住宅ローン控除・住宅ローン金利・地盤調査
リスナーさんからの質問に回答

住宅ローン控除・住宅ローン金利・地盤調査
リスナーさんからの質問に回答

2回クリックで再生します

YouTubeチャンネル
今週放送の動画をご紹介

FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第438-2回目 (2022年12月22日放送分 後半)となります。

今回の話題

住宅ローン控除・住宅ローン金利・地盤調査
リスナーさんからの質問に回答



リスナー様からの質問が増えています

サムネイル-MCフジコ
フジコ

FM鴻巣フラワーラジオ
不動産せんせい田中の『教えて!不動産の知恵袋』

皆様、こんにちは~。
番組MCのフジコで御座います。

それでは田中先生、後半も宜しくお願い致します。
田中先生には、番組前半と同様に、リスナーさんからご質問にお答え頂こうかと思います。

サムネイル-田中
田中

皆様からのコメントやご質問を頂けるのは、とてもありがたいことです。

ただ、本業のゼロシステムズの業務が忙しくなると、お返事が遅くなることがありますので、その辺は、ご容赦ください。
でも、ちゃんと、お返事するようにしていますので、皆さん、ちょっと待っててくださいね!


住宅ローン控除の計算元は物件価格か借入額か

サムネイル-MCフジコ
フジコ

それでは、番組後半、1つ目のご質問をご紹介します。

ラジオネーム:斉藤さんからのご質問です。

■ 住宅ローン控除の計算元について

新築一戸建てを購入したいと思って、最近、田中先生を知って、勉強させてもらっています。

住宅ローン控除について教えて下さい。
価格3,880万円の物件ですが、住宅ローンは、カーテンレール、照明器具、エアコンなどのオプション商品の設置費用も含めて、4,000万円借りる予定です。
住宅ローン審査は通りました。

この場合、住宅ローン控除の計算元は、3,880万円が対象ですか?
それとも、4,000万円ですか?

引渡しは、2022年12月27日の予定です。
宜しくお願いします。

ラジオネーム:斉藤さんからのご質問

サムネイル-田中
田中

ラジオネーム:斉藤さん ご質問ありがとう御座います。

■ 質問内容をまとめると
サムネイル-田中
田中

ご質問の内容をまとめると、

  • ・価格3,880万円の物件を買います。
  • ・住宅ローン(諸費用込み)借入4,000万円。
  • ・住宅ローン控除の計算元は、4,000万円で大丈夫ですか?
という質問ですね。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

そういうことですね。

住宅ローン控除の計算元は借入残高

サムネイル-田中
田中

私の本業のゼロシステムズのお客様から、以前に、同じような質問を頂いたことがあり、実は、私の方で税務署に直接電話をして確認したことがあります。

結論から言いますと、住宅ローン控除の計算元は、4,000万円で大丈夫と確認が取れました。

税務署のお話ですと、
「あくまでも年末の住宅ローン残高の0.7%が13年間控除されます。」
とのことです。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

税金のことは、税務署に質問するのが一番確実ですね。

住宅ローン控除額は省エネ性能で異なる

サムネイル-田中
田中

そういうことです。
ただ、ご質問者様の借入れは4,000万円ということですが、住宅ローン控除は、住宅の省エネ性能で、控除額が異なりますので注意が必要です。

■ 省エネ性能毎の住宅ローン控除額
サムネイル-田中
田中

例えば新築一戸建てであれば、

  1. 認定長期優良住宅であれば、控除額の上限は、5,000万円
  2. 住宅性能評価で断熱等級5かつ、一次エネルギー消費量等級6であれば、4,500万円
  3. 断熱等級4かつ一次エネルギー消費量等級5なら4,000万円
  4. その他の一般住宅になると3,000万円
となります。

従って、ご質問者様が購入する物件が、断熱等級などを取得していない新築一戸建てになると、住宅ローン控除額は、3,000万円が上限になりますので、ご注意ください。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

ちょっと、ややこしいですね。

■ 新築住宅と中古住宅でも異なる
サムネイル-田中
田中

そうですね。

これが、新築でなく中古になると、金額が小さくなって、控除期間が10年と短くなります。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

