【住宅ローン】金利上昇リスク高まる｡今､変動金利を選ぶ注意点｡
1月18日の日銀黒田総裁記者会見

後半は『住宅ローン変動金利の上昇リスク』というテーマでお話しようかと思います｡

そうですよね｡

今月の最新住宅ローン変動金利

最近は､銀行間の顧客獲得合戦が激しさを増していて､0.3％台という超低金利が普通になってきました｡

確かにそうですね｡

• 固定金利：将来の金利上昇のリスクはないですが､スタート時の金利が高い。
• 変動：将来の金利上昇のリスクが怖い｡

ラジオネームTOMさん｡
ご質問ありがとう御座います｡

これから住宅ローンを組もうとしている人は､今回のご質問者様と同じように悩んでいる人が多いかと思います｡

変動と固定､どちらが良いか？
というのは､借入する人の状況によって異なります｡

例えば

• ・将来､金利が上昇して月々の返済が高くなっても､返済が続けられる人｡
• ・金利が上昇したときに､手持ちの預貯金で､繰り上げ返済をして､月々の返済を抑えられる人。

逆に､スタート時点で住宅ローンの家計負担がギリギリの人は､
将来､金利が上昇した時に､返済が苦しくなる可能性が高いので､変動でなく固定を選んだ方が良いかと思います｡

『住宅ローン金利シミューレータ』を使って､もう少し具体的に説明します｡

例えば

• 例：新生銀行
• 借入期間：35年
• 変動金利：0.32％
• 借入：4,000万円

4年目に
金利0.1％上昇→0.42％
になると
月々の返済額：10万2,279円
となります｡

11年目に
金利2％に上昇
月々の返済額：12万3,439円
となります｡

1年目～3年目：0.32％
4年目～10年目：0.42％
11年目：2％

返済当初金利：0.32％が
11年目に2％に上昇すると､
月々の返済額は､当初と比べて2万2,755円高くなります｡

このような金利上昇の想定ですと､
35年間の支払利息の総額：約925万円となります｡

一方､35年全期間固定金利で計算すると

• 例：りそな銀行
• 固定金利：1.395％
• 月々の返済額：12万427円

この返済額は最後まで一定です｡

この場合､
35年の支払利息の総額：約1,058万円となります｡

そうなんです｡

ただ､将来どのくらい変動金利が上昇するかなどは､誰にも分かりません｡
そのため､変動金利で借りる人は､将来の金利上昇に備えて毎月積み立て貯蓄をする必要があります｡

変動金利で借りると固定金利よりも､月々の返済額は低く抑えられます｡
その返済の差額分を将来の金利上昇に備えて積み立て貯蓄すれば良いと思います｡

先程の例では

• 変動金利：0.32％
• 月々の返済額：10万684円

• 全期間固定金利：1.395％
• 月々の返済額：12万427円

その差額は 約2万円です｡

この2万円を毎月積立貯蓄すれば､10年後には240万円貯まります｡
これを将来への備えとしておけば､金利上昇したとしても問題なく対応できます。

そのとおりです｡

ただ､住宅ローンは
他の金融商品と比べると低金利なうえ､
団信などの恩恵を考えると､
繰上げ返済しないで借りておいた方が無難です｡

しかし想定外の金利上昇があった時には､月々の返済が家計を圧迫する可能性もゼロではありません｡
そのようなときは､繰り上げ返済をして月々の返済額を減らすことにより､家計への負担を軽減できます｡

繰り上げ返済では

『借入期間の短縮』と
『月々の返済額を減らす』

という2種類があります。

『借入期間短縮』：支払い回数が減り､支払い利息の総額が少なくなります。
『月々の返済額を減らす』：支払い回数はそのままで､月々の返済額が減ります。

家計への負担を軽減するのであれば『月々の返済額を減らす』繰り上げ返済がお奨めです｡

こちらも住宅ローン金利シミュレータで計算できます。

例えば
金利が2％に上昇して
月々の返済額が12.3万円に上昇するタイミングで､
これまで積立貯蓄をしてきた240万円を繰り上げ返済すれば､
月々の返済額を約9.4万円に減額することができます。

こうすれば家計への負担を軽減できます｡

逆に､
これから変動金利で借りようと考えている人で､
『住宅ローンの月々の返済額が家計のやりくりギリギリで､購入後に積立貯蓄をする余裕がない｡』
と言う人は､変動金利ではなく､全期間固定金利を選択すべきだと私は考えます｡

確かにそうですね｡
将来の金利上昇のリスクは､変動金利を借りる当事者それぞれで想定しておく必要があります｡

ラジオネームお魚マンボウさん｡
ご質問ありがとう御座います｡

ゼロシステムズのユーザーさんやコメント欄にも､同じようなご質問を沢山いただいています｡

この手の質問は､住宅ローン比較サービス『モゲチェック』のモゲ澤先生に解説して頂きたいところですが､今週は､お越しでないので､私の方でモゲ澤先生になりきってご説明させて頂きます。

まず､2023年1月18日に行なわれた日本銀行の黒田総裁による金融政策決定会合の記者会見の内容を元に説明させて頂きます｡

2022年12月に行なわれた前回の日銀の金融政策決定会合では､長期金利の変動幅を0.50%へ拡大するという金融政策の一部修正が行われました｡

一方､短期金利は､マイナス0.1％が継続されています｡
これにより､多くの金融機関で住宅ローンの固定金利だけが上昇しました｡

金融市場では､前回の金融政策の一部修正に続き､今回の金融政策決定会合では『さらに利上げをするのでは？』と警戒されていました。
しかし､1月18日に行なわれた日銀黒田総裁の記者会見では『現状維持』という結果となりました｡

また､日本銀行が公表した『経済･物価情勢の展望』によると､日銀の予測では､2023年のインフレ率は､低下して2％を下回る水準で推移するとしています｡

今回､黒田総裁の記者会見でも､繰り返し『安定的に2％のインフレが達成されるまで金融緩和は続ける』と明言しており､今後も金融緩和､要するにマイナス金利政策は続けていく方針を明確にしています｡

出典：日本銀行 – 経済・物価情勢の展望（2023年1月 PDF）

従って､短期金利に連動する住宅ローンの変動金利は､低位安定が続くことが予測されます｡
むしろ､直近では､銀行間の顧客獲得合戦が激化して､新生銀行やイオン銀行などでは､新たに優遇金利キャンペーンを打ち出して､変動金利は低下しています｡

固定金利は､今回の金融政策決定会合で長期金利のイールドカーブコントロールが『現状維持』となりましたので､住宅ローンの固定金利も現状維持であると予測できます｡

画像引用：読売新聞（Yahoo!ニュース） – 長期金利､0.395%に急落…日銀の金利政策維持で国債価格上昇

ご質問者様『お魚マンボウさん』は､春までに住宅購入を計画しているとのことですが､固定金利も変動金利も現状のままだと考えて宜しいかと思います｡

住宅ローンは､借りる時だけでなく､借りた後も､日銀の金融政策などをチェックして常に金利の動向を確認しておく必要があります｡

ただ､そんなの面倒くさいという人も少なくないと思います｡
この番組では､そのような人に代わって日々変化する経済状況をチェックして毎週解説しております｡

本日は以上となります｡