【住宅ローン】金利上昇リスク高まる。今、変動金利を選ぶ注意点。
1月18日の日銀黒田総裁記者会見

【住宅ローン】金利上昇リスク高まる。今、変動金利を選ぶ注意点。
そろそろ固定にするべきか?1月18日の日銀黒田総裁記者会見

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レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第442-2回目 (2023年1月19日放送分 後半)となります。

今回の話題

【住宅ローン】金利上昇リスク高まる。今、変動金利を選ぶ注意点。
そろそろ固定にするべきか?1月18日の日銀黒田総裁記者会見



住宅ローン変動金利の上昇リスク

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サッシー

FM鴻巣フラワーラジオ 不動産せんせい田中の『教えて!不動産の知恵袋』

田中先生。
番組後半も引き続き宜しくお願い致します。

後半は、どんなお話を頂けるのでしょうか?

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田中

後半は『住宅ローン変動金利の上昇リスク』というテーマでお話しようかと思います。

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サッシー

これから住宅ローンを組もうと考えている人にとっては、変動金利の上昇リスクについては、悩むところですよね。

0.3%台という超低金利が普通に

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田中

そうですよね。

2023年01月 変動金利表

今月の最新住宅ローン変動金利

最近は、銀行間の顧客獲得合戦が激しさを増していて、0.3%台という超低金利が普通になってきました。

2023年1月の住宅ローン金利表

各金融機関の最新住宅ローン金利表


変動は、金利上昇が不安

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サッシー

金利が低いのは魅力ですけど、変動は将来、上がるかもしれないので心配ですよね。

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田中

確かにそうですね。

  • 固定金利:将来の金利上昇のリスクはないですが、スタート時の金利が高い。
  • 変動:将来の金利上昇のリスクが怖い。
と、迷っている人が多いのではないでしょうか?

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サッシー

確かに、そう考えてしまいますよね。

今月の変動金利と固定金利についてはこちら↓

【住宅ローン金利情報】2023年1月の金融機関35社の変動金利と固定金利を比較


質問『金利が低い今のうちに固定で組んだ方がいいか?』

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サッシー

リスナーさんからも番組宛てに、今回のテーマに関連したご質問がきていますので、ご紹介しますね。

ラジオネームTOMさんからのご質問です。

■変動を選ぶのは危険でしょうか?

いつも拝聴して勉強しています。

これから金利上昇しそうですので変動を選ぶのは危険でしょうか?

金利が低い今のうちに固定で組んだ方がいいか?
それとも変動金利で組んで、金利が上昇したら固定金利に切り替えるか?

どちらが良いと思いますか?
アドバイスお願いします。

ラジオネームTOMさんからのご質問

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田中

ラジオネームTOMさん。
ご質問ありがとう御座います。

借入れする人の状況によって違う

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田中

これから住宅ローンを組もうとしている人は、今回のご質問者様と同じように悩んでいる人が多いかと思います。

変動と固定、どちらが良いか?
というのは、借入する人の状況によって異なります。

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サッシー

『借入れする人の状況によって違う。』
というのはどういうことですか?

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田中

例えば

  • ・将来、金利が上昇して月々の返済が高くなっても、返済が続けられる人。
  • ・金利が上昇したときに、手持ちの預貯金で、繰り上げ返済をして、月々の返済を抑えられる人。
は、変動金利を選んでも良いかと思います。

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田中

逆に、スタート時点で住宅ローンの家計負担がギリギリの人は、
将来、金利が上昇した時に、返済が苦しくなる可能性が高いので、変動でなく固定を選んだ方が良いかと思います。

