【住宅ローン】今、選んではいけない住宅ローン金利プラン

【住宅ローン】最新ニュース解説
米バブル終わる待望のインフレ鈍化
今、選んではいけない住宅ローン金利プラン

2回クリックで再生します

YouTubeチャンネル
今週放送の動画をご紹介

FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第433-1回目 (2022年11月17日放送分 前半)となります。

今回の話題

【住宅ローン】最新ニュース解説
米バブル終わる待望のインフレ鈍化
今、選んではいけない住宅ローン金利プラン

以下は、動画の内容に関連した情報です。
より詳しく知りたい方は、是非動画をご覧ください。



米バブル終わる – 待望のインフレ鈍化

サムネイル-MCサッシー
サッシー

皆さん、こんにちは~。
本日は、番組MCのフジコさんがお休みですので、私サッシーがMCをさせて頂きます!

田中先生!
本日も宜しくお願い致します。

早速ですが田中先生!
本日は、どんなお話を頂けるのでしょうか?

サムネイル-田中
田中

今回も、住宅ローンに関連したお話をさせて頂きます。

ウォールストリートジャーナルの記事から

サムネイル-田中
田中

まずは、住宅ローンと密接に関連する、経済の指数から確認していきます。

ウォールストリートジャーナル - 待望の米インフレ鈍化、ついに到来か

ウォールストリートジャーナル – 待望の米インフレ鈍化、ついに到来か

  • ・為替:1ドル=139.43円
  • ・国内の10年もの国債利回り:0.238%
  • ・米国の10年国債利回り:3.712%
  • ・米国の消費者物価指数(CPI):7.7%

CPIは、9月の8.2%から7.7%に減速したことから、米国のインフレがピークアウトした兆しがあるとして日米金利差が縮まり、急激に円高ドル安が進んでいる状況です。

ウォールストリートジャーナルの記事にあるように、米国のインフレ鈍化が本物であれば、FRBは、利上げのペースを75ベーシスポイントから50ベーシスポイントへ縮小する可能性があります。

サムネイル-田中
田中

このまま、長期金利が下がった状態が続けば、日本の住宅ローン固定金利にも影響します。

Yahoo!ニュース20221101

Yahoo!ニュース – 日銀・黒田総裁退任後に「住宅ローン金利」は急上昇するのか…大手銀3行が引き上げ

今、国内のメディアでは、住宅ローン固定金利が上昇中と報道されていますが、今度は一転して年末から年明けにかけて、固定金利は低下する可能性があります。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

なるほど。


35年ローンで当初優遇10年固定を選ぶのは最悪

サムネイル-MCサッシー
サッシー

それではここで、番組リスナーさんから、金利に関する質問がきているので、お答えして頂いても宜しいですか?

ラジオネーム ポロック さんからのご質問です。

リスナー様からの質問

いつもYouTube楽しみにしています。

変動は将来の金利上昇が心配だし、35年固定は金利高いですし・・・
あいだをとって当初優遇10年固定というのはどうでしょうか?

ラジオネーム ポロック さんからのご質問

サムネイル-田中
田中

ラジオネーム ポロック さん。
ご質問ありがとう御座います。

サムネイル-田中
田中

確かに、金利プランで迷っているユーザーからは、固定金利特約についてご質問を頂くことがあります。

結果から言うと、35年でローンを組む人にとっては、今、10年固定を選択するというのは、おススメできません。
特に当初優遇の10年固定を選ぶのは最悪だと思います。

35年でローンを組む人にとっては、今、10年固定を選択するというのは、おススメできません。
当初優遇の10年固定を選ぶのは最悪。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

最悪とまで言い切りますか?

その理由を教えてください。

サムネイル-田中
田中

承知しました!

