住宅ローンお役立ち情報と審査落ちを防ぐポイント

住宅ローン審査を申込み前の準備が重要

住宅ローン審査では、申込者の「年収」「勤続年数」「勤務先の内容」「既存借入れ」「個人信用情報」など様々な情報を審査します。
金融機関では、これらの情報を顧客の「属性」といいます。
従って、住宅ローン審査落ちを防ぐためには、ご自身の属性を少しでも高めてから申込みすることが重要になります。

ご自身の属性を高めるためには、住宅ローン審査基準や内容を知る必要があります。
ここでは、住宅ローン審査を通りやすくするためのポイントと注意点について解説いたします。


住宅ローン審査1分間チェック

住宅ローン審査1分間チェックとは

ご自身の状況をチェックするだけで、どこの金融機関なら住宅ローン審査が通りやすいかを簡単にセルフチェックできます。



「住宅ローン通します」サービス

住宅ローン通しますサービスとは?

「過去に住宅ローン審査に落ちた…」や「今ある借金を住宅ローンにまとめたい…」などのご相談を積極的に受け付けるサービスです。
※ゼロシステムズの仲介を利用して住宅を購入する方限定のサービスです。


住宅ローン事前審査を申込むタイミング

住宅ローン審査は、事前審査と本審査の2段回

事前審査とは

住宅ローン事前審査とは、ご自身が住宅ローン審査に通るか否かを判断するために、不動産売買契約を締結する前に行う住宅ローン審査のことです。

本審査とは

住宅ローン本審査とは、既に事前審査で仮承認を得たあとに、不動産売買契約を締結した後に行う住宅ローン審査のことです。

住宅ローン事前審査を申込みするタイミングとは
審査に心配がない人
勤続年数や返済比率などの審査基準を十分にクリアしていて、審査に心配がない人であれば、契約直前のタイミングでも問題ありません。
審査が心配な人
勤続年数や返済比率など何らかが審査基準ギリギリの場合は、住宅ローン事前審査に時間がかかる場合があります。
そのため、物件探しをはじめたら早い段階で住宅ローン事前審査を行なうことをおすすめします。
事前審査に通って本審査で否決になる可能性

都市銀行、地方銀行、信用金庫など実店舗がある金融機関の住宅ローン事前審査で仮承認を取得できれば、本審査で否決になる可能性は低いです。

ネット銀行などのWEB上から申し込みを行う事前審査(仮審査)では、事前審査で仮承認を取得したにもかかわらず、本審査で否決になることが時々ありますので注意が必要です。
また、フラット35の事前審査は、フラット35の取扱い窓口(代理店)がフラット35の審査基準に準じて事前審査を行っています。
そのため、取扱い窓口(代理店)が行う事前審査で仮承認を取得したにもかかわらず、住宅金融支援機構が行う本審査で否決になることも時々あります。

事前審査でOKなのに本審査でNGとならないために

事前審査でOKで本審査でNGとならないためには、事前審査で出来るだけ詳細内容(不利な内容も隠さず)を金融機関に伝えることが大切です。

第一希望がフラット35やネット銀行の住宅ローンであっても、念のため、都市銀行や地方銀行などの事前審査も同時並行で進めることをお薦めします。




住宅ローン審査に必要な書類

住宅ローン審査で必要な書類は人によって異なる

住宅ローン事前審査 では、源泉徴収票、運転免許証、健康保険証などの書類のコピーが必要になります。
ただし、会社員、自営業、勤続年数、産休育休中などお客様の状況より必要書類が異なります。

スムーズに審査を進めるためには、必要書類をあらかじめ準備しておく必要があります。

勤続年数2年以上の会社員の場合

1.源泉徴収票
※事前審査申込月が1月~4月までは一昨年のもの、5月~12月までは昨年のものが必要

2.健康保険証

3.顔写真つきの身分証明書
※運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど何れか1つ

勤続年数2年未満の会社員の場合

1.源泉徴収票
※過去2年分の源泉徴収票が必要になります。

2.過去3ヶ月分の給与明細書
※金融機関によっては過去1年分を求められる事もあります。

3.健康保険証

4.顔写真つきの身分証明書
※運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど何れか1つ

このように同じ会社員であっても勤続年数の違いにより必要書類が変化します。
また、産休育休中、個人事業主や会社役員の人など、それぞれ異なりますので注意が必要です。



住宅ローン審査の内容

住宅ローン審査の内容
  • 01.年収に対しての返済比率
  • 02.物件価格に対しての自己資金比率
  • 03.既存借入の状況
  • 04.個人信用情報
  • 05.雇用形態
  • 06.勤続年数
  • 07.勤務先の実態と信用
  • 08.完済時年齢
  • 09.健康状態(団体信用生命保険)
  • 10.物件の担保評価
1つひとつの属性を上げる