さらにややこしいですね。

『住宅ローン控除シミュレータ』をご利用ください

サムネイル-田中
田中

そうなんですよ。
まとめると、このようになります。

新築建売住宅・新築注文住宅
・認定長期優良住宅(5,000万円)
・住宅性能評価で断熱等級5かつ、一次エネルギー消費量等級6(4,500万円)
・断熱等級4かつ一次エネルギー消費量等級5(4,000万円)
・一般住宅(3,000万円)
・控除期間 13年
中古住宅
・認定住宅(3,000万円)
・断熱等級5一次エネルギー等級6(3,000万円)
・省エネ基準(3,000万円)
・一般住宅(2,000万円)
・控除期間 10年

※対象となる中古物件の条件
・昭和56年6月以降に建築確認を取得した物件
・戸建/マンション共に登記簿の床面積が50㎡以上

詳しくは『住宅ローン控除シミュレータ』をご参照ください。

住宅ローン控除シミュレータ-2023年版

住宅ローン控除シミュレータ-2023年版

サムネイル-田中
田中

ゼロシステムズでは、該当事項をチェックするだけで、住宅ローン控除で、いくら戻ってくるかが簡単に分かる『住宅ローン控除シミュレータ』を以前に作りました。

ご自身でも確認できますので、是非ご利用ください。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

これは便利そうですね。

サムネイル-田中
田中

今回は、2023年最新版『住宅ローン控除シミュレータ』として、新築だけでなく中古住宅でも計算できるようにアップデートしました。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

常に進化していますね。

サムネイル-田中
田中

はい。
誰でも無料でお使いいただけます。


日銀の政策変更で今後の返済が不安

サムネイル-MCフジコ
フジコ

それでは、次のご質問をご紹介します。

ラジオネーム:MAYUさんからのご質問です。

■ 借り換えか売却か

いつもラジオ楽しく聞いております。

今回、夫の年齢も考えて住宅購入に踏み切ったのですが、ローン返済がスタートすると共に日銀の政策が変わり住宅ローンへの不安がつきません。

今は変動金利で借りていて、今回は固定金利への影響があるといわれておりますが、前に金利が上がるときはまず固定金利から上昇し、その後、変動金利が上がると聞いたことがあるため借り換えすべきか悩んでいます。

ローンの不安が大きいので、5年程住んだら売却も視野に入れているのですが、その場合は変動で逃げ切るか、5年固定などに借り換えたほうが良いでしょうか。
また、売却の際は譲渡所得税がかかると聞きましたが売却損が出た場合も税金を支払う必要はあるのでしょうか。

ラジオネーム:MAYUさんからのご質問

サムネイル-田中
田中

MAYUさん、ご質問ありがとう御座います。

変動金利の上昇にはタイムラグがある

サムネイル-田中
田中

今回の番組前半で、リスナーさんから頂いたご質問でもお答えしましたが、将来、日銀が利上げしたとしても、変動金利の基準金利が上がるまでにはタイムラグがあります。

なぜ、タイムラグがあるかと言いますと、現在の政策金利は、-0.1%ですが、これが、プラス0.5%程度にならないと、住宅ローンの基準金利は上昇しないからです。

現在の政策金利-0.1%が、プラス0.5%になるまでは、0.6%ものバッファーがあります。
従って、日本の景気が良くなって、具体的には、持続的かつ安定的に物価上昇と賃金上昇が認められたら、段階的に、金融政策が見直されます。

・まずは、マイナス金利をゼロ金利にして、それから、通常金利にする。
・それも、一気にプラス0.5%にするのではなく、プラス0.1%や0.25%など段階的に政策金利を引き上げることになります。

ご質問者様の借入金額、金利、期間などの情報がないので、正確なシミュレーションはできませんが、
仮に、
借入 3,000万円
金利 0.475%
35年ローンで計算すると、
月々の返済は、7万7,545円です。

・5年後に金利0.5%上昇して0.975%になったら
 月々の返済は、8万3,371円になります。

・15年後に金利が1.5%に上昇したら
 月々の返済は、8万7,690円となります。

人によって感じ方が違うかもしれませんが
15年後に金利0.475%が約3倍の1.5%になっても
返済額は 約1万円。しか上昇しません

サムネイル-MCフジコ
フジコ

確かに金利が3倍になったら、びっくりするくらい返済が高くなると思ったけど、そうでもないですね。

政策金利が上昇したら変動金利もすぐに上昇するのか解説しています

【住宅ローン】超低金利の終わりが始まる。日本銀行の黒田総裁記者会見を解説。今後どうなる?住宅ローン固定と変動

■ 月々の返済はそれほど高くならない
サムネイル-田中
田中

そうなんです。

住宅ローンは、元金に対しての利息になります。
15年後に金利が上昇しても、元金が減っていますので、それほど月々返済が高くならないのですよ。
数字のマジックという感じですよね。