変動金利を選ぶべき人 固定金利を選ぶべき人↓

『変動金利』と『固定金利』の特徴と選び方


金利上昇に備えて毎月積み立て貯蓄をしておく

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田中

『住宅ローン金利シミューレータ』を使って、もう少し具体的に説明します。

住宅ローン金利シミュレータ
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田中

例えば 金利シミュレータ新生銀行01

  • 新生銀行
  • 借入期間35年
  • 変動金利0.32%
  • 借入4,000万円
月々の返済額10万684円 です。

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田中
金利シミュレータ新生銀行02

4年目
金利0.1%上昇→0.42%
になると
月々の返済額10万2,279円
となります。

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田中
金利シミュレータ新生銀行03

11年目
金利2%に上昇
月々の返済額12万3,439円
となります。

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田中
金利シミュレータ新生銀行04

1年目~3年目0.32%
4年目~10年目0.42%
11年目:2%

返済当初金利0.32%
11年目2%に上昇すると、
月々の返済額は、当初と比べて2万2,755円高くなります。

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田中
金利シミュレータ新生銀行05

このような金利上昇の想定ですと、
35年間の支払利息の総額約925万円となります。

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田中

一方、35年全期間固定金利で計算すると

金利シミュレータ新生銀行 固定金利
  • りそな銀行
  • 固定金利1.395%
  • 月々の返済額12万427円

この返済額は最後まで一定です。

この場合、
35年の支払利息の総額約1,058万円となります。

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サッシー

そうなると
35年間の支払利息の総額

  • 変動金利約925万円
  • 固定金利約1,058万円
ですので、まだ変動金利の方が安いですね。

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田中

そうなんです。

ただ、将来どのくらい変動金利が上昇するかなどは、誰にも分かりません。
そのため、変動金利で借りる人は、将来の金利上昇に備えて毎月積み立て貯蓄をする必要があります。

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サッシー

積立貯蓄ですか?
具体的には、いくらくらい貯蓄すれば良いのですか?

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田中

変動金利で借りると固定金利よりも、月々の返済額は低く抑えられます。
その返済の差額分を将来の金利上昇に備えて積み立て貯蓄すれば良いと思います。

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田中

先程の例では

  • 変動金利0.32%
  • 月々の返済額10万684円
  • 全期間固定金利1.395%
  • 月々の返済額12万427円

その差額は 約2万円です。

この2万円を毎月積立貯蓄すれば、10年後には240万円貯まります。
これを将来への備えとしておけば、金利上昇したとしても問題なく対応できます。

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サッシー

なるほど。
積立貯蓄というのは、想定外の金利上昇リスクへの保険のようなものですね。

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田中

そのとおりです。

ただ、住宅ローンは
他の金融商品と比べると低金利なうえ、
団信などの恩恵を考えると、
繰上げ返済しないで借りておいた方が無難です。

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田中

しかし想定外の金利上昇があった時には、月々の返済が家計を圧迫する可能性もゼロではありません。
そのようなときは、繰り上げ返済をして月々の返済額を減らすことにより、家計への負担を軽減できます。

繰り上げ返済では

『借入期間の短縮』
『月々の返済額を減らす』

という2種類があります。

『借入期間短縮』:支払い回数が減り、支払い利息の総額が少なくなります。
『月々の返済額を減らす』:支払い回数はそのままで、月々の返済額が減ります。

家計への負担を軽減するのであれば『月々の返済額を減らす』繰り上げ返済がお奨めです。

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サッシー

なるほど。
繰り上げ返済の方法を選べるのですね。

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田中

こちらも住宅ローン金利シミュレータで計算できます。

例えば
金利2%に上昇して
月々の返済額12.3万円上昇するタイミングで、
これまで積立貯蓄をしてきた240万円繰り上げ返済すれば、
月々の返済額約9.4万円減額することができます。

こうすれば家計への負担を軽減できます。

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サッシー

毎月積立貯蓄しておけば、変動金利で借りても安心ですね。

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田中

逆に、
これから変動金利で借りようと考えている人で、
『住宅ローンの月々の返済額が家計のやりくりギリギリで、購入後に積立貯蓄をする余裕がない。』
と言う人は、変動金利ではなく、全期間固定金利を選択すべきだと私は考えます。

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サッシー

ただ、田中先生。
最近は、金利上昇に関するメディア報道が目立ちますので心配ですよね。

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田中

確かにそうですね。
将来の金利上昇のリスクは、変動金利を借りる当事者それぞれで想定しておく必要があります。

ロジックが崩壊している住宅ローン記事にモノ申す!