住宅ローン審査に落ちる理由とは、上記内容で審査基準に満たしていない内容がある可能性が高いことになります。

上記の内容が問題ない人のことを金融機関では「属性が良い」と表現します。
逆に上記の内容の複数(2~3個)で審査基準に満たしていない人のことを「属性が悪い」と表現します。
属性が悪いと住宅ローン審査では不利になり、「否決」や「減額」となる可能性が高くなります。

1つの内容が悪くても他の内容でフォローする

例えば、返済比率が審査基準ギリギリな人や勤続年数が短い人であっても、勤務先が一部上場企業や公務員であれば、住宅ローン審査で承認を取得できる可能性が高くなります。
逆に、個人事業主や事業規模が小さな会社に勤めている人では、所得の安定性が乏しいと判断されます。
しかし、年収に対しての返済比率に余裕があれば、承認を得らる可能性は十分にあります。

このように住宅ローン審査では、1つの内容で不利な点があっても、他の内容でフォローされることがあります。


住宅ローン審査落ちの原因24項目

住宅ローン審査落ちる原因チェックのイメージ
住宅ローン審査に落ちる人の特徴

住宅ローン審査に落ちる多くの人は、下記24項目のどれかに該当します。

もし、該当事項があれば、住宅ローン事前審査を申込する前段階で予め何らかの対策を講じることにより「承認」を得られる可能性を引き上げることができます。

住宅ローン審査落ちの原因24項目
個人信用情報について
01.過去7年以内に債務整理をしたことがある
02.クレジットやキャッシングを引落日から2ヶ月以上遅れて返済したことがある
03.クレジットなどの返済日を遅れて引き落とされる事が度々ある
04.現在も消費者金融やキャシングの借入れがある
05.キャッシング枠のあるクレジットカードを複数保有している
06.携帯電話を分割払いで購入している
07.自動車ローンの残債がある
08.住宅ローンや収益物件の借入残債がある
勤務先や雇用形態について
09.勤続年数1年未満
10.起業してから3年未満
11.雇用形態が契約社員、派遣社員、アルバイト、パートである
12.個人事業主で前年度の確定申告額が少ない又は赤字
13.前年度が赤字決算の会社役員
14.会社員なのに社会保険でなく国民健康保険である
15.社会保険だけど資格取得年月日が勤続年数と異なる
16.勤務先が小規模または社歴が3年未満である
17.給与体系が時給や日給制である
18.給与体系が高率歩合制である
その他の事項について
19.現在、産休育休中である
20.独身である
21.年齢55歳以上
22.運転免許証の番号の最後の一桁が4以上の数字
23.諸費用も住宅ローンに組み込みたい
24.高血圧や糖尿病などの持病がある
ご自身の属性を引き上げる工夫

住宅ローン審査落ちを防ぐには、ご自身の属性を引き上げる工夫が必要になります。
例えば、携帯電話やショッピングローンなどの分割払いの残債がある人であれば、一括返済すしてから住宅ローン審査申込みをした方が有利になります。

また、産休育休中や勤続年数1年未満の人などは、金融機関の基準によっては、住宅ローン審査申込み自体を受け付けない場合もあります。
その場合は、産休育休中や勤続年数1年未満であっても、申込みを受け付ける金融機関を予め選ぶ必要があります。

上記24項目に該当する人は、下記ページで詳しく説明していますのでご参照ください。


個人信用情報と住宅ローン審査

個人信用情報に登録される借入

クレジットカード、キャッシング、ショッピングローン、オートローンなどを利用してすると、金融機関や信販会社では、個人信用情報機関に利用者の契約内容、支払い状況、借入残高などが登録されます。

