建売住宅の住宅診断にかかる費用とタイミング
購入時セルフチェックポイント


ゼロシステムズの住宅診断(ホームインスペクション)の特徴

ゼロシステムズでは、新築一戸建て(建売住宅)を仲介するときには、一級建築士、などの専門家が住宅診断(ホームインスペクション)を実施しています。

契約前に専門家が住宅診断することで「欠陥住宅」や「購入すべきではない物件」の購入するリスクを減らすことができます。



建売住宅・欠陥住宅 1分間セルフチェック

購入しても良い物件かセルフ診断

新築一戸建ての購入を決断するときには、「前もって何を確認しておかなければならないか?」など不安に思っている人は少なくありません。

建売住宅1分間セルフチェック

建売住宅の立地環境を中心にセルフチェックできます

欠陥住宅1分間セルフチェック

建物に欠陥がないかを中心にセルフチェックできます

この「1分間セルフチェック」に記載されている該当事項をチェックするだけで、購入指数、注意事項、確認方法などが表示されます。

状況に応じて購入指数で数値化されますので、ご購入しても良い物件か否かを判断しやすくなります。
ぜひ、お役立てください。

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建売住宅の注意点

建売住宅-状態

建売住宅と言っても未完成の場合もある

物件見学のために現地に行くと、まだ、更地の状態や建築途中の現場も珍しくありません。
多くの現場では、未着工の更地の状態から、新築分譲住宅(建売住宅)として販売が開始されます。

そのため、「完成済」の状態で契約するのと、「未完成」の状態で契約するのでは、注意点が違い、メリットデメリットも異なります。

完成済の新築一戸建て(建売住宅)
建売住宅-完成済み
「完成済」の状態の注意点

完成済みの物件の契約書や重要事項説明書には、「図面と現況が異なる場合は、現況優先となります」と必ず記載されています。

そのため、完成済みの物件を内覧するときには、広告図面に記載されていることと、実際の現場に違いがないかを注意して見学する必要があります。

特に、不動産会社が配布している広告図面や間取図は、正確性を欠いていることが多いので注意が必要です。

具体的に検討する場合は、広告図面だけでなく、建築確認申請用の「間取図」を参考しながら、内覧することをおすすめします。

「完成済」状態のメリットとデメリット
メリット
・間取り、設備、色合いなどが、ひと目で分かりますので判断しやすい。
・住宅診断するときにも、傷、汚れ、スキマ、不具合などが分かりやすい。
デメリット
・壁の中や天井裏などの隠れた不具合や欠陥などが分かりにくい。
「更地」または「工事中」の新築一戸建て(建売住宅)
建売住宅-未完成物件
「未完成」の状態の注意点

新築一戸建て(建売住宅)は、未完成や未着工の段階から販売されていることがありますので注意が必要です。

未完成の物件の契約書や重要事項説明書には、必ず「天候不良などで工期が遅れた場合は、引渡し日を延長できるものとする」というような文章が必ず記載されています。

そのため、現在お住まいの賃貸住宅の更新期日などが迫っているなど、いつまでに引越しをしなければならないという人は、注意が必要です。

また、未完成物件は、庭先や駐車場などの寸法が分かりにくいため、広告図面だけでなく建築確認申請用の「建物配置図」を参考にしながら、現地見学をする必要があります。

建売住宅では、未完成状態で契約して、完成したら「思っていたのと違った」ということが最も多いトラブルの一つですので注意が必要です。


「未完成」状態のメリットとデメリット
メリット
・売主やタイミングにもよりますが、間取りや色などの変更をできることがある。
・完成してしまうと見えない部分を建築途中に住宅診断できる。
デメリット
・具体的な広さ、設備、色合いなどは、仕様書やカタログのみで確認して判断する必要がある。
・完成後に「想像していたも建物と違う」ということが起きる可能性がある。
・完成後の仕上げが雑で、傷、汚れ、隙間など多いということがある。