そもそも、固定と変動では金利が決まるメカニズムが違います。
今のように、固定金利が乱高下していても、変動金利は低位で安定しています。

と言うか、今は銀行間の顧客争奪合戦が激化している状況です。
主戦場である変動金利は、各行が色々なキャンペーンを打ち出してきており、むしろ低下しています。

住宅ローンのキャンペーン (2022年11月)
住宅ローンのキャンペーン

住宅ローンのキャンペーン

サムネイル-MCサッシー
サッシー

そうなんですね。

サムネイル-田中
田中

ちなみに、今月最新の変動金利ベスト25は、以下のようになっています。

変動金利ベスト25 (2022年11月)
2022年11月 変動ベスト25

変動金利ベスト25

サムネイル-田中
田中

この変動金利ベスト25の平均金利は、0.537%です。

例えば、メガバンクと呼ばれる、三菱UFJ銀行や三井住友銀行などは、変動金利0.475%が適用されていますが、これが、もはや普通の金利に見えてきました。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

確かにそうですね。

各銀行の金利については、こちらのページをご参照ください。

各金融機関の最新住宅ローン金利表


当初優遇で借りてはいけない人

サムネイル-田中
田中

それでは、今回のご質問にあった、当初優遇について説明します。

住宅ローン金利には、基準金利というものが設定されています。
基準金利とは、いわば定価のようなものです。
多くの銀行では、変動金利の基準金利を2.475%くらいで設定しています。

その定価の金利(基準金利)から、各銀行独自のルールで金利を割引して、適用金利が決まります。
その割引きを一般に『優遇金利』と呼ばれています。

例えば、優遇1.8%ということは、基準金利2.475%から、1.8%を割引くという意味ですので
2.475%ー1.8%=適用金利0.475%
ということになります。

この優遇金利には、『当初優遇金利』というプランがあります。

結果から、お話しますと、借入期間35年のように長期で住宅ローンを借りようと計画している人は、『当初優遇』で借りてはいけません。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

そうなんですか?

サムネイル-田中
田中

例えば、変動金利0.389%という超低金利で人気がある、auじぶん銀行を例に説明していきます。

auスマホ割と、じぶんでんき割が適用される人は、更に優遇されて変動は 0.289% になりますが、今回は 0.389% で説明していきます。

サムネイル-田中
田中

auじぶん銀行202211金利

35年全期間固定金利は、 2.070% となります。
変動と固定の金利差は、 1.681% も開きがあります。

サムネイル-田中
田中
金利シミュレータ01

住宅ローン金利シミュレータで試算

住宅ローン金利シミュレータ
・借入れ4,000万円
・返済期間35年
で計算すると
変動0.389%だと、月々101,884円、金利が変わらない前提での計算となります。

35年間の支払利息の総額は、約279万円となります。

サムネイル-田中
田中
金利シミュレータ02

住宅ローン金利シミュレータで試算

35年全期間固定:金利 2.070% では、月々13万3947円となり
35年間の支払利息の総額は、約1,625万円となってしまいます。

返済額の差は、月々で約3万2千円
支払利息の総額では、1,346万円となります。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

固定と変動の差が大きすぎますね!

サムネイル-田中
田中

そうなんですよ。

サムネイル-田中
田中

auじぶん銀行では、35年全期間固定金利という住宅ローン商品は存在します。
しかし、設定が高すぎるのでauじぶん銀行で35年固定を選ぶユーザーは、ほとんど居ないと思います。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

確かに、そうかもしれませんね。

サムネイル-田中
田中

そこで、auじぶん銀行には金利1.005%の『10年固定特約』というものがあります。

auじぶん銀行-固定金利特約

サムネイル-MCサッシー
サッシー

固定で 1.005% なら安そうな感じがしますね。

サムネイル-田中
田中

確かに、ご質問者様のように、
「全期間固定は金利が高いし、変動は将来の金利上昇が心配だから、間を取って10年固定1.005%を選ぶ。」
と言う人も居るようですが、このような考え方はアウトです

サムネイル-MCサッシー
サッシー

アウトですか!?
どうしてなのでしょうか?

サムネイル-田中
田中

この10年固定1.005%は、住宅ローンを返済期間35年で借りる人は、絶対に選ぶべきではありません。

理由は、auじぶん銀行のホームページを見ると分かりますが、
これは、『当初期間引下げプラン』と呼ばれている、『当初優遇』の商品なのです。

この当初期間引下げプランとは、例えば、固定10年を見ると1.005%と記載されていますが、その右の欄を見ると、-2.075%、更に右の欄は、3.080%と記載されています。

これは、
『auじぶん銀行の10年固定の基準金利は、3.080%だけど、当初10年間は、-2.075%優遇(割引)して、1.005%が適用されます。』
という意味になります。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

それでは、10年固定金利の期間が終わったら、どうなるのですか?

