オーナーチェンジ物件特有のリスクを回避する方法はないでしょうか？

[匿名]

オーナーチェンジ物件特有のリスクを回避する方法はないでしょうか？

らくまちで3か月間元売り主の娘が倉庫として使っていると言われて開けられなかった部屋が
3か月後に開けられるようになったら、中がペットのおしっこまみれで特殊清掃が必須の状況で
だまされたという動画を見ました。

おそらく確信犯で個人間取引の場合瑕疵担保責任が3か月なので3か月だけ隠しきったのだと思いますが
このようなことを防ぐ方法はないのでしょうか？

今は契約不適合責任に変わったのでこのようなやり方は通用しなくなりましたか？
それとも個人から購入する場合は契約不適合責任の期間が3か月なので今でもこれをやられると
泣き寝入りするしかない状況は変わらないでしょうか？

他にも致命的な欠陥が見つかったから他人に押し付けようとしたり

どうしようもない入居者がいるから押し付けるという話を聞きます。

購入の契約前に管理会社にヒアリングさせてくれと言ってここで上記のようなことはないかと
聞くしかないでしょうか？

[0systems-Tanaka]

ご質問ありがとうございます！

この事例の場合ですと、3ヵ月間見れなかった部屋を他人が賃借人として借りていたら、現状回復義務として損害賠償請求することになります。

ただ今回は、売主の娘が倉庫として使用しているのであれば、売主の自己使用の部屋であるとも考えることができるので、立ち入ることは出来る、または、少なくとも中がどのように使われているかは容易に判断できるうえ、契約不適合責任期間3ヵ月間過ぎてから明け渡すというのは都合が良すぎるタイミングで悪意があるとして、私なら損害賠償請求、履行の追完請求、代金減額請求などをすると思います。

それでも売主が払わないのであれば、今度は逆に、私なら、その部屋の使用者であるのであるということで、娘に現状回復義務として損害賠償請求をすると思います。

ただ、そのようなことを防ぐためには、重要事項説明書の他に物件状況報告書で売主に詳細を記入してもらう必要があると考えます。
収益物件は、賃貸中の部屋は見ることが出来ないことも多く、そのようなリスクがあります。

自分がみずから住むための住宅を購入するのであれば隅々までみて納得してから購入すべきですが、収益物件は、正直、売主、管理会社へのヒアリングと共用部分を見学して、内部を推察するしかありません。
私自身も個人的に多くの収益物件を購入してきましたが、基本的に内覧したことはありません。

どうしても怪しい部屋があるのであれば、大幅リフォームを前提にした金額を指値して契約するといいと思います。ただし、良い収益物件は値引き交渉などは出来ません。

収益物件を購入することは事業を営むことと同じ覚悟が必要ですので、想定外のリスクがあったらどう対処するか？という部分も予めご自身で考えて挑む必要があります。

収益物件と住宅購入では考え方が少し異なりますのでご注意くださいね。

[匿名]

お返事ありがとうございます。
お礼にいいねボタンを押しておきました。

またいいねを押しておきます。

3ヵ月間見れなかった部屋を娘が倉庫として使っていると言って見せてくれなかったそうです。
家賃は三か月だけ払って、瑕疵担保責任が終わった瞬間に振り込まなくなったそうです。

つまり、元売り主の主張では自分か娘が借りていることにして、無茶苦茶な部屋を隠して押し付けたという事です。

これは明らかに違法行為なので三か月隠したからと言って瑕疵担保責任を逃れることは出来ないようですね。
これで安心しました

法律は頭が固いので隠されたら三か月で瑕疵担保責任が終了すると思いましたが
柔軟に対応してくれるようですね。

それならペンキの一度塗りなど明らかに隠したと思われる場合は三か月過ぎても訴えられるようなので
この手は心配が不要だとわかりました。

問題があるとしたら、売り主も見れない売り主の親族以外が入っている部屋ですね。
ここは契約者不適合責任を免責して売るのがほとんどと聞いています。
仲介会社に、入居済みの部屋もできるだけ契約者不適合責任ありの物件を紹介してくださいと
言いますが、そんなものはほぼないのであれば、自分で治すしかないですね。

売り主に悪意がなくても無茶苦茶の可能性があるので、
一部屋くらいペットのおしっこまみれで夜逃げされる覚悟で買うしかないですね。

300万くらいで特殊清掃になると思うので相場よりも３００万安く買って
自分で対処するしかないですね。

田中先生も同じように300万相場よりも安く買って、
一つくらい無茶苦茶でもこれで治すという覚悟で買っていると思うので
自分もそうします。

95%の人はそれでも問題が起きていないようなので
自分が会う確率はおそらく低いと思うので、
せめて財閥系の超大手に紹介してもらって、その時は面倒を見てもらう事でリスクヘッジします。

[0systems-Tanaka]

お返事ありがとうございます😊

私も個人的に以前にRC20世帯マンションを超大手の財閥系の仲介会社を通じて購入して、契約不適合に該当する事項が複数ありましたが、引き渡し後は、何もフォローはなく結局自分で対処しました。

財閥系の財閥系仲介会社と言っても結局は担当者次第、逆に財閥系は、顧客からクレームがあってもバックボーンは大手なので強きな対応をされて、所詮大手でもこんなもんか？と思わせられる経験を幾度もしました。
ちょっと個人的にな恨み節ですみません(笑)

まとめると売買仲介は会社の知名度でなく担当者次第、収益物件の売買は消費者でなく事業者の自覚をもって挑む必要があるということです。

いい物件を買ってくださいね😊

[匿名]

大手に伝えても何もしてくれなかったのですね。

それはひどい話です。三井三菱野村クラスなら対応するのはもちろん、何か問題がないかを確認してくれると思ったのですが
手数料をもらったら終わりという事ですね。

私は始めに記載した大手であるリハ○○なのですがおそらくここも会社としては手数料をもらったら
後は知らないという事は同じなのでしょうね・

ただ、担当者がたまたま個人的に良い人物の場合、
売り主が何かを隠していたなどあれば対応してくれることもあるのですね。
結局会社としては何もしない方針なので、担当者が個人的にボランティアで対応すると言うのが
現実のようですね。

ありがとうございました、
それでは購入したらそれまでなので、サクラが入っていることを疑うようなことはないか
利回りを高く見せるようなことをしている形跡はないかなど非常に細かく質問をして
買う前にすべての可能性を排除してから買うしかないですね。

そのようにしてみます。
ありがとうございました。

また動画をお待ちしています。

[0systems-Tanaka]

お返事ありがとう御座います！

大手の営業マンも結局は売上げで給与や賞与が決まるので一緒なんですよね。
収益物件は、現状の入居率や利回りも大切ですが、将来の入居率や利回りも考える必要があります。

物件にもよりますが、現状の空室率が高くても、購入後の創意工夫で入居率を向上させることが出来ます。
収益物件を経営する場合は、企画力や発想力も大切です。

今後とも宜しくお願い申し上げます😊

[投稿者]

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