物件に付随して私道の部分の地積更生が難しいとの連絡がきて融資してもらえない

[匿名]

田中先生、フジコさん、いつも楽しく拝聴しています。

ご質問というより契約した不動産会社(ハウスメーカー)の愚痴になりますが、お聞きいただけますと幸いです。

先日都内で事業展開している某不動産会社から建売物件を購入しています。
引き渡しまでに３週間弱ですが、融資のところで問題が見つかりました。

銀行側から測量面積と登記簿面積との間に差異があるという指摘を受け、地積更生登記を条件に住宅ローン審査の本審査がおりました。（それも買主が登記費用を出してということでした）
ところが、それ後不動産会社から本地の更生登記が申請できたものの、物件に付随して私道の部分の地積更生が難しいとの連絡がきて融資してもらえないかもしれないとのことで正直腹立っています。

現在銀行にその旨を伝えてもらいなんとか融資してくれないか交渉中ですが、ダメだった場合は、不動産会社から地積更生しないで済むような銀行に融資してもらってくださいとの一点張りです。ただ今から引き渡しまで間に合わせるのはとても無理です。

田中先生のご経験上、こんなトラブルはよくあるでしょうか。
そもそも私としては登記など売主側にちゃんとしてほしいと思いますが法律の拘束力がないからみんなやっていないのが一般的でしょうか。

長くなりましたが、以上となります。
よろしくお願いします。

[0systems-Tanaka]

ご質問ありがとう御座います。
不動産の売買をしていると実測面積と登記簿面積が異なることは、非常に良くあることです。

ただ、全ての土地において、地積更正登記ができるとは限りません。
地積更正登記をするには必ず境界確定測量が必要になります。
隣接所有者との境界の認識の違いにより境界確定が出来なかい場合や、立会い拒否や無視、またや行方不明などにより隣接所有者の協力が得られない場合は、地積更正登記の申請が行えません。

このような理由で隣接所有者と境界の合意行為が出来ない場合は、境界確定訴訟で相手方を訴えて境界を定める方法もありますが、それには時間と費用がかかるため実務的には行なうことは通常ありません。

地積更正登記は義務ではありませんので、一般に費用と労力がかかるので、不動産売買においても「登記簿と実測面積に相違があっても地積更正登記は行なわないものとする」としていることが多いです。

売買の本地においては、一般に新築するときには、境界を確定するために隣接地と立会いをしていることが多いので、後からでも地積更正登記ができる可能性はありますが、私道部分については、地権者が増えるので、関係する地権者の協力が得られないため、事実上、地積更正登記ができないことが多いです。

住宅ローンについてですが、銀行によって判断基準はことなりますが、本地の地積が登記簿と実測に数十平米以上の差異があれば、担保評価が大きく変わるので地積更正登記を求められることがありますが、数平米未満であれば、求めてこない銀行の方が多いと思います。

さらに、私道の地積更正登記を求めてくる銀行は、正直、はじめて聞きました。
先にお話したように、私道部分は地権者が多いので、実務上地積更正登記は出来ないことが多いので出来ないと銀行の審査側もわかると思うのですが・・・。

私道部分の実測と登記簿に差異があっても、今後、何ら問題がないことで、銀行としても担保評価額に影響を与えることがないので、何のために私道の地積更正登記を求めているのか私としても不明です。

この場合、売主側を責めてもお話が進まないので、まずは、銀行変更を検討して、新たに住宅ローン審査を申込みする銀行に審査から実行までの期限を確認して、融資承認期日と残金決済期日の延長を申し出て、売主側と合意できれば変更合意書を交わして延長する。

もし、売主側が延長を合意できないというのであれな、融資利用の特約を条件に解約する。という２つの選択肢になるかと思います。

長文になりましたがご理解頂けましたでしょうか?
良い方向でお話が進めば良いですね。

[匿名]

ご回答ありがとうございます。とても分かりやすかったです。　

その後、銀行より連絡があり、本地の地積更正登記のみで、道路は不要にて、承諾をいただくことができました。結果的に予定通り融資可能になりました。ありがとうございます。
贅沢をいわせていただくと不動産会社の担当も先生のようにわかりやすい説明してくだされば私も納得いってたと思います。
ありがとうございました。

[投稿者]

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