません。
住宅ローンの変動金利については、現状維持となり、日本では不動産を購入しやすい市場が続くことが予測されます。

米国市場は、物価上昇を押さえつけるためにリセッション入りすることは免れないというのが大半の見方です。
問題は、どれくらいの期間、そして、どの程度深刻なリセッションとなるのか?ということが重要な点となっています。

それを占うべき注目のイベントが、今年の11月に行なわれる中間選挙です。
米国株は、この80年間、中間選挙後には必ず上昇してきました。


中間選挙の年でも株価が上昇しないかもしれない

サムネイル-MCフジコMC フジコ

来月、上昇する可能性があるということですね。

サムネイル-田中田中

私もそれを期待しているのですが・・・
こんな記事を見つけてしまいました。

フジコさん。
紹介して頂けますか?

サムネイル-MCフジコMC フジコ

こちらの記事ですね。
2022年10月3日付のウォールストリートジャーナルのニュース記事です。

10-3ウォールストリートジャーナル After Punishing Year for Stocks, Investors Aren’t Betting on Post-Midterm Rally

A tough market has investors wondering whether 2022 will dent an 80-year record of notching gains after midterm elections

サムネイル-田中田中

ありがとう御座います。

サムネイル-田中田中

今まで80年間続いてきた『中間選挙後は株価が上昇する』という記録が、市場環境の悪化で途絶える可能性があるという記事です。
要するに、中間選挙の年にもかかわらず株価が上昇しないかもしれない・・・という残念な予測です。

11月2日には、FOMCがあります。
現在、75ベーシスポイントの利上げがおり込み済みで株式市場は動いています。
このFOMCを境に、これからの米国株の方向性が大きく振れていくと思いますので、このあたりは、今後、目を離せないと私個人的には、考えています。

今回は、住宅に関する情報というよりも、株式や為替など世界経済のお話になってしまいました。
これから住宅を購入しようと考えている人は、このようなことにも注目すると、この先の住宅ローン金利や不動産市場の行方を考えやすくなると思います。

今回は以上になります。

サムネイル-MCフジコMC フジコ

なるほど。
今回も勉強になりました。

田中先生。
ありがとう御座いました。



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