【不動産市場】今後どうなる？住宅価格は値下がりするのか？

本日は
『どうなる？不動産市場｡
　今後､物件価格は値上りするのか？』
というテーマでお話していきます｡

それではフジコさん｡
今回のテーマに関連したご質問を頂いているので､ご紹介お願いします｡

ラジオネーム：イータさん｡
ご質問ありがとうございます｡

そうですよね｡
これから家を購入しようと検討している人は､
『不動産の価格が値上りするのか？値下がりするのか？』
については､とても気になることですよね｡

今後､値上りしていくのであれば､今のうち購入した方が得策ですし､
逆に､値下がりするのであれば､今は買わずに我慢して､値下りしてから購入した方が得策だと思います｡

まず､一戸建て/マンションに限らず､日本国内の新築の建築費は､これからも上昇し続けることが予想できます｡

理由は大きく3つあります｡

• 1.人材不足
• 2.インフレによる建築コストの高騰
• 3.低金利の持続による物件価格の高止まり

まずは､人材不足による建築コストの高騰について説明します｡

こちらのグラフをご覧ください｡

こちらは､総務省が公表している生産年齢人口の減少についてのデータです｡

生産年齢人口とは､15歳から64歳までの年齢､要するに､働き盛りの人達の人口のことです｡
少子高齢化の進行により､この生産年齢人口(15～64歳)は1995年をピークに減少しています｡
グラフで言うと赤色部分です｡

2050年には､生産年齢人口は 5,275万人(2021年から29.2％減)に減少すると見込まれています｡
生産年齢人口の減少により､労働力の不足､国内需要の減少による経済規模の縮小など様々な社会的･経済的課題の深刻化が懸念されています｡

建築現場では､この働き盛りの年齢層､生産年齢人口が少ないと､人手不足となり､人件費が高くなり建築コストに影響します｡
このグラフをご覧いただくと分かりますが､現在既に､総人口が減少しているだけでなく､この生産人口も大幅に少なくなっています｡

フジコさん､次にこちらの記事をご紹介いただけますか？

そうなんです｡
この記事は面白かったですので､ぜひ､皆さまも日本経済新聞で本文を読んでみてください｡

簡単にお話すると､日本だけでなく､『世界の人類は今世紀中に人口が減り始めて､もう増えることはない｡』と､人口学者は予測しているということです｡
人口爆発を前提に成長してきた現代文明は､現在､転換期にあるという内容です｡

記事としては､不動産市場とは関係のない内容でしたが､先程からお話している人口減少による労働力不足について書かれています｡

現在､政府は､人口減少克服に向けた取り組みを開始しました｡
これは､とても､良いことだと思います｡

しかし､成果が表れるのは､20年後､30年後となります。
少なくとも後15年～20年は､生産人口の増加は見込めません｡

従って､建築現場における人材不足は､解消できないため､人材不足が原因による建築コストの値上りは､今後も続くと予想できます｡

次に､インフレによる建築コストの高騰についてです｡

現在､日本はデフレからインフレへの転換期です｡

しかし､今のインフレは､景気が良くなって､商品がたくさん売れてモノ不足だから､値段が高くなっているのではなく､コストプッシュ型のインフレの影響で物価が高くなっています｡

要するに､輸入コストが増大して物価が高くなっているという､我々日本国民にとっては､あまり好ましくないインフレです｡

日本では､住宅を建築する材料の殆どを輸入に頼っています｡
現在､海外では､日本よりもインフレが進んでいます｡

日本よりもインフレが進んでいるということは､輸入品の価格が高くなります｡
建築に必要な資材も値上がりして､それが､回りまわって､建築コスト全体の高騰につながります｡

具体的には､木材の価格が値上りしています｡
昨年､ウッドショックという言葉が出てきたように､木材価格が値上りしました｡
今は､値上りは落ち着いてきましたが､高値安定が続いています｡

石油やガスなどのエネルギー価格も値上がりしています｡
エネルギー価格が値上りすると､輸入だけでなく､国内で輸送するためのコストも値上りします｡
電気料金､ガス料金も値上がりして､建築資材の加工コストも値上りします｡

その結果として､現在､日本では､物価が上昇しています｡

現在の日本は､90年代バブル期のような国力はありません｡
そのため､長い目で見ると円安になることが予想できるので､原材料費の値上りによる建築コストの増大は今後も進むことになります｡

次に､低金利の持続による物件価格の高止まりについて解説します｡

まず､物価上昇と賃金上昇が持続的に進まなければ､日銀は利上げすることができません｡

前回の春闘では､賃金上昇したとニュースで話題になりました｡
しかし､これは､コストプッシュ型のインフレ対策で､あくまでも一時的な賃金上昇です｡

フジコさん､また､ニュース記事を読んで頂けますか？

フジコさん､ありがとうございます｡

リセッションとは景気後退のことです。

今､アメリカは景気が良すぎるので利上げをしています。
ですが､このまま利上げを続けていると､景気が後退するのでは？
と予想されていました。

しかし､意外と後退しないのではないか？
という意見も出てきているということです。

日本でも､アメリカのように物価が上昇して､賃金上昇の伸びがインフレを上回れば､持続的に景気が良くなったとして日銀は利上げをおこない､住宅ローンの変動金利を上昇させることができます｡

住宅ローン金利が上昇すると､同じ返済額でも､借入出来る金額が少なくなります｡

要するに､金利が低ければ高い物件に手が届くけど､金利が高くなると手が届かなくなるということです｡
金利上昇の結果として､物件価格の上昇を抑制する効果があります｡

しかし､今の日本は､人口減少､コストプッシュ型のインフレなど､景気が良くなる要素が見当たりません。
ですので日銀は利上げすることが出来ません｡

従って､変動金利は今後も上昇できないので､物件価格は値下がりし難い状況が続くことになります｡

今回のお話をまとめますと

• 1.人材不足
• 2.インフレによる建築コストの高騰
• 3.低金利の持続

上記により､
物件価格が高止まりになるので､値下がりし難い状況が続きます｡

しかし､人口減少が続くと･･･

• ・地方の郊外など人口が少ないエリアでは空家が増えて､価値のない物件が増加する傾向にあります。
• ・地方でも利便性が良いエリア､都心に近いエリアでは､価値が維持される可能性が高いと言えます｡

人口減少により､日本全体では不動産の価値は薄まって安くなっていきます。

それ以上に､日本円というお金の価値自体が薄まる可能性があります。
長い目で見ると価値は低下しても､表面価格は高くなる可能性があると言えます｡

そうですね｡
物件価格は下りにくいし､金利は上がり難い状況がまだまだ続くということです｡