【木造住宅の耐震性能】
地震に強い家と弱い家の見極め方

地震と耐震のイメージ

日本は日常的に地震が起きる国

日常的に地震が起きる可能性のある日本に暮らす以上、住宅購入の際に留意していただきたいことのひとつが『耐震性』です。
ここでは、地震に強い家と弱い家の見極め方、その基準や自分でできるチェックの仕方などについて解説していきます。


木造住宅の耐震性能

木造住宅リビングルーム

現代の建物の耐震診断とは、建物の「壁の強さ」と「壁の配置バランス」を計算します。
建築物は、間取りや設計により耐震性能が個別に大きく異なります。

例えば、3階建の新築分譲住宅で多く見られるビルトインガレージの場合、車庫の入口を確保する為に1階の車庫部分には壁が少なく耐震性能が劣る場合があります。

ビルドインガレージのある3階建イメージ 土地の狭い都心、特に東京23区内(目黒区、世田谷区、大田区、杉並区、新宿区、渋谷区、中野区、練馬区、板橋区など)には、ビルトインガレージ3階建の新築分譲住宅が多く存在しています。

現実的に、都心で家を探す場合に、一般的な長方形・3階建て・ビルトインガレージ付きの家を選択肢から除外することは難しいでしょう。

耐震性能が劣っている建物の特徴

耐震性能セルフチェックポイント
  1. 四角形でない間取り
  2. 細長い間取り
  3. ビルトインガレージがある間取り
  4. LDKが広く壁が少ない間取り
  5. 建物の角に壁がない間取り

ゼロシステムズの耐震診断 についてもご参照ください。


建物の形で耐震性を測る

長方形の家より正方形の家が地震に強い

見た目で耐震性を測るポイントのひとつが、家の形を見ることです。


↑細長い(長方形)建物はこのように揺れます↑

地震に強いのは、できるだけ正方形に近い形の家です。
地震に強い家のイメージ
サイコロのような真四角が最も強いといえます。
都心であれば、「旗竿地」といって、出入り口となる通路部分が細長く、その奥に家の敷地がある場合、正方形に近い土地、建物であることが多いでしょう。

逆にうなぎの寝床のような細長い家は揺れに弱くなります。

長方形には長辺と短辺がありますが、短辺に対して横に揺れる地震の場合に、より大きく家が揺れてしまうのです。

もちろん、設計上は国の基準である耐震性はクリアしているはずですが、こうした形からくる弱さをカバーできるほど十分な性能を保持しているかは疑問です。

むしろ、都心の新築戸建ては、ほとんどがビルトインガレージの付いた細長い家であり、耐震性もギリギリ基準値を超えている程度であることのほうが多いでしょう。


経年によって『住宅の耐震性能』は徐々に落ちていく

経年にともなって住宅の耐震性能は徐々に落ちていくのが普通ですから、基準値ギリギリの建物では、比較的早い段階で基準値を下回ってしまう危険性もあります。

基準値ギリギリの建物となりやすい、細長い家や、ビルトインガレージ付きの新築分譲住宅を購入する際には、建築会社以外の専門家に耐震診断を実施して貰うことをお奨めいたします。


木造2階建ての耐震強度

木造2階建ての住宅

2階建てでも耐震診断が必要

木造2階建の新築一戸建では、建築確認申請時に“構造計算書”を検査機関に提出する義務がありません。
木造2階建は、筋交いなどの補強材が基準より少なくても建築確認申請がおりてしまう可能性があります。

ウェブサイトで検索すると時々目にする記事ですが過去に大手の新築分譲住宅で耐震強度が不足している物件が複数発見され既に引渡しをした居住中の物件に筋交を付け加えるという補強工事した事例も現実にありました。

営業マンからは「今は設計段階でチェックしているから大丈夫です」と説明されます。
しかし、真剣に購入を検討している消費者にとっては、「今は大丈夫」と言われても不安を払拭することはできません。

従来のホームインスペクションでは、耐震性能を判断する事はできませんでしたが、 田中式建物診断 では、耐震診断も行うことにより建物の各階と各方向の評点として数値化して確認できるようになりましたので安心です。


木造3階建ての耐震強度

木造3階建てのイメージ

3階建てなら必ず耐震診断を!

