2026年 住宅ローン控除が変わる
どうする？新築一戸建て選び

ゼロシステムズの田中勲です。

そうですよね。
まだ良い物件が見つからないようですね。

奥さんと一緒に、家具の配置も考えていましたもんね。

まるで失恋した人の悩みを聞いているみたいですよ。

そんなにショックだったんですね･･･。
だけど、それは家探しをしている多く人が経験することです。
めげずに探していれば、もっと良い物件が見つかって、「あの時、買わないで良かったね」と、なりますので、気持を切り変えて行きましょう。

ところで、中島さんが物件探しをするときに重視している部分ってなんですか？

なるほど。
その辺はブレていないですね。

さすがです。
中島さんは、住宅ローン控除とか補助金についてはこだわり無いですか？

そうですよね。
そこで、ここから2026年に入って色々変更になった、住宅ローン控除について解説していきますね。

2026年中に新築一戸建ての購入を検討している人は、なんだかんだで数百万円以上、お得にできるかもしれません。

まず、2026年も住宅ローン控除は引き続き利用することができます。

はい。住宅ローン控除とは、ひとことで言うと、
『住宅ローンを借りると所得税が大幅減税される』という制度なんです。

“減税”という響きはいいですね。
考え方はシンプルです。
『住宅ローンを借りたら、年末時点での「住宅ローンの借入残高」に「0.7％」を掛けた金額が戻ってくる』という感じです。
たとえば、年末時点で借入れ残高が5,000万円残っていたとします。
その場合、5,000万円の0.7％にあたる「35万円」が手元に戻ってくるイメージです。

だけど、あくまでも年末の借入残高の0.7％ですので、借入額が少ない人は戻ってくる額も少なくなります。

その通りです。
さすが、お金の計算が早いミュージシャンですね。

住宅ローンを借りると、年末に残高証明書が銀行から送られてくるんですよ。

最初の1年目は、自分で確定申告をする必要があります。

2年目以降は、会社員の人であれば年末調整のときに、生命保険などの控除証明書を会社に提出するじゃないですか？
それと一緒に、銀行から送られてきた残高証明書を提出すると、住宅ローン控除が受けられるんです。

そういうことです。
年末調整で税金が戻ってくるじゃないですか？
そのとき一緒に住宅ローン控除も戻ってくるんです。

住宅ローン控除で戻ってきたお金で、固定資産税も余裕で払えちゃいますからね。

13年間（13回）戻ってくるんですよ。

そうです。
2025年までは、新築は13年間、中古は10年間でした。
しかし、2026年からは、新築、中古ともに13年間になりました。
（一部の中古住宅は10年間のままです）

それと、物件の省エネ性能や家族構成などによっても、住宅ローン控除の借入限度額が異なります。
コチラをご覧ください。

はい。中島さんは新築一戸建てを探していますよね？
長期優良住宅やZEH水準の新築だったり、物件によっては何も表記ない新築など色々あるじゃないですか？

そうですよね。
この省エネ性能が高い家は、住宅ローン借入額が多い人にとって有利になるのです。

例えば、上↑の図の一番上をご覧ください。
長期優良住宅の新築を購入する場合、年末の借入残高が最大5,000万円まで、住宅ローン控除の対象になるんです。

おっしゃる通りです。

そうなんです。
2026年になって、住宅ローン控除の基準が複雑になったんですよ。

はい。
ですので、2026年版に対応した【2026年版 住宅ローン控除シミュレーター】をご用意しました。

実際に【2026年版 住宅ローン控除シミュレーター】 を使って簡単に説明しますね。

まず、ご自身の所得と床面積の区分をチェックします。

床面積は、今年から 40㎡以上 50㎡未満のような小ぶりな住宅も、住宅ローン控除の対象になったんです。

それでは次、世帯構成と入居年月です。

それでは、こちらをチェックしますね。
それまでにいい物件が見つかると良いですね。

そして次、省エネ性能のチェック欄です。

そうですね。
新築の建売住宅だと、飯田グループホールディングスであれば、
・東栄住宅
・一建設
・アイディホーム
などは、長期優良住宅や低炭素住宅の認定が取れている新築が多いですね。

タクトホーム、飯田産業、アーネストワンは、ZEH水準です。
ケイアイスター不動産は、ZEH水準もあれば、省エネ基準適合住宅 の物件もあります。
ホークワンは、ZEH水準までいっておらず、省エネ基準適合住宅という感じですね。

そうなんです。
とりあえず今回はZEH水準にチェックしてみますね。

建築確認取得時期ですが、まだ2026年ですから、上の2027年12月31日までの方にチェックいれておきます。

そして、次が災害レッドゾーンの入力です。
これは、令和10年以降に入居する場合は、土砂災害などの災害レッドゾーンに建つ新築は適用対象外になります。
ですので、今のところは、どちらでも住宅ローン控除の対象になります。

そういうことです。
ですので、いずれにしても、災害の危険性が高いエリアには、住宅ローン控除というインセンティブを使って、出来るだけ住まないように国も仕向けている感じですよね。

良かったです。
それでは、次、中古住宅の場合です。

そうですね。

いよいよ借入れ条件です。
借入額はどうしましょうか？

では、とりあえず3,000万円と入れておきますね。

返済期間は、50年にしておきますか？。

完済時年齢80歳を超えちゃいますね。
でしたら35年としておきますね。

金利はどうしましょう？

そうですね。中島さんは、心配性ですからね。
そういう人はフラット35の方が良いと思います。

今月のフラット35は、2.25％です。
ここでは、金利優遇の話などは別として、とりあえず2.25％と入力しておきます。

そして、次、返済開始時期です。
ここを入力すると、年末の借入れ残高が自動計算されます。

通常は、引渡日の翌月または、翌々月から返済開始となります。
ですので、ここは、とりあえず、2026年8月としてきますね。

それでは、これで、シミュレーション結果を見てみましょう！

結果はこんな感じです。

まず、ZEHですから、残高上限は4,500万円です。

そういうことですね。
だけど、都市部の人は、4,500万円以上するでしょうから、ココ大事ですよね。

そして、最終的に住宅ローン控除で戻ってくる総額は 236万6,575円にもなります。

具体的に、毎年戻ってくる税金はこんな感じです。
こちらは、1年目から13年目までの住宅ローン控除で戻ってくる税額の一覧表です。

そうですよね。
毎月、返済していきますので、年末の借入残高は毎年徐々に減っていきます。
そうすると住宅ローン控除で戻ってくる金額も少しずつ減っていくことになります。

そういうことです。

複利の効果で増やせますので、さらにお得ですね。

そういうことです。
リフォーム費用400万円と住宅ローン控除200万円で合計600万円ということです。
そのような中古を選ぶのであれば、新築よりも600万円以上安くないとメリットは無いですね。

住宅ローン控除以外にも、新築であれば固定資産税の優遇や火災保険の割引などもあります。

なるほど。そうなんですね。

ありがとうございました。