水害ハザードマップの動画を見せてもらったのですが

[水害]

水害ハザードマップの動画を見せてもらったのですが収益物件のアパートを購入する場合は
1000年に一度のハザードマップで黄色や薄ピンクでも買わないほうがいいのでしょうか？

駅は低地にあるのでほぼ色が付きます。100年に一度は買いませんが1000年に一度の薄ピンク以下でも買わないとなると
ほぼかえるところがありません。
田中先生はどこまでなら収益物件の場合許容の範囲内だと思いますか？

1000年に一度の薄ピンクは一生に一回起こる可能性が1%以下と非常に低いのが事実ではないでしょうか？
これを恐れて駅やスーパーから遠い入居者が住みたくないアパートを買うのは愚の骨頂だと自分は思うのですが
間違えた認識でしょうか？

もちろんマイホームの場合は自分が満足すればいいのでどんなに不便でもいっさい色がつかないところを選んだほうがいいと思います。

[水害]

もしかしてこの質問は見てもらえていないでしょうか？
お忙しいのであれば仕方がないですが

[水害]

ご回答いただけるとありがたいです

[0systems-Tanaka]

ご質問ありがとう御座います。
お返事が遅くなり申し訳御座いません！
水害ハザードマップで水害の可能性があるエリアは買わない方が良いか？という事ですよね。
私がお客様と物件についてお話する時には、必ずハザードマップを見てもらい災害リスクを確認してもらって、それも含めて判断するようにとアドバイスをしております。
最近は、100年に一度と呼ばれる豪雨が毎年のように発生していますからね・・・。
1000年に一度と言っても、温暖化の影響で、周期が短くなっているように感じます。
ただ、災害リスク、利便性、収益物件（利回り）、マイホーム（満足度）を同じ尺度で比較することはできないと思います。
アパート（収益物件）を買うというのは、収益性（利回り）を重視する必要があります。
逆に、利便性が悪くても何らかの魅力がある物件であれば、収益性が良いこともあります。
私は、個人的に収益物件を複数所有していますが、駅から遠い郊外の物件も複数あります。
しかし、物件に工夫して物件い特徴を持たせ魅力的にして入居率と利回りは駅近物件よりも遥かに収益性が高い物件に仕上げております。
そのような収益物件は、火災保険の水災オプションでリスクヘッジしてでも購入する価値はあるかと思います。
もう一つ個人的には、海が目の前の中古住宅を購入しましたが、これもまた津波や高潮で浸水するエリアでリスクある物件です。
ただ、それも地震保険と水災オプションでリスクヘッジしてでも、個人的に欲しかったので少し無理をして購入してしまいました。
それはそれで今のところ満足しています。将来、価値が上がる可能性がある立地ですので多少下心はありますけど・・・（笑）
マイホームであれば、ご自身や家族の満足度と安全性が優先されることが多いです。
しかし、職場や学区域の関係で、どうしても、そこから離れならない事情でハザードマップにかかっているエリアを買わざるを得ない人もたくさんいます。
要するに、不動産購入は何を優先して選ぶか？ということで、何が絶対に正しいとか間違えとか言えなく、人それぞれの価値観となります。
また、何か御座いましたらお気軽にご質問ください😊

[水害]

お返事ありがとうございます。

最近は、100年に一度と呼ばれる豪雨が毎年のように発生していますからね・・・。
1000年に一度と言っても、温暖化の影響で、周期が短くなっているように感じます。
＞＞

１００年に一度は毎年起こるくらいになっているのですね。
それなら私はこのエリアは利回りが良くても買いません。

難しいのは1000年に一度なのですが、現在の状況で判断すると
田中先生が許容範囲にしているのは薄いピンク1mから3mと黄色0.5mまででしょうか？

私はとりあえずここまでを許容範囲にしようかと思っていますが
この判断はかなりリスクを取らない慎重派の考えと考えてよろしいでしょうか？

利回りが高いのであれば薄いピンク1mから3mまで
普通なら黄色0.5mまで
と私は考えています。

あくまで田中先生の感想で良いので、この判断なら十分に慎重派で安全性は客観的に高い判断と思われますか？
濃いピンクのところも100年で1%くらいしか起きないなら買ってもいいかとも思うのですが、
この辺りがはっきりと示されていないので購入者はみんな混乱していると思います。

もちろん1000年に一回で色がつかないところを買えばいいのですが収益物件の場合駅の近くはほぼ色がついてしまうので上記の判断に困っています。

私の判断は慎重派に入るのであればこれで判断するので、ここだけ最後に教えていただけませんでしょうか？
もちろん責任は私が持ちますし、一般論で構いません。

[0systems-Tanaka]

不動産は、個別的事情に左右される部分が大きいのでイチゼロ論では言えませんが、
近年の新築住宅であれば、基礎高４０ｃｍ以上ありますので、宅盤が道路よりも１０ｃｍ以上高くなっていれば、合計５０ｃｍとなりますので、0～0.5ｍのエリアであれば、床上浸水するリスクは小さいので、おっしゃるとおり慎重派の人であっても購入検討対象になると思います。
物件によっては、道路よりも宅盤が50㎝以上高く、更に基礎高が60ｃｍ以上あることもあります。
そうなると問題ありませんね。
実際の宅盤と基礎高を確認して判断すると良いと思います。
あと、洪水ハザードマップだけなく内水ハザードマップも良くチェックする必要があります。

[投稿者]

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