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住宅診断にかかる費用

費用をかけず住宅診断を受ける方法

欠陥住宅の調査結果イメージゼロシステムズの仲介利用者は住宅診断が無料になる

新築一戸建て(建売住宅)をゼロシステムズの仲介で購入されるお客様は、通常有料で実施している田中住宅診断事務所の住宅診断を無料で受けることができます。

ゼロシステムズを利用して建売住宅を購入するときには、仲介手数料も最大無料になりますので、消費者にとって大きなメリットとなります。


住宅診断を実施するタイミング

複数回の住宅診断で欠陥住宅の購入を防ぎます

異なるタイミングで複数回の住宅診断を実施

一般に住宅診断を実施する回数は、1回のみであることが多いようですが、1回だけの住宅診断では、欠陥や手抜き工事を見逃す可能性があります。

そのためゼロシステムズでは、複数のタイミングで住宅診断を実施しています。

物件見学時、契約前、契約後、建築途中、引渡前など、工事進捗や契約手続きのタイミングに合わせて住宅診断の目的や内容も変化します。

飯田グループホールディングスなどを住宅診断するタイミング

パワービルダー系の建売を住宅診断

パワービルダー(飯田グループホールディングスやケイアイスター不動産など)の新築も物件見学時に住宅診断できます。

パワービルダーとは

パワービルダーとは、一般に年間1000棟以上の建売住宅を大量生産している売主会社のことをいいます。

大手パワービルダーとは、飯田グループホールディングス(アーネストワン一建設飯田産業東栄住宅タクトホームアイディホーム)です。

準大手パワービルダーとは、ケイアイスター不動産、オープンハウスグループ(ホークワン)、メルディアグループ(三栄建築設計)、ファースト住建アイダ設計などです。

パワービルダーの建売住宅を検討するための判断材料

ゼロシステムズでは、パワービルダーが新築した建売住宅であっても、お客様が物件見学するタイミングなども含めて合計4回の住宅診断を実施します。

この診断結果を物件を検討するための判断材料にすることができます。




【完成済の新築一戸建て】住宅診断タイミング

完成物件の住宅診断のタイミング
完成済み物件では合計4回の住宅診断を実施

完成済みの新築一戸建て(建売住宅)では、内覧~お引渡しまで合計4回の住宅診断を実施します。

完成物件引渡しまでの流れ
内覧時の診断結果は購入を検討するための判断材料

ゼロシステムズの仲介で新築一戸建て(建売住宅)を購入する方には、住宅診断を「内覧時」「契約前」「立会い時」「引渡し直前」の合計4回実施します。

1回目は、物件を内覧時に住宅診断しますので、この診断結果を物件を検討するための判断材料の一つにすることができます。




【更地・工事途中】住宅診断タイミング

未完成物件の住宅診断のタイミング
未完成物件では合計6回の住宅診断を実施

新築一戸建て(建売住宅)は、着工前の更地の時点から販売開始されます。

そのため消費者の方は、気に入った物件を手に入れるためには、建物が完成していない段階で契約しなければならない場合もあります。

そのような消費者の方のために、ゼロシステムズは、未完成物件にも対応できる住宅診断の流れを確立しています。

未完成物件引渡しまでの流れ
物件見学時の診断結果は購入を検討するための判断材料

未完成物件では、現地見学からお引渡しまで最大6回の住宅診断や物件調査を実施します。

1回は、可能な範囲の住宅診断を行ないますので、この診断結果を物件を検討するための判断材料の一つにすることができます。

未完成物件を契約した場合も、建築途中や完成時にも住宅診断を実施して、欠陥住宅の引渡しを防ぎます。



住宅診断にかかわる専門資格

一級建築士や赤外線建物診断技能師が住宅診断を実施

資格だけあっても、経験が無ければ良い住宅診断や建物診断は行なえません。
しかし、経験だけで資格がなければ専門知識や必要な情報もありませんので不安です。

ゼロシステムズでは、経験豊富な有資格者が住宅診断、建物診断、物件調査を実施しています。

専門家による調査を実施
スタッフ保有資格の紹介
  • ・一級建築士
  • ・一級施工管理技士
  • ・宅地建物取引士
  • ・ホームインスペクター
  • ・赤外線建物診断技能師
  • ・電磁波診断士
  • ・木造住宅耐震診断士
  • ・管理業務主任者
  • ・マンション管理士