サムネイル-田中
田中

通常、固定金利特約が終了して、もし、放っておいた場合は、その時の変動金利になります。

auじぶん銀行-変動金利

サムネイル-MCサッシー
サッシー

もし、これから10年間金利が上昇しなかった場合は、変動金利0.389%になるということですか?

サムネイル-田中
田中

それが違うんですよ。
ここからが『当初期間引下げプラン』注意点なんです。

当初期間引下げプランというのは、先程説明した、10年固定では、基準金利3.080%で、当初引下げ幅-2.075%で、適用金利が1.005%となります。

サムネイル-田中
田中

しかし、この表の上にあるタグをタップすると、固定金利終了後の金利引下げ幅が表示されます。
固定10年の部分を見ると、-0.800%と記載しています。

auじぶん銀行202211金利-当初期間終了後

要するに、当初10年間は、-2.075%割引されるけど、11年目以降は、-0.8%しか優遇幅が無くなるということです。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

この銀行のページ、ちょっと見難くないですか!?

サムネイル-田中
田中

そうですよね。
特に画面を切り替えないと当初期間終了後の金利引下幅が見えないというのは、ちょっと作為的に思えますよね。

ですので、私の方でまとめてみました。


固定10年(当初期間引き下げプラン)まとめ

固定10年(当初期間引き下げプラン)まとめ

固定10年(当初期間引き下げプラン)まとめ

サムネイル-田中
田中

つまり、当初は 1.005%だったけど、固定金利特約期間が終了したら、世の中の金利が上昇していなくても、同じ10年固定を選んだ場合は、基準金利3.080%-0.8%=2.25%に上昇する。

もし、変動金利を選択した場合は、基準金利は 2.341% なので、-0.8%だと、変動でも 1.541% となってしまいます。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

固定と言っても10年固定だと、その先が読めないのであまり意味がないように思えます。

サムネイル-田中
田中

サッシーの言うとおりだと思います。

金利シミュレータ03

住宅ローン金利シミュレータで試算

住宅ローン金利シミュレータで、例えば、借入4,000万円で35年間の支払い利息の総額を計算すると、
・当初10年間:固定 1.005%
・11年目以降:変動金利となり 1.54%に上昇
このような場合は、支払利息の総額は、約968万円となります。

サムネイル-田中
田中
金利シミュレータ04

住宅ローン金利シミュレータで試算

これを変動金利で
・当初3年間:0.389%
・4年目~10年目まで:0.5%に上昇
・11年目以降:1.54%に上昇
という仮定で計算すると・・・

支払利息の総額は、約761万円となります。
固定10年との差は、約207万円となり、当初期間引下プランで借りるよりも、変動で借りた方がお得になります。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

なるほど~。

サムネイル-田中
田中

今のシミュレーションは、あくまでも私が考えた金利上昇率ですので、人によっては
「今すぐ金利上昇する!」と思う人や、
「いやいや!上昇しないでしょ~」と考える人など
様々だと思います。

皆さん、それぞれの考え方で、金利シミュレータに数字を入力して、色々想定することは大切だと思います。

サムネイル-田中
田中

今回のお話をまとめますと、 住宅ローンには、当初優遇金利(当初期間引下プラン)というものがあり、
これは、当初の固定期間が終了すると優遇幅が小さくなるので、
世の中の金利が上昇していなくても、必ず金利が上昇するので注意が必要ということです。

また、現在、多くのメディアで「住宅ローン金利が上昇している。」という報道は、あくまでも長期金利に連動した、固定金利のことですので、変動金利は上昇していませんので、事実を正確に把握する必要があります。

サムネイル-MCサッシー
サッシー

田中先生。
今回も有難う御座いました。

番組は、後半に続きます。



住宅ローン比較サイト『モゲチェック』(外部サイト)
・新規の借り入れで比較
・借り換えで比較




ゼロシステムズ バナー