スマートフォンなどの機種本体を分割払いで購入した場合も、ショッピングローンと同様に個人信用情報として登録されます。

住宅ローン審査において悪影響する既存借入の種類

延滞履歴がなくても種類によっては住宅ローン審査に悪影響を及ぼす既存借入があります。

  • 住宅ローン審査に影響がある既存借入れ
  • 1.消費者金融からのキャッシング
  • 2.キャッシング
  • 3.リボ払い
  • 4.残価設定型オートローン
  • 5.ワンルームマンション投資ローン

住宅ローン審査では、分割払いをしている既存借入があると、その返済額も審査のときに返済比率に加えて計算しなければなりません。

そのため、返済比率が審査基準ギリギリの人は、既存借入があると、住宅ローン審査結果で「否決」や「減額」となる可能性があります。

特に金融機関の住宅ローン審査では、消費者金融からのキャッシングがあることを極端に嫌う傾向にありますので注意が必要です。

個人信用情報で異動の履歴は致命的

個人信用情報では、分割払いの返済日から61日以上の延滞があると「異動」と表現されます。

個人信用情報に異動と記載があると住宅ローン審査では「否決」になります。


例えば、勤務先が一部上場や公務員なの雇用や所得の持続可能性が高い人、または、借入金額が少なく返済比率に余裕がある人であっても、個人信用情報に「異動」の記載があると「否決」になりますので注意が必要です。


諸費用も住宅ローンに組込む(頭金0円)

諸費用も住宅ローンに組込むことができる

近年では、物件価格100%ローンだけでなく、登記費用や仲介手数料などの諸費用も住宅ローンに組込んで借入れができるようになりました。

そのため、頭金(自己資金)0円で、新築(建売住宅)を購入する人も珍しくありません。

物件価格100%を超える住宅ローンの注意点

物件価格以外にかかる諸費用も住宅ローンに組込んで借入れする場合、最優遇金利が適用されない場合があります。

そのため、年収に対しての返済比率が審査基準ギリギリの場合などでは、否決または減額になる可能性がありますので注意が必要です。

手持資金を出さないで自己資金比率を上げる方法

ゼロシステムズを利用して新築(建売住宅)を購入する場合は、仲介手数料を最大無料にでます。

また、仲介手数料だけでなくローン事務手数料なども無料にできますので、数十万円~数百万円の諸費用を節約できます。

諸費用を節約して住宅ローン借入額を減らすことにより、住宅ローン返済比率が下がり審査が有利になります。


各金融機関の住宅ローン審査基準

金利表TOP
各金融機関で異なる住宅ローン審査基準

勤続年数、返済比率の上限、雇用形態など細かな審査基準は、金融機関ごとに異なります。

例えば、年収に対しての返済比率上限が35%未満までという金融機関もあれば、40%未満までという金融機関があります。
また、返済比率を計算するときの審査用金利が3.5%という金融機関もあれば、実行金利で計算する金融機関もあります。
そのため、ご自身の状況に合わせて審査が通りやすい金融機関を選ぶ必要があります。

みずほ銀行の住宅ローン審査基準
  • ・審査金利…3.50%
  • ・返済比率…40%未満(年収400万円以上)/35%未満(年収400万円未満)
  • ・最低年収…300万円以上/200万円以上(合算者)
  • ・勤続年数…原則3ヶ月以上
三菱UFJ銀行の住宅ローン審査基準
  • ・審査金利…3.10%
  • ・返済比率…35%未満(年収400万円以上)/30%未満(年収400万円未満)
  • ・最低年収…200万円以上
  • ・勤続年数…原則3年以上
りそな銀行/埼玉りそな銀行の住宅ローン審査基準
  • ・審査金利…3.10%
  • ・返済比率…35%未満
  • ・最低年収…100万円以上
  • ・勤続年数…1年以上
中央労働金庫の住宅ローン審査基準
  • ・審査金利…実行金利
  • ・返済比率…30%未満(年収500万円未満)
  • ・返済比率…35%未満(年収500万円以上)
  • ・最低年収…150万円以上
  • ・勤続年数…1年以上
イオン銀行の住宅ローン審査基準
  • ・審査金利…4.0%
  • ・返済比率…45%未満
  • ・最低年収…100万円以上
  • ・勤続年数…6ヶ月以上
住信SBIネット銀行の住宅ローン審査基準
  • ・審査金利…3.25%(推定)
  • ・返済比率…35%未満
  • ・最低年収…50万円以上
  • ・勤続年数…3ヵ月以上