金利でフルローンか頭金を入れるべきかの分岐点はありますでしょうか？

[質問者]

3800万円をフルローンで借りる予定なのですが、金利は地銀で0.575の予定です。
手元に500万円程度あるのですが、頭金を入れるか入れないか悩んでおります。
金利でフルローンか頭金を入れるべきかの分岐点はありますでしょうか？

[0systems-Tanaka]

コメントありがとう御座います。
長文になりますが回答させて頂きます。
購入時の諸費用、支払総利息、住宅ローン控除額の3点で総合してプランAとBで比較しました。
プランＡ：頭金500万円入れて借入3300万円
プランＢ：頭金0円で借入3800万円

１．諸費用比較チェッカー
https://0systems.com/OneMinuteCheck/cost-savings/
まず、購入時の諸費用で比較してみました。
Ａ：約143万円
Ｂ：約153万円
結果：Ａの方が約10万円少ない。

２．住宅ローン金利シミュレータ
https://0systems.com/OneMinuteCheck/payback-schedule/
次に月々の返済額、支払い利息の総額を確認します。
プランA
当初～13年間：0.575％：月々8万6761円
14年目～：1％：月々9万805円
20年目～：1.5％：月々9万4401円
以上の金利上昇を想定の場合
支払い総利息：約519万円
プランB
当初～13年間：0.575％：月々9万9907円
14年目～：1％：月々10万4563円
20年目～：1.5％：月々10万8704円
以上の金利上昇を想定の場合
支払い総利息：約598万円

支払い総利息の差
A：約519万円
B：約598万円
結果：Aの方が約79万円少ない

３．住宅ローン控除シミュレータ
https://0systems.com/OneMinuteCheck/payback-deduction/
住宅ローン減税で控除される額を比較
A：控除総額約275万円、13年間の支払利息額約192万円、差額約82万円
B：控除総額約29１万円、13年間の支払利息額約204万円、差額約87万円
結果：借入れ額が多いBの方が約5万円少ない。

頭金500万円を出したAは、諸費用と支払い利息を合計すると約89万円少ない
頭金0円を出したプランBは、住宅ローン控除は、約10万円多くなる。
結論：プランAの方が89万円ー10万円＝79万円お得ということになります。

しかし、プランBで住宅ローン控除が終わった14年目に500万円を繰上げ返済すると
月々8万3312円、支払い利息の総額は、約525万円となります。
プランAの支払総利息は、約519万円です。
この支払総利息の差額で考えると、まだ、プランAの方が6万円少なくなります。
ただ、住宅ローン控除では、プランBの方が約5万円少ないので、
住宅ローン控除を考慮すると、プランAとプランBの差は、35年間でたった1万円となります。

従って、購入時の諸費用、支払総利息、住宅ローン控除、この3点で総合して計算すると
分岐点は、まさに、今回の頭金500万円となります。
この500万円が分岐点で頭金入れても入れなくても同じであれば、
私なら、頭金500万円を手元に残して、住宅ローン金利以上で資金運用します。
リセッションの可能性がある株式はおすすめできませんが、
今なら米国の債券などは、利回り3％以上で回せますので・・・
ちょうと、明日木曜日に他のリスナーさん似たような質問があったので、同じような話題を取り上げます。
金曜日にYouTubeで公開する予定ですので、ぜひ、ご覧ください。
かなり長文になりましたがご理解頂けましたでしょうか？

[質問者]

丁寧に回答頂き有難うございます。
大変わかり易く、理解出来ました。
You Tube拝見させて頂きます。

住宅購入は値上げも相まって、予算オーバーとなり、正直ネガティブなイメージがつきまとっております。

前向きに取り組んでいきたいと思います。

[投稿者]

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