水害ハザードマップを確認して水害被害に備える
~ 水害の可能性がある物件の見極め方 ~

水害ハザードマップに該当する物件の見極め方について解説

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物件探し時には水害ハザードマップも確認する

水害ハザードマップ(足立区)

河川氾濫のハザードマップ(足立区)

検討している物件がハザードマップのエリア内の場合

購入を検討している物件がハザードマップのエリア内という場合は、本来であれば、できれば違う地域で住まい探しをした方が良いと言えます。

しかし、 『子供の通学の都合で、学区域限定で物件を探している。』など、地域限定で探しており、その探しているエリアのほとんどがハザードマップのエリア内というようなこともありえます。

その場合、簡単にはエリア変更して物件探しをすることは出来ない。という人も少なくありません。
ここでは、検討中の物件が、ハザードマップのエリア内にある場合の判断の目安について解説します。

水害ハザードマップは2種類ある

ハザードマップを見て住宅の購入を検討する際には『内水による浸水被害』と『河川氾濫による浸水被害』を分けて検討する必要があります。
以下で、それぞれについて解説していきます。


『内水(ないすい)による浸水被害』のハザードマップ

内水による浸水

周囲に比べて地勢的に低い場所では、集中豪雨などにより側溝や下水の排水能力を超えると、道路や住宅地などが浸水します。

内水(ないすい)による浸水被害の特徴

内水ハザードマップ

内水ハザードマップの例(戸田市)

発生頻度が高いが発生エリアは限定的

内水ハザードマップのエリア内では、集中豪雨の際に、道路冠水や半地下駐車場の浸水などが発生し易くなっています。

被害規模は小さい

・河川氾濫と異なり、一時的な浸水であることが多いです。
・想定される被害は、水深50cm未満の浸水となります。
※地域により1mを超える内水もありますので、各市区町村の内水ハザードマップをご確認ください。

基礎高が確保されていれば内水程度の水害なら被害はない

基礎高の解説

近年の新築分譲住宅では、基礎高400㎜以上、基礎パッキン通気の基礎仕様一般的です。
この基礎仕様であれば、水深40㎝程度までなら床下や床上浸水になることはありません。
また、宅盤が道路から何㎝高くなっているかを確認することも大切です。

現地では基礎高と道路からの高さを確認することが大切

基礎高の解説2

例えば、宅盤が道路から150㎜高く、そこから基礎高400㎜であれば、合計550㎜までなら床下や床上の浸水被害はないことになります。

半地下形状の基礎仕様は水害リスク大

半地下の場合の解説図
短時間の集中豪雨でも基礎高が低い物件は浸水する可能性が高い

市街地にある狭小住宅や3階建の新築分譲住宅では、高さ制限などの建築規制を回避するために半地下形状の基礎仕様で建築している物件も少なくありません。

このような基礎仕様では、宅盤から室内床面までの高さが低いので床上浸水になりやすい構造の建築物と言えます。
ハザードマップで浸水エリア内で、このような物件の購入を検討する場合は、予め水害を想定した備えをしておく必要があります。


『河川氾濫による浸水被害』のハザードマップ

河川氾濫による浸水

集中豪雨などにより
・河川や水路の水が堤防を越えて水が溢れ出す河川の氾濫の事を『越水(えっすい)』と言います。
・堤防の無い河川や水路の水が溢れ出す河川の氾濫の事を『溢水(いっすい)』といいます。

河川氾濫による浸水被害の特徴
河川ハザードマップ

河川氾濫のハザードマップの例(戸田市)

被害規模が大きく発生エリアは広範囲

『河川氾濫による浸水被害を想定したハザードマップ』は、堤防の決壊や河川の水位が危険水位を超えて越水した場合を想定して作成されています。

浸水想定範囲は、
広大かつ水深50㎝未満というエリアもあれば、水深5m以上というエリアもあります。
実際に発生した場合は激甚災害レベルとなります。

発生頻度は低い

『河川氾濫による浸水被害を想定したハザードマップ』では、
『降雨量何百ミリを想定』や『1000年に1度の確立で発生する大雨』などの発生頻度について記載があります。
住宅の購入を検討する場合は、その発生頻度の記載内容も判断の目安にすることができます。


物理的な水害対策の方法

水で膨張するタイプの土のうを置く

土嚢の解説

浸水発生時には土のうを設置することで、道路から家屋内への雨水の浸入を抑えることができます。
設置は容易に行うことができます。
土のうは、1袋数百円程~1家庭でも数千円ほどで、ホームセンター等で入手できます。

強制的に水を排出するポンプを設置する

ポンプ

敷地内に浸入した雨水を排除するためには、水中ポンプの利用が効果的です。
水中ポンプは、性能にもよりますが、2万円ほどで、ホームセンター等で入手できます。
ポンプの能力や種類については、販売店や製造者へご確認ください。


火災保険は床上浸水の被害も補償してくれる

火災保険の水災(水害)のオプションに加入する

水災の補償解説

火災保険の水災(水害)のオプションに加入すれば、床上浸水の被害でも補償してくれます。

内水レベル程度の浸水であれば、物理的な対策で被害を食い止められる可能性は十分にあります。
しかし、河川氾濫による浸水になると、個人の対策では限界があります。
万一、床上浸水となり、建物や家財が損害を受けたときに補償してくれる保険が、火災保険です。

浸水想定エリア外でも水災補償オプションは検討するべき

火災保険の水災補償オプション料金は、年間1万円~2万円程です。
万が一の時の費用対効果を考えると、ハザードマップで浸水想定エリア外であっても、火災保険の水災補償のオプションは検討するべきです。


災害への日頃の備え

万一の時に優先すべきものを考える

土のうや水中ポンプを用意して、火災保険の水災オプションにも加入して準備万端に備えていても日頃の防災への心の準備も大切です。

例えば、万一、水害が発生した場合は、大切なものを1階から2階以上に運びあげるリストなども用意しておくと万全です。

現在の新築住宅は、コンクリートの基礎に土台がホールダウン金物というアンカーで固定されていますので、洪水になっても流されることはありません。
※津波のような急流は別格です。


過去の災害履歴を調査する

住宅診断・耐震診断・物件調査の重要性

過去の水害履歴

過去の災害履歴の記録例(板橋区)

各市区町村の防災を管轄する部署では、ハザードマップだけでなく町名や丁目など地域ごとの過去の災害履歴を記録しています。

物件の購入を検討する時には、ハザードマップを取り寄せるだけでなく、各市区町村の防災を管轄する部署で過去の災害履歴の記録を閲覧することで、物件の水害被害の可能性についておおよその判断をすることができます。

ゼロシステムズでは、契約前に必ず各市区町村の役所に直接出向き、物件調査を実施します。
物件調査では、都市計画や道路権利だけでなく、ハザードマップと過去の災害履歴の調査も実施します。
不動産のご購入後に後悔しないためにも住宅診断、耐震診断、物件調査は必須です。


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