【新築 vs 中古】2024年内に家を買うなら〇〇を選ぶべき！
住宅ローン控除｜子育てエコホーム｜保証

今回は
『中古 対 新築 マイホームを買うなら新築にすべき』
というお話をしていきます。

中島さんは、もし家を買うなら新築と中古、どちらの物件を購入したいと思いますか？

そうですよね