【不動産市場】価格高騰が終わる
住宅ローン金利上昇で不動産価格が値下がり開始

後半は
『これからの不動産価格』について､関連したニュース報道の記事をご紹介しながら､お話します｡

そうですよね｡
まずは､リスナーさんからご質問を頂いているので､フジコさん､ご紹介お願いします｡

ラジオネーム『ねこねこ』さんご質問ありがとう御座います｡

今後､不動産価格が
・値上りするか？
・値下りするか？
については私も気になることで､常に考えております｡

住宅価格は､住宅ローン金利に大きく影響を受けます｡

例：2023年1月みずほ銀行の場合

金利0.375%の場合

• 金利：0.375％
• 月々の返済：12万円ほど
• 借入可能額：約4,700万円

金利1.375%の場合

• 金利：1.375％
• 月々の返済：月々12万円ほど
• 借入可能額：約4,000万円

金利2.375%の場合

• 金利：2.375％
• 月々の返済：月々12万円ほど
• 借入可能額：約3,400万円

となります｡

今より金利が2％上昇した場合は､借入可能額は約1,300万円も少なくなることになります｡

従って､日銀が金融政策を変更して本格的に利上げすることになれば､ローンを借りて住宅を購入するユーザーにとっては

• ・資金調達コストが高くなる
• ・購入できる住宅価格の限度額が下がる

ことになり､必然と物件価格は下落します｡
これが､住宅価格が住宅ローン金利に連動するという理屈です｡

これに関連したニュース記事がありますので､フジコさん､ご紹介して頂いても宜しいですか？

ありがとう御座います｡

そうですね｡

パワーカップルとは､和製英語ですので用語としての厳格な基準はありませんが､
『夫婦合わせて年収がおおよそ1,000万円以上ある共働き世帯』
のことを言います｡

この記事の内容は､
『1億円以上する都心6区(千代田､中央､港､新宿､文京､渋谷)の中古マンションを､パワーカップルがペアローンで購入している。』
とのことです｡

画像引用：日本経済新聞

画像引用：日本経済新聞

かつて『億ション』は富裕層が買うイメージでした。
今では､1億5千万円程度までの物件なら､有名企業に勤める『パワーカップル』が購入層の中心とのことです｡

1億2千万円のペアローンを単純に半分で考えると､夫婦それぞれが6,000万円の借入となります｡

1億2千万円のペアローン 1人あたりの例

• 借入額：6,000万円（夫婦それぞれ）
• 金利：0.375％
• 返済期間：35年
• 月々の返済：約15万2,500円

夫婦2人で､月々約30万5千円の返済となります｡

マンションですので管理費と修繕積立金もかかります。
毎月おおよそ35万円くらいかかることになります｡

そうですね｡
ただ､この記事によると､

『共働きによる世帯収入の増加と金融緩和が購買力を高めている｡
夫婦ペアローンを組む比率は世帯年収が1000万円超の世帯では7割を上回る｡
「条件次第で年収の10倍まで貸せる」と金融機関は話しており､1億円の物件は手の届く範囲だ｡』

と記載されていました｡

要するに､
『住宅ローンの金利が低いから､高額物件が買いやすいので､レバレッジをかけて購入している。』
というお話です｡

私もそれは､危険だと思います｡

破綻チェッカーでチェック

『住宅ローン破綻チェッカー』でも､ペアローンで年収の10倍の借入ですと､住宅ローン破綻指数55ポイントとなります。
これは､限りなく危険域に近い注意域という結果になります｡

ただ､このような物件を購入する人は､35年返済でローンは組んで､実際に住むけど『終の棲家にする｡』という考えではなく､価格や状況次第では売却を考えている人が多いです｡

そういうことです｡

今回のテーマの住宅市場についてお話を戻します。

東京23区の住宅価格は､年収に比べて2021年で17倍です｡

お隣韓国では､年収の19倍近い水準だったソウルの住宅価格は､中央銀行による利上げで住宅ローン金利が上昇したことにより､物件価格が下落に転じています｡

日本国内でも､日銀は､長期金利の上限をプラスマイナス0.25％から0.5％程度に引き上げたことにより､住宅ローンの固定金利が上昇しました｡
1月18日の日銀黒田総裁の記者会見では､金融緩和政策は現状維持で続けるとしています。
しばらくは変動金利が上昇することはありません｡

ただ､今後インフレ率2％と賃金上昇が持続的に達成できた場合､日銀は金融緩和政策を転換することになります｡

その時には､短期金利をマイナス金利からゼロ金利､そして､プラス0.1％と少しずつ利上げすることになります｡
数年単位の長いスパンで考えると､住宅ローン金利も少しずつ高くなる可能性があります｡

しかし､0.375％が1％､2％と急に上昇することはありません。
『日本では､金利上昇による資金調達コストが上昇したとしても､物件価格は急落ではなく､少し下がる程度に収まる。』
と私は考えています｡

もっと長いスパンで考えると､日本の人口は減って行きますので､以前に番組でお話しました。

• ・居住誘導区域外などの不動産価格は､限りなく価値が無くなる。
• ・居住誘導区域内の物件であっても人口が減少するエリアでは少し価値が目減りする。
• ・今後､人口が増えるごく一部のエリアのみ価値が高まる｡

と私は考えています｡

先ほど､『価格』ではなく『価値』と言ったのは､
『不動産としての価値が下がっても､長いスパンで考えると､日本円としての通貨の価値も下がる。』

要するに､
『今後は長期的なインフレになる可能性が高いので､そうなると不動産の価値が下がっても､価格は今より値上りする可能性が高いのではないか？』
と､考えているからです｡

数十年の長いスパンで考えるとそんな感じです。

現在の都心6区のマンション価格の高騰は､今後の景気懸念や物価高もあり､そろそろ実需層の様子見姿勢が広がっています。

三菱地所レジデンスの社長の話では､
「今後のマンション市場は､土地を買えないし､建築費も上がっているので､そう供給を増やすことが出来ないので､品薄感も醸成されるので価格も維持できる｡」
と語る一方で､
三井不動産レジデンシャルの社長は､
「先行きをそんなに甘く考えていない｡高すぎる物件も散見されるようになっている。」
と､警戒感を強めており､財閥系のデベロッパーでも見方が分かれています｡

出典：日本経済新聞 – 都心中古マンション1億円迫る 購入コスト29年ぶり高水準

東京カンテイのまとめでは､
「東京23区の中古物件の流通戸数は､2022年12月に1万4328戸と前年同月から26％増え､在庫が積み上がりつつある｡」

東京カンテイの主任研究員は､
「デベロッパーが価格設定を手動する新築とは異なり､市場で売買される中古の方が市況を反映して価格が先に調整される可能性がある｡」

としています｡

そういう事です｡

中古物件の価格は､需要と供給のバランスで決まります。
ですので､
在庫が増えれば価格が下がります｡

新築は､マンションも一戸建ても､人件費と材料費の資源不足により建築費が高騰しています｡

資源不足は､当面､解消できないので､今後も新築の値下りは期待できません。
この資源不足が解消される頃には､今度は､インフレと賃金上昇が実現されているでしょう。

従って､建築費が下がることは､もうないと私は考えます｡

本日は以上となります｡