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住宅診断の内容|田中式建物診断の特徴

住宅診断を超える内容の田中式建物診断

田中式建物診断チャート図
田中式建物診断チャート図
一般的な住宅診断と田中式建物診断の違い

一般的な住宅診断(ホームインスペクション)では、水平器などの簡易的などの機器と目視で住宅のコンディションを確認します。

しかし、目視が中心の住宅診断では、新築一戸建て(建売住宅)では、工事が完成してしまうと隠れた部分の不具合を確認することは困難となります。

田中式建物診断では、目視中心の住宅診断(ホームインスペクション)に加えて、赤外線サーモグラフィーや金属探知機などを使用した非破壊検査、耐震診断、シックハウス診断なども実施して総合的に物件の問題点を見つけ出します。

特徴1 主に目視による住宅診断

浴室点検口から天井裏の施工状況を確認
浴室点検口から天井裏の施工状況を確認
目視による住宅診断の内容

目視による住宅診断では、建物の表面だけでなく、屋根裏、天井裏、床下などを点検口から覗いて確認します。

建売住宅の住宅診断では、敷地境界標も確認して越境物の有無や道路境と外構が正しく施工されているかについても確認します。

診断内容
・外壁、屋根、ベランダ、基礎などを確認
・内壁、床、天井、階段、建具などを確認
・天井裏、屋根裏、床下などを確認
・防火違反、断熱材などを確認
・給排水管、設備機器などを確認
・外構、境界、擁壁などを確認
・その他目視で確認できる箇所を確認



特徴2 測定機器による住宅診断

床を水平器で計測
床を水平器で計測
測定機器による住宅診断の内容

建物の水平や垂直の精度、木部の水分量、ひび割れの幅などは、専用の測定器を使用して計測します。

床や壁では、傾斜が1,000分の6を超えると、何らかの欠陥が潜んでいる可能性あるとされています。

診断内容
・水平器による床の水平レベルを計測
・赤外線レベラーによる垂直レベルを計測
・含水率測定器による木部の水分量を計測
・クラックスケールによるひび割れ幅の計測



特徴3 非破壊検査による建物診断

赤外線サーモグラフィーによる建物診断
赤外線サーモグラフィーによる建物診断
非破壊検査による建物診断の内容

壁の中の断熱材施工状況の雨水侵入状況、クロスの下に隠れた石膏ボードのビスピッチなどは、建物の一部を破壊しなければ目視で確認することができません。

赤外線サーモグラフィーや金属探知機などを用いた非破壊検査では、建物を破壊しなくても施工状況をある程度確認することができます。


診断内容
・赤外線サーモグラフィーによる建物診断
・高性能鉄筋探査機による建物診断
・ネオジウムマグネットによるビスピッチ確認
・打診棒による基礎コンクリート打診検査
・シュミットハンマーによるコンクリート圧縮強度検査



特徴4 耐震診断

一般診断法による診断プログラム
一般診断法による耐震診断の内容

一般に木造住宅の「耐震」と聞くと「柱が太ければ地震に強そう」というイメージがあるようですが、近年の耐震性能の考え方では、柱の太さよりも「壁量バランス」が重視されます。

同じハウスメーカーであっても、間取りや形に違いが出てきますので、物件ごとに耐震性能が異なります。

田中式建物診断で採用している一般財団法人日本建築防災協会の一般診断法による診断プログラムでは、図面と現況から壁を構成している建材を数値化して耐震性能を確認します。




特徴5 シックハウス診断

電磁波測定
写真:電磁波測定
シックハウス診断の内容

近年の住宅では、有害化学物質のホルムアルデヒドを含まない建材を使用しています。
しかし、雑な造りで傷などが多い建売住宅では、竣工後に多くのリペア(補修)が入ることがあります。