一般的に木造3階建ては、建築確認申請時に構造計算をされているから安心と言われています。
しかし、一概に安心とは言えません。

上記【建物の形で耐震性を測る】でも触れましたが、都心や市街地の住宅の多くは、1階に車庫があるビルトインガレージです。
ビルトインガレージの場合、車庫侵入口(1階の道路側)の壁面がほとんどありません。
これが最大の弱点と言えます。

耐震診断では、壁の強さと壁量のバランスが重要とされています。
ビルトインガレージの場合、1階の一部の壁量が非常に少ない為、耐震強度を計算上クリアする為に耐力壁を加えて『ギリギリ』で基準をクリアしていることが多いのです。
この『ギリギリ』で基準をクリアということが問題となります。

耐震診断では、築年数経過とともに劣化係数という数値も考慮しますが新築時では、劣化係数を考慮しません。

新築の時点で『ギリギリで基準をクリア』ということは、例えば10年後に劣化係数を考慮した場合、確実に基準を下回る結果となります。

ビルトインガレージの3階建の新築分譲住宅をご購入する際には、どの程度余裕をもって基準をクリアしているかを確認する為にも耐震診断は重要です。


耐震診断結果報告書サンプル

全15~16ページのうちの6ページを抜粋
※画像はクリック・タップで拡大します。

耐震診断結果報告書(1)

耐震診断結果報告書タイトル
一般診断法という耐震診断です。


耐震診断結果報告書(2)

各階耐力壁図面
建物の耐力上必要な全て壁に記号を付けます。


耐震診断結果報告書(3)

各壁の部材壁強さ倍率
各壁の部材を調べて各壁の壁強さ倍率を算出します。


耐震診断結果報告書(4)

壁強さ倍率
各数値を入力するとコンピュータが必要耐力や保有耐力を計算します。


耐震診断結果報告書(5)

各階X軸Y軸耐震結果評点
各階のX軸Y軸の耐震結果の評点です。
中古住宅は、劣化係数も考慮します。


耐震診断結果報告書(6)

建物全体耐震診断結果
建物全体の耐震の評点がわかります。


耐震診断の重要性

耐震診断のイメージ

いざというとき『信頼できる』建物なのか?

以前、建物の耐震性を担保するはずの免震ゴムに関して、試験データの偽装が行われていたことが発覚しました。

そもそも免震ゴムとは?
製品は「高減衰ゴム系積層ゴム支承」(免震ゴム)で、建築物の基礎部分に免震材料として使われている。
地震時のエネルギーを吸収して建物の揺れを少なくする機能があり、品質確保のため、建築基準法は全製品について国交相の認定を受けることを義務付けている。

データ改ざんで「認定」取得
東洋ゴムの開発担当者は納期のプレッシャーから試作品のデータを改ざんしたとされ、少なくとも06~11年に計3回、大臣認定を不正に取得していた。
参考:日本経済新聞・東洋ゴムに激震 免震ゴム偽装問題

この製品が、多数の自治体の公共建築物に導入されていたこともあり、大きな社会問題となりました。
ここでよく言われる台詞のひとつに「現時点では危険はない」というものがあります。

しかし、いつ、どの規模で起きるかわからない地震への備えとして、現時点での危険性を語っても意味はないと思います。
大切なのは、「いざ」という事態になっても、自分の生命や財産を守ってくれる、信頼できる建物なのかということです。

まずは、自分自身でできる セルフチェックをしてください。

これによって、建物の耐震性において重視すべき点やご自分の家(または検討中の住宅)の耐震性をご理解いただけると思います。

さらに詳しい診断を希望する場合は専門家に依頼するといいでしょう。


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