こちらも、皆さん、ご自身で住宅ローン金利シミュレータを使って、試してみてください。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

ホントですね。

譲渡所得税は利益があった場合にかかる税金

サムネイル-田中
田中

ご質問にありました、譲渡所得税は、あくまでも、売却して利益があった場合にかかる税金ですので、利益がなければ税金はかかりません。

そもそもマイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例がありますので、3,000万円を超える売却益が出ない限り、譲渡所得税はかかってきません。

それと、金利上昇が怖いからと言って、5年住んで売却してしまうというのは、少々もったいない話だと思います。

金利上昇に関しては、住宅ローン金利シミュレータを使って、理屈で考えると、変動金利で借りていても問題ないと言えるのですが、皆さん、理屈だけでなく、気持ちや性格的に不安を感じる人も少なくないと思います。

そのような人は、全期間固定金利への借換えも一つの選択肢だと思います。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

確かに、その方が精神衛生上、安心かもしれませんね。

■ 借換えを検討するなら『モゲチェック』に相談
サムネイル-田中
田中

そうですね。
もし、借換えを検討するのであれば、今日は来ていませんが、月イチレギュラーのモゲ澤先生もモゲチェックモゲレコで相談すると良いと思います。

モゲチェックバナー

モゲチェックで借換え相談


3回の地盤調査を行なう場合、どの結果を信じれば良いか?

サムネイル-田中
田中

フジコさん、最後にもう1つ、ご質問ご紹介ください。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

はい。
ラジオネーム:はるかさんからのご質問です。

■ 2回のスクリューウェイト貫入試験で地盤改良が必要という結果

田中先生、塩澤先生、フジコさん、いつもYouTube楽しみに視聴しています。

注文住宅を建てることになり、YouTubeでいろんな情報を探していました。
田中先生のYouTubeを見つけて以来毎回欠かさず視聴しています。
非常にためになるお話を聞けて大変参考になります。

注文住宅を建築するのにスクリューウェイト貫入試験で地盤調査を2回実施して、2回とも地盤改良が必要という結果が出ました。 今度は、表面波探査法で3回目の地盤調査を実施する予定です。

もし、3回目で地盤改良が不要という結果となった場合、どの地盤調査の結果を信じれば良いのでしょうか?

ラジオネーム:はるかさんからのご質問

サムネイル-田中
田中

ラジオネーム:はるかさん
ありがとう御座います!

サムネイル-田中
田中

地盤調査に関してのご質問ですね。

こちらは、私の方で質問内容をまとめて説明しますね。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

はい。
端的にお願いいたします。

サムネイル-田中
田中

ご質問は

  • ・注文住宅を建築するのに『スクリューウェイト貫入試験』で地盤調査を2回実施した。
  • 2回とも地盤改良が必要という結果が出た。
  • ・3回目の地盤調査を『表面波探査法』で実施する予定。
  • ・もし3回目で地盤改良が不要という結果となった場合、どの地盤調査の結果を信じれば良いか?
ということですね。

スクリューウェイト貫入試験(スウェーデン式サウンディング試験)

スクリューウェイト貫入試験(スウェーデン式サウンディング試験)

3回目に実施する『表面波探査法』を重視

サムネイル-田中
田中

結論から言いますと、
『スクリューウェイト貫入試験よりも表面波探査法の方が、効率よく正確に地盤の状態を調査することができる。』
と言われています。

『スクリューウェイト貫入試験』は、スクリューポイントで点の地盤調査です。
『表面波探査法』は、面の地盤調査ですので、面で支えるベタ基礎の設計には適しています。

従って、
スクリューウェイト貫入試験で地盤改良が必要という判定結果でも、
『表面波探査法』で地盤改良不要という結果であれば、それを信用して良いと思われます。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

はるかさん。
ご理解いただけましたでしょうか?

地盤調査についての記事はこちらです

数字と計算で理解する『地盤調査報告書』

サムネイル-田中
田中

皆様からのご質問お待ちしております。
今回は、以上になります。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

田中先生ありがとう御座いました。

不動産せんせい田中の教えて不動産の知恵袋。
来週もお楽しみに!

住宅ローン控除・住宅ローン金利・地盤調査
リスナーさんからの質問に回答



住宅ローン比較サイト『モゲチェック』(外部サイト)
・新規の借り入れで比較
・借り換えで比較



ゼロシステムズ バナー