【住宅ローン】来春の金利上昇を先取り!? 円高・日銀・物価高・・・ ロジックが崩壊している住宅ローン記事にモノ申す!


質問『すぐに変動金利も高くなるものでしょうか?』

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サッシー

もう一つ、リスナーさんからご質問がきていますので、ご紹介します。

ラジオネームお魚マンボウさんからのご質問です。

いつも分かりやすい説明ありがとう御座います。
子供の進学の関係で春までに家を買おうと探しています。
去年より固定金利が高くなっていますが、すぐに変動金利も高くなるものでしょうか?

ラジオネームお魚マンボウさんからのご質問

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田中

ラジオネームお魚マンボウさん。
ご質問ありがとう御座います。

ゼロシステムズのユーザーさんやコメント欄にも、同じようなご質問を沢山いただいています。

この手の質問は、住宅ローン比較サービス『モゲチェック』のモゲ澤先生に解説して頂きたいところですが、今週は、お越しでないので、私の方でモゲ澤先生になりきってご説明させて頂きます。

サムネイル-田中
田中

まず、2023年1月18日に行なわれた日本銀行の黒田総裁による金融政策決定会合の記者会見の内容を元に説明させて頂きます。

BOJchannel【日本銀行動画チャンネル】 – 総裁定例記者会見(2023年1月18日)


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田中

2022年12月に行なわれた前回の日銀の金融政策決定会合では、長期金利の変動幅を0.50%へ拡大するという金融政策の一部修正が行われました。

一方、短期金利は、マイナス0.1%が継続されています。
これにより、多くの金融機関で住宅ローンの固定金利だけが上昇しました。

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田中

金融市場では、前回の金融政策の一部修正に続き、今回の金融政策決定会合では『さらに利上げをするのでは?』と警戒されていました。
しかし、1月18日に行なわれた日銀黒田総裁の記者会見では『現状維持』という結果となりました。

また、日本銀行が公表した『経済・物価情勢の展望』によると、日銀の予測では、2023年のインフレ率は、低下して2%を下回る水準で推移するとしています。

今回、黒田総裁の記者会見でも、繰り返し『安定的に2%のインフレが達成されるまで金融緩和は続ける』と明言しており、今後も金融緩和、要するにマイナス金利政策は続けていく方針を明確にしています。

出典日本銀行 – 経済・物価情勢の展望(2023年1月 PDF)

サムネイル-田中
田中

従って、短期金利に連動する住宅ローンの変動金利は、低位安定が続くことが予測されます。
むしろ、直近では、銀行間の顧客獲得合戦が激化して、新生銀行やイオン銀行などでは、新たに優遇金利キャンペーンを打ち出して、変動金利は低下しています。

固定金利は、今回の金融政策決定会合で長期金利のイールドカーブコントロールが『現状維持』となりましたので、住宅ローンの固定金利も現状維持であると予測できます。

長期金利、0/395パーセントに急落…日銀の金利政策維持で国債価格上昇

画像引用読売新聞(Yahoo!ニュース) – 長期金利、0.395%に急落…日銀の金利政策維持で国債価格上昇

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田中

ご質問者様『お魚マンボウさん』は、春までに住宅購入を計画しているとのことですが、固定金利も変動金利も現状のままだと考えて宜しいかと思います。

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サッシー

お魚マンボウさん。
お分かりになりましたでしょうか?

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田中

住宅ローンは、借りる時だけでなく、借りた後も、日銀の金融政策などをチェックして常に金利の動向を確認しておく必要があります。

ただ、そんなの面倒くさいという人も少なくないと思います。
この番組では、そのような人に代わって日々変化する経済状況をチェックして毎週解説しております。

本日は以上となります。

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サッシー

田中先生、ありがとうございました!

不動産せんせい田中の『教えて不動産の知恵袋』
次回もお楽しみに!

【住宅ローン】金利上昇リスク高まる。今、変動金利を選ぶ注意点。



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