【中古マンション】修繕費高騰！広がる管理組合の借金依存！中古マンション選びの注意点！

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『マンション修繕 広がる管理組合の借金依存』というお話です。

マンションはデベロッパーとゼネコンが創り出した空間を売るビジネスで、コンクリートの塊が売買されているものと根底に考えています。

不動産というのは土地であり、上のある構造物はいつか朽ち果てます。
「いつか朽ち果てる建物を、如何に延命できるか？」
ということが、マンションの寿命と価値に大きくかかわってきます。

そこで、リスナーさんから「マンションの積立金不足で大規模修繕工事が実施できない」という旨のご質問をいただいているので、フジコさん、ご紹介お願いします。

ラジオネーム：オリオン さん。
コメントありがとうございます。

まず、ご質問にお答えします。

不動産を売却する場合、買主が「その事実を知っていたら買わなかったかもしれない」と思われることは、買主に伝えなければなりません。
それが真っ当な不動産仲介会社の役割となります。

そのため不動産仲介会社は、管理組合で議論されていることを買主に伝えなければなりません。管理組合での議事録と重要事項調査報告書を取り寄せて、そこから得た情報を元に買主へ説明します。

売ることだけを優先するエージェントは、買主にそれらの書類を渡すだけで説明したことにしてしまいます。維持管理について深く考えていない買主は、知らぬまま購入してしまうかもしれません。

それが、中古マンションの怖いところでもあります。

マンションの大規模修繕工事をするためには、お金がかかります。

しかし現在、管理組合の積立金不足で大規模修繕工事が実施できないマンションが増えています。

お金が足りなければ、『大規模修繕工事をしない』とか『延期すればよい』と考える人もいるかもしれません。

しかし、マンションとは、デベロッパーとゼネコンが創り出したコンクリートの塊に資産価値を見出して、売買されているものです。
土地と違い、いつか朽ち果てます。
それを『いかに延命して快適に生活できる状況を維持し続けるか？』が、マンションの寿命と価値に大きくかかわってきます。

日本建築学会(JASS5)では､コンクリートの『設計基準強度』により、『計画供用期間』『供用限界期間』を設定しています｡

鉄筋コンクリートの計画供用期間は65年とされており、大規模修繕工事を適切なタイミングで実施することにより、共用限界機会は100年までもつとされています。

しかし、「強度的にもつ」と言っても、快適に暮らせるかどうかは、維持管理の質に大きく依存します。
例えば、外壁の塗装や防水を適切なタイミングで行わないと、雨漏りが発生します。

マンションは管理で大切なのは、『適切に大規模修繕工事を実施して、如何に延命するか？』です。
これは、築年数が古いマンションだけでなく、新しいマンションも含めて、全てのマンションの宿命と言えます。

マンションの延命に関連した、日本経済新聞の記事があります。フジコさん、この記事の紹介をお願いします。

記事は、管理組合として、お金が足りないから、借金して大規模修繕をしているということです。

2000年代に大量にマンションが新築されました。
近年、その大量のマンションが、大規模修繕をしなければならない時期を迎えています。

• ■現在の状況
• ・物価上昇で建築原価が大幅に高くなっている。
• ・修繕積立金の値上げが必要になっているが、話し合いが難航して資金不足に陥っている。
• ・金融機関から借金をして、大規模修繕工事を実施している。

• ■問題点
• ・今まではデフレと低金利環境でしたが、今後はインフレと金利がある世界に変化していく。
• ・マンションを維持し続けるためには、今まで以上のコストがかかるので、区分所有者の負担は増えていく。

住宅ローンで借金をしてマンションを買って、その返済をしながら、維持するためにさらに借金をする。
そのようなマンションが今増えているし、今後も増えていく。
このような状況になっています。