そのリペアで使用する接着剤などに有害物質が含まれていることがありますのでアレルギーをお持ちの人は、注意が必要です。

また、建物に問題がなくても物件付近に高圧線が存在していると、そこから電磁波が発生していることがありますので、気になる人はご注意ください。

診断内容
・電磁波測定
・ホルムアルデヒド測定
・放射線量測定



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住宅診断で発見した欠陥住宅の事例と注意点

新築一戸建て(建売住宅)欠陥住宅の事例

床下の欠陥事例
床下の欠陥事例
建売住宅で発見される欠陥の事例

建売住宅を住宅診断しますと「図面通りに施工されていない」物件を時々発見します。

どのような欠陥が発見されるかについて、予め知っておくことにより、実際にそのような場面に遭遇した時に判断しやすくなります。

欠陥事例
・屋根裏や天井裏の防火違反
・屋根裏、床下、壁内の断熱材の施工不良
・床下の水漏れ
・石膏ボードのビスピッチ手抜き工事
・床の傾斜や軋み

など



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セルフ住宅診断のポイント

自分で出来る範囲のチェックポイント

床下のセルフ住宅診断
床下のセルフチェック
セルフ住宅診断ポイントとは

セルフ住宅診断のポイントを知ることにより、造りが雑な物件や隠れた問題を抱えた物件を、ある程度見分けられるようになります。

建売住宅の購入を検討するときに、住宅診断についての知識が多少でもある人と全くない人では「物件の見え方」が大きく異なるはずです。



内覧時セルフチェックポイント

床下収納口
床下収納から床下を見る
内覧時のセルフチェックポイント

内覧時は、要点を抑えてチェックすると不具合や欠陥を自身で見分けることができます。

セルフチェックポイント
・床の傷のチェックポイント→斜め上から見る
・壁の下の廻り縁を見る
・部屋の入隅を見る
・階段の蹴込、踏板、ササラの隙間を見る
・床下収納を外して床下を見る

など

より詳細なセルフチェックポイントについては下記ページをご参照ください。



内覧時スリッパを履かない

スリッパを履かない
スリッパを履かない
内覧時はスリッパを履かない方が良い理由

建売住宅を内覧するときには、物件に備え付け、または、営業マンが用意してくれたスリッパを履くのが普通だと思います。
しかし、ゼロシステムズで住宅診断をする専門家スタッフは、スリッパを履きません。

住宅診断をするときには、スリッパを履かない方が、床の不陸や軋みを敏感に感じ取れるからです

裸足で内覧すると見つけやすい欠陥の詳細については下記ページをご参照ください。



地震に強い家と地震に弱い家の見分け方

地震に弱い間取り
地震に弱い間取りの例
物件ごとに耐震性能は異なります

同じハウスメーカーや売主であっても、家の形や間取りによって耐震性能の違いが出てきます。

市街地で多く見られるビルトインガレージの3階建てなどは、1階部分の壁量が少ないため耐震性能が弱くなる傾向があります。

また、間取り図面を上から見て、出来るだけ正方形に近い間取りの方が耐震性能が高いです。

耐震性能の見分け方の詳細については下記ページをご参照ください。



水害ハザードマップの見方と注意点

世田谷区ハザードマップ
世田谷区ハザードマップのイメージ
まずはハザードマップを確認

物件探しをするのであれば、まずは、その周辺のハザードマップを確認して水害の発生可能性について調べる必要があります。

購入後に水害可能性に気付いたのでは、あと戻りできません。

ハザードマップでエリア内であっても、床上浸水になる可能性が高い物件と可能性が低い物件があります。

また、ハザードマップには、内水氾濫と洪水氾濫の違いもあります。

ハザードマップの見方については、下記ページをご参照ください。



著書「こんな建売住宅は買うな」幻冬舎出版のご紹介

著書「こんな建売住宅は買うな」
セルフ住宅診断の内容を書籍にまとめました

建売住宅の見分け方やチェックポイントについて書籍にまとめました。
よろしければ、ご覧ください。




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まとめ

建売住宅で後悔しないために

防火処理された壁
防火処理された壁
契約前の住宅診断と物件調査は絶対必要

建築確認検査機関で行われる「完了検査」は、欠陥を見つける検査ではありません。
床下や屋根裏に欠陥や施工不良が存在しても、完了検査に合格して検査済証が発行されてしまいます。

そのため、同じ売主やハウスメーカーであっても、新築一戸建て(建売住宅)には、丁寧に造られた「アタリ」の物件と、雑な造りや隠れた欠陥がある「ハズレ」の物件が存在します。

建売住宅を購入して後悔しないためにも、契約前の住宅診断と物件調査は絶対に必要である考えます。




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