【住宅ローン】金利が一番安い銀行はココだ！変動金利ベスト１０・固定金利ベスト５

次のテーマは･･･

『2024年7月 変動金利が上昇する銀行もあれば、下がった銀行もある』というお話です。

それでは「固定金利か変動金利か悩んでいる」リスナーさんから、質問をいただいているで、フジコさん、ご紹介お願いします。

ラジオネーム：おサル さん。
コメントありがとうございます。

「固定金利と変動金利、どちらを選びますか？」と言う質問ですが、私だったら変動金利を選びます。

変動金利は、借りた後に金利が上昇するリスクがあります。
変動金利で借りる場合は、そのリスクを承知していなければならないと言うことです。

例として、住宅ローン4,000万円を変動金利 0.3％で35年借りた場合で、シミュレーションしてみます。

例：住宅ローン4,000万円を変動金利 0.3％で35年借りた場合

• 当初の金利 0.3% → 月々の返済額 10万円
• 3年後の金利 1％ → 月々の返済額 11.2万円
• 10年後の金利 2％ → 月々の返済額 12.6万円

これを基準に考えてみます。

例：住宅ローン4,000万円を変動金利 0.3％で35年借りた場合

• 当初の金利 0.3% → 月々の返済額 10万円
• 3年後の金利 1.5％ → 月々の返済額 12万円
• 10年後の金利 3％ → 月々の返済額 14.3万円

このペースで上がっても、返済に問題ないと思えるのであれば、変動を選んでも良いでしょう。

35年全期間固定金利で最も安い1.55％（2024年7月 SBI新生銀行）を選ぶと、月々の返済額は 12.3万円です。
変動金利 当初 0.3％ → 月々の返済額 10万円 ですので、月々の返済額の差額は 2.3万円となります。

• パターン①：10年後の2034年に変動金利が 2％を超えると、月々の返済額は 12.6万円となり、現在の固定金利で借りた場合とほぼ同じになります。
• パターン②：金利が 3％になっていると 月々の返済額は 14.3万円となり、多寡が逆転することになります。

このようになった場合、月々の返済額が許容範囲を超えると考える人は、現時点で全期間固定金利を選べば良いということです。

将来何％に上昇するか、皆、予想はしても保証はしてくれません。

そのため、「将来、金利は上昇するか？」という、誰も答えを出すことのできないことを基準に、変動か固定を選択するのではなく、将来にわたって返済し続けることができる、月々の返済可能額から逆算して借入額を決めることが大切です。

例えば、「月々の返済額は 12万円が上限である」ということであれば、現時点の全期間固定金利で、月々12万円の返済額から逆算できる借入れ可能額に住宅ローンを抑えることが大切です。

変動金利を選ぶのであれば、将来、金利が上昇した時点で月々返済額12万円となるように逆算しておく･･･例えば、月々の返済額を 9～10万円程度に抑えた状況で、借入可能額を逆算して住宅ローンを借りる。

現在、低金利時代から、金利がある時代への過渡期です。
これからの時代は、金利が上昇する事態なっても、生活を破綻させること無く安定して返済できる住宅ローンを組むよう心がけましょう。

auじぶん銀行の変動金利が上昇した分は、誤差のようなものです。

■auじぶん銀行
2024年6月　0.319％ → 2024年7月 0.329％　金利上昇 0.01％

• 参考例：借入4,000万円　期間 35年の場合
• 0.319％ → 月々の返済額 100,666円
• 0.329％ → 月々の返済額 100,840円
• 差額 174円

しかし、今まで金利を下げて集客のために攻めの姿勢を貫いてきた auじぶん銀行が、0.01％とは言え、変動金利を上昇させたのは、他の銀行にとって想定外だったのではないかと思います。

そして、1位に返り咲いたのが PayPay銀行です。
こちらは、自己資金が10％以上あるユーザー限定となりますが、金利 0.315％ から 0.270％と、0.045％も大幅に下げてきました。

■PayPay銀行
2024年6月　0.315％ → 2024年7月 0.270％　金利下降 0.045％（自己資金が10％以上ある場合）

• 参考例：借入4,000万円　期間 35年の場合
• 0.315％ → 月々の返済額 100,597円
• 0.270％ → 月々の返済額　99,820円
• 差額 777円

10万円台から9万円台になると、視覚的に、差額以上に大きく引下げられたような印象を受けます。

更に、PayPay銀行は、団信（団体信用生命保険）が充実しました。

住宅ローン比較サービス『モゲチェック』の住宅ローン診断で、団信を金利換算した場合の住宅ローン金利ランキングでも、7月に入り1位になっています。

ゼロシステムズで調査している範囲では、2024年7月に変動金利に変化があったのは　auじぶん銀行 と PayPay銀行 のみでした。その他の金融機関では、変動金利に変化はありませんでした。

35年全期間固定金利では、りそな銀行の金利が下がりました。

• 1位：新生銀行 1.550%
• 2位：りそな銀行 1.665％

35年全期間固定金利であれば、この2行のどちらかで決まりですね。

改めて質問者様への回答として、私なら変動金利を選びます。

そして、変動金利を選ぶなら･･･

• ・自己資金10％以上ある場合 → PayPay銀行（当初金利0.270％）
• ・自己資金が無い場合 → auじぶん銀行（団信など総合的に判断）
• ・職場に労働組合がある → 中央ろうきん
• ・近所にイオンのショッピングモールがある → 買物が毎日5％オフになるイオン銀行

このようにお奨めします。