【住宅ローン】来春の金利上昇を先取り!?
円高・日銀・物価高・・・ ロジックが崩壊している住宅ローン記事にモノ申す!

【住宅ローン】最新のニュース報道を超わかりやすく解説
来春の金利上昇を先取り!? 円高・日銀・物価高

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今回の話題

【住宅ローン】最新のニュース報道を超わかりやすく解説
来春の金利上昇を先取り!? 円高・日銀・物価高
モゲ澤先生が、ロジックが崩壊している住宅ローン記事にモノ申す!

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



住宅ローンの専門家:塩澤 崇 氏が解説

サムネイル-MCフジコ
フジコ

皆さま、こんにちは~。
番組MCのフジコで御座いま~す。

田中先生!モゲ澤先生!
いらっしゃいませ!

本日は、どんなお話を頂けますのでしょうか?

サムネイル-田中
田中

今回は、住宅ローン金利に関する最近のメディア報道について、ちょっと腑に落ちないことが多かったので、住宅ローンと金融の専門家である、モゲ澤先生に教えて頂こうかと思います。

サムネイル-塩澤
塩澤

はい!
よろしくお願いします!

サムネイル-MCフジコ
フジコ

モゲ澤先生の経歴は、こちらに出しておきますね。


塩澤 崇(しおざわ たかし)さん プロフィール

塩澤 崇

■ 塩澤 崇(しおざわ たかし)
 株式会社 MFS 取締役COO
略歴
2006年東京大学大学院情報理工学系研究科修了(専攻:数理情報学)
2006年モルガン・スタンレー証券株式会社にて住宅ローン証券化ビジネスに参画。
モーゲージバンクの設立やマーケティング戦略立案、当局対応を担当。
2009年ボストン・コンサルティング・グループ入社。
メガバンク・証券・生保の国内営業戦略・アジア進出ロードマップ等の経営コンサルティングに従事
2015年9月よりMFS取締役COO

塩澤 崇 紹介ページ – モゲチェック


サムネイル-田中
田中

東京大学卒、元モルガンスタンレー・・・
あらためて見ると、輝かしい経歴ですね。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

ホントに。
経歴がキラキラなんですけれど。

サムネイル-田中
田中

モゲ澤先生と軽々しく呼んでいて良いのか?
と思っちゃいます。

サムネイル-塩澤
塩澤

大丈夫ですよ。
この番組では『モゲ澤』ですから。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

案外このニックネーム気に入ってるようですね。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

ところで田中先生。
『腑に落ちない』メディア報道って、どんなことですか?

腑に落ちないメディア報道が多い

サムネイル-田中
田中

Yahoo!ニュースなどで
『固定が上がれば変動が上昇する』と書いている経済評論家の記事をみたのですが、
そもそも、このような経済評論家は、
『住宅ローン金利が決まるロジックを本当に理解して原稿を書いているのか?』
という点に疑問を感じました。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

なるほど。

それでは、モゲ澤先生!
よろしくお願いします。

不安をあおるヘンテコ記事にモノ申す!

サムネイル-塩澤
塩澤

それでは今回は、最近の住宅ローン金利の報道について、私の方で解説します。

私も、最近のメディア報道に疑問をいだいていましたので、今回は、
『住宅ローン金利上昇で不安をあおるヘンテコ記事にモノ申す!』というテーマで、
最近のメディア報道の中から、
『この内容は、さすがにおかしいんじゃないの?』と私が感じた点についてお話させて頂きます。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

モゲ澤先生!
今回は、なかなか攻めた感じのお話になりそうですね。

サムネイル-塩澤
塩澤

そうですか?
攻めてますかね?

サムネイル-田中
田中

攻めてると思いますよ。
昨日、一昨日だって、『NEWS23』『ひるおび』に出ていましたよね。

NEWS23

『NEWS23』に出演

ひるおび

『ひるおび』に出演

サムネイル-MCフジコ
フジコ

観ましたよ~。
売れっ子コメンテーターじゃないですか~。

サムネイル-田中
田中

モゲ澤先生はメディアにデータを提供したりコメントしている立場です。
今回の話題は、かなり攻めた感じになりますけど、本当に大丈夫ですか?

サムネイル-塩澤
塩澤

大丈夫です!
多分・・・。。

ユーザーに正しい情報を提供していくことが、私、および『モゲチェック』の責務ですから。

サムネイル-田中
田中

なるほど。
それでは、お願いします!

サムネイル-塩澤
塩澤

お任せください。


『住宅ローン金利が上がった』という報道について

サムネイル-塩澤
塩澤

まず、
最近メディア報道で『住宅ローン金利が上がった』という話を耳にした方も多いのではないでしょうか?

サムネイル-田中
田中

円安、物価高のニュースに続いて、金利上昇についてのニュース記事は増えたと思います。

モゲ澤先生としては、今後の変動金利が上昇するというメディア報道について、どう考えていますか?

変動金利は上がらないと考える

サムネイル-塩澤
塩澤

私は、『変動金利は上がらない。』と考えています。

もちろん、金利上昇リスクを指摘することはまっとうな意見だと思います。

しかし、変なロジックを組み立てて無理やり主張したり、不必要に不安を煽ることは避けるべきだと考えています。

サムネイル-田中
田中

そうですよね。

最近は、Yahoo!ニュースなどでも、そのような記事を目にします。
それでは、『変動金利は上がらない。』と言い切れるモゲ澤先生の根拠を教えて頂けますか?

『変動金利は上がらない。』と言い切れる根拠

サムネイル-塩澤
塩澤

まず最初に、現在の金利状況の正しい認識から参りましょう。

先日、とある政府関連の方から
『最近、変動金利上がっているんでしょ?』と言われ、
『いやいや、上がっているのは固定金利です。』と思いました。

変動金利と固定金利の推移

変動金利は低位で安定 固定金利は上昇

サムネイル-塩澤
塩澤

変動金利は低位で安定しているどころか、むしろ最近は下がりつつあります。

例えば、新生銀行は0.45%から0.35%と大きく金利を引き下げています。
住宅購入は、これからハイシーズンを迎えますので、更に金利競争が激化すると考えています。

サムネイル-田中
田中

確かにそうですよね。

住宅ローンのキャンペーン

住宅ローンのキャンペーン

サムネイル-田中
田中

最近では、
auじぶん銀行は、auスマホ割とauでんき割で0.1%優遇されて、0.289%という超低金利が適用されています。

新生銀行は、今月からキャンペーンで、優遇幅が大きくなって、変動金利0.35%になりました。

みずほ銀行は、今までガン団信を追加すると金利が 0.2%上昇でしたが、それが 0.1%に変更されました。
ガン団信を付ける人にとっては、事実上、金利が0.1%低下したことになります。

イオン銀行は、全疾病団信を付けると金利が0.1%上昇でしたが、それがなんと0%となりました。
イオン銀行も事実上、金利が0.1%低下した事と同じになります。

こうやって見ると、むしろ変動金利は低下していますよね。

変動金利と固定金利の金利差

変動金利と固定金利の金利差

サムネイル-塩澤
塩澤

変動金利が下がった結果、変動と固定の金利差は1.1%にまで拡大しています。

固定が1.5%程度で、変動は0.4%程度です。

元本3,500万円の35年払いだと、年間21万円、35年間で750万円の金利差です。

サムネイル-田中
田中

固定金利は上昇しているけど、変動金利は低位安定ということですね。

サムネイル-塩澤
塩澤

そういうことです。

固定金利は上昇している
変動金利は低位安定


黒田総裁退任後に住宅ローン金利は急上昇するのか…という記事について

サムネイル-塩澤
塩澤

続いて、
『日銀・黒田総裁退任後に 住宅ローン金利 は急上昇するのか…大手銀3行が引き上げ』
という記事についてです。

Yahoo!ニュース20221101
引用Yahoo!ニュース – 日銀・黒田総裁退任後に「住宅ローン金利」は急上昇するのか…大手銀3行が引き上げ
サムネイル-田中
田中

これです。
わたしが腑に落ちなかったというのは、この記事なんです

サムネイル-塩澤
塩澤

そうでしたよね。
この記事にはこう書かれています。

「来春、日銀の黒田総裁が退任したら住宅ローンは上がると思います」
と、経済評論家の斎藤満氏はこう言う。

「すでに日銀内部では、長期金利を低く抑え続けるのは無理があるという声が強まっています。
現在、10年物国債の金利が0.25%と低く抑えられているのは、日銀が指し値オペを実施して無理やり金利を抑え込んでいるからです。
指し値オペをやめたら0.5%、0.7%…と上がっていくはずです。
実際、日銀が人為的に金利を抑え込んでいない20年金利や30年金利は高くなっています。
“ポスト黒田”は無理な指し値オペはしないはず。
長期金利が上がれば当然、住宅ローンの変動金利も上がり、新規の固定ローンも上がります。
大手銀3行も来春以降を先取りして金利を上げたのでしょう」

サムネイル-田中
田中

色々突っ込みたくなりますね。

変動金利は短期金利を参考に決める

サムネイル-塩澤
塩澤

そうですね。

『長期金利が上がると変動金利も上がる。』と、この記事では書かれているのですが、私は違うと思います。
まず、変動金利と固定金利では金利が決まるメカニズムが違います。

変動金利は、短期金利を参考に銀行が金利を決めます。

サムネイル-田中
田中

短期金利というのは、短期プライムレートのことですよね。

サムネイル-塩澤
塩澤

そうです。

固定金利は長期金利を参考に決める

サムネイル-塩澤
塩澤

一方で固定金利長期金利を参考に決めます。

ですので、長期金利が上昇したからと言って、短期金利が上がらない限り、変動金利が上がることはありません。

サムネイル-田中
田中

なるほど。

サムネイル-塩澤
塩澤

日銀は短期金利と長期金利両方とも金利が上昇しないようにコントロールしています。

短期金利は、マイナス金利政策です。

長期金利は、イールドカーブ・コントロールという政策で10年国債の利回りが0.25%を超えないようにしています。

ですので、この方がおっしゃるようにイールドカーブ・コントロールを緩和した場合、例えば0.25%ではなく0.5%までの上昇を許容する場合、長期金利は上昇するでしょう。
そして、それに伴い固定金利が上昇することは予想されます。

証券会社の方と話したのですが、
「もしイールドカーブ・コントロールがなければ10年国債の利回りは現在の0.25%ではなく0.4%〜0.5%程度ではないか。」
とおっしゃっていました。

ですので、イールドカーブ・コントロールがなければ、住宅ローン固定金利は0.1~0.2%程度上昇する可能性があります。

サムネイル-田中
田中

確かに、私の証券会社の担当者も同じようなことを言っていました。


『日銀内部で意見が割れている。』との記載ついて

サムネイル-田中
田中

続いては、日銀の金融政策の報道について、先程の記事の中にある、
『日銀内部で意見が割れている。』との記載ですが、
これについてはどう思いますか?

サムネイル-塩澤
塩澤

これは、事実と異なると思います。

10月27〜28日に開かれた金融政策決定会合(日本の金利政策を決める重要な日銀の会議)で、低金利政策の維持を『全員一致』で決めています。
参加者は黒田総裁、副総裁2名、審議委員6名の合計9名です。

賛否は各議員の自由意志で決められ、過去票が割れたケースもあったのですが、ここ最近はずっと満場一致です。

サムネイル-田中
田中

この記事には
『すでに日銀内部では、長期金利を低く抑え続けるのは無理があるという声が強まっています』
と書いていますが、黒田総裁、副総裁、審議員、9名の誰が、そう言っているのでしょうか?

サムネイル-塩澤
塩澤

誰も言ってませんよね。

金融政策決定会合の議事録を全部読んだのですが、書いてないです。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

誰も言ってないの!?

サムネイル-田中
田中

モゲ澤先生がいつも言われている、
『一次情報を見ましょう。』と言う話ですね。


固定金利が上昇した理由は、長期金利が上がっているから

サムネイル-塩澤
塩澤

もう一つ
『大手銀3行も来春以降を先取りして金利を上げたのでしょう』という記載にはもう笑ってしまいました・・・。
先取りしてまで、ユーザーが嫌がる金利上昇を行う理由とは一体何なのでしょうか・・・。

通常
『ユーザーはこういう風に動くだろうから、それを見越して施策を打つ。』
というのが先取り行為じゃないですか。

もはや、何をどう突っ込めばいいのかわからないです。

サムネイル-田中
田中

銀行もユーザーあっての商売ですからね・・・。

先取りして金利を上げた訳ではない

サムネイル-塩澤
塩澤

なお、固定金利が上昇した理由は、冒頭でお伝えした通り、長期金利が上がっているからです。

35年固定の金利プライシングは10年〜の日本国債の利回りを見て決めることが多いです。

日本国債10年は日銀のイールドカーブ・コントロールによって0.25%維持しているのですが、それより長い金利が米国利上げの余波を受けて上がっているため、銀行は固定金利を引き上げたものと考えられます。

決して『先取り』ではありません。

固定金利が上昇した理由は、長期金利が上がっているから。
大手銀3行は、来春以降を先取りして金利を上げたのではない。


ここまでの要点

サムネイル-MCフジコ
フジコ

田中先生。 ここで一旦、お話の要点をまとめて下さい。

サムネイル-田中
田中

はい!
ここまでのお話をまとめますと・・・

  • ・住宅ローンの固定と変動は、そもそも金利が決まる仕組みが違う。
  • ・固定金利は、長期金利を参考にして決まりますが、変動金利は、短期金利が上がらない限り上昇することはない。
  • ・今後も金融緩和(低金利政策)を続ける方針は、日銀の金融政策決定会合で満場一致で決まっており、記事の中にある『日銀内部で意見が割れている』ということは根拠がなく正しくない。
ということですね。

サムネイル-塩澤
塩澤

そういうことです。


『日本もそろそろ金融緩和政策をやめるべき』という報道について

サムネイル-田中
田中

もう一つ。

最近のメディア報道では、
『円安になっているのは日米金利差の拡大のせいで、日本もそろそろ金融緩和政策をやめるべき・・・。』
というような政府や日銀を批判するような記事をよく見かけますが、モゲ澤先生は、どう思いますか?

Yahoo!ニュース20221104
引用Yahoo!ニュース – 政府と日銀のチグハグさ
サムネイル-塩澤
塩澤

確かに、円安になってから、そのような記事をよく見かけますね。

要するに、
『アメリカが利上げしているから、日本も利上げすべきではないか?』
という内容の記事ですよね。

サムネイル-田中
田中

そんな感じです。

アメリカ経済は熱中症状態

サムネイル-塩澤
塩澤

それは間違いだと思います。

アメリカ経済は、例えるなら熱中症状態です。

2022年GDP予想は2019年のコロナ前から20%も増加しています。
また、賃金や物価上昇も激しく、マクドナルドの時給が3,000円・パンケーキ2人前で8,000円という状態です。
故に、景気が過熱しすぎているので、冷まそうと利上げしているのです。

つまり
『熱中症の患者に水を掛けて体温を下げようとしている。』
と考えて頂いていいです。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

それは、わかりやすい例えですね。

日本経済は風邪気味

サムネイル-塩澤
塩澤

一方で、日本経済は風邪気味です。

GDPは2019年対比で2%減です。
賃金も伸びていません。
実質賃金はマイナス成長がつづいています。

また、物価上昇しているとは言え、3%程度であり、イギリスの10%に比べると高いとは言えません。
ですので、景気がなかなか浮上しないので、利下げを継続しているのです。
つまり、風邪気味の患者に対して、必死になって体温を温めて血の巡り、つまりお金のめぐりを良くしようとしているのです。

ゆえに、日本で利上げを行うのは、風邪気味の患者に水をぶっかける行為ですので、やってはいけないことだと思います。

日銀も、そんなことはやらないでしょう。


『円安を抑えるために、日銀は利上げをするのではないか?』という報道について

サムネイル-田中
田中

それでは
『今後、円安を抑えるために、日銀は利上げをするのではないか?』
というメディア報道については、どうお考えですか?

日銀は円安によって企業業績を回復させ、賃金上昇させる作戦

サムネイル-塩澤
塩澤

それもないです。

そもそも為替相場は二国間の経済力の差であり、過熱気味の米国と、風邪気味の日本の実力差が最も大きな要因です。
金利差で解決できる問題ではありません。

むしろ日銀は、円安によって企業業績を回復させ、賃金上昇させる作戦です。

来年は物価上昇が和らぐ見通し

サムネイル-塩澤
塩澤

また、来年は物価上昇が和らぐ見通しです。
海外の資源価格も下落していますし、以前ウッドショックが騒がれましたが、木材価格も落ち着きつつあります。

さらに、来年夏に原発が稼働しますので燃料輸入による各種価格高騰も抑えられるでしょう。

サムネイル-田中
田中

なるほど。


『住宅ローン契約者の3人に1人が破綻する?』という記事について

サムネイル-田中
田中

それでは、次の記事です。

こちらの記事もヤフーで見かけたものです。
『住宅ローン契約者の3人に1人が破綻する? 統計が浮き彫りにした金利上昇の大きなリスク』
という内容ですが、モゲ澤先生は、どう思いますか?

Yahoo!ニュース20220916
引用Yahoo!ニュース – 住宅ローン契約者の3人に1人が破綻する? 統計が浮き彫りにした金利上昇の大きなリスク
サムネイル-塩澤
塩澤

この記事には、こういった記載があります。

住宅ローン契約者で変動金利を選択した73.8%のうち9割以上の融資率となっているのは44.8%である。
つまり足元では、全住宅ローン契約者のうち33%、3人に1人が住宅ローンの破綻予備軍となっている。

住宅ローン返済比率で考えるべき

サムネイル-塩澤
塩澤

なぜ、融資率が90%を超えると破綻予備軍になるのでしょうか?

考えるべきは年収におけるローン返済の比率です。
これが低い状態であれば、フルローンで融資を受けていたからと言って、貸し倒れることはありません。

貸し倒れた”後”その案件の担保回収がどの程度スムーズにできるか、という話とごっちゃになっていますね。

サムネイル-田中
田中

そうですよね。

物件価格100%のフルローンの人でも、年収に対しての返済比率が低ければ、破綻確率は低いです。

逆に、頭金を物件価格の30%以上出して購入しても、返済比率ギリギリの人は、破綻確率は高まります。

単純に融資率9割以上の人が破綻予備軍と呼ぶのは、ちょっと雑な記事だと思いました。

『変動金利が上昇して破綻続出』という違和感

サムネイル-塩澤
塩澤

あと、変動金利が上昇して破綻続出というのも違和感があります。

住宅ローンの審査をする際は審査金利という、実際に貸し付ける金利よりも高い金利で審査を行います。
だいたい3~3.5%です。

銀行は、この程度の金利上昇まで耐えられる家計のみ、変動金利を貸しつけるという審査を行なっています。
ですので、理論的には3%までの上昇には家計はなんとか耐えられるはずです。

例えば元本3,500万円で金利0.5%の場合、毎月返済額は9.1万円です。
3%だと13.5万円となり、4.4万円増えます。
こういった水準です。

まぁ、もちろん、金利上昇は嫌ですけどね・・・。

サムネイル-田中
田中

と言っても、日本の景気が浮上しなければ、金利上昇は無いということですよね。

サムネイル-塩澤
塩澤

そういうことですね。

サムネイル-田中
田中

将来の金利上昇が気になる人は、『住宅ローン金利シミュレータ』を使ってみてください。

将来の金利変動、繰上げ返済、借入残高などの詳細を計算できます。

住宅ローン金利シミュレータ

住宅ローン金利シミュレータ

サムネイル-田中
田中

それと、先月モゲ澤先生がこの番組に出演してから、この1ヶ月の間に、新たに『住宅ローン破綻チェッカー』というシミュレータを作ったんですよ。

これは、返済比率や自己資金比率だけでなく、趣味嗜好や生活パターンなど該当事項をチェックすると、将来、住宅ローンで破綻する可能性を数値で表示されるシミュレータです。

住宅ローン破綻チェッカー

住宅ローン破綻チェッカー

サムネイル-塩澤
塩澤

確かに、返済比率や自己資金比率が同じでも、人によって違いがありますからね。
面白いですね。

サムネイル-田中
田中

ぜひ、お試しください。

住宅ローンに関する相談は、
モゲ澤先生が運営する住宅ローン比較サービス『モゲチェック』
のモゲレコを使えば、住宅ローンの専門家が相談に乗ってくれるんですよね?

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住宅ローン比較サービス『モゲチェック』

サムネイル-塩澤
塩澤

そうです。 モゲレコ経由で住宅ローン仮審査の申込ができますので是非、ご利用ください。

今なら、Amazonギフト券1,000円プレゼントキャンペーンもやっています。
詳しくは、モゲチェックのホームページをご覧ください。


まとめ:事実とロジックを確認することが大切

サムネイル-塩澤
塩澤

最後に、金利に関するメディア情報は最近増えていますが、しっかりと事実とロジックを確認することをオススメします。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

インターネットでニュースサイトを見られる方も多いと思いますが、ファクトチェックをしなければいけないような記事も混ざってますからね。

サムネイル-田中
田中

住宅ローン金利が決まる仕組みと、経済や景気の状況などをしっかり把握しておけば、さまざまなメディア報道に右往左往することがなくなりますね。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

モゲ澤先生。田中先生。

今回も、とても勉強になりました。
どうもありがとう御座いました。

サムネイル-塩澤
塩澤

ありがとう御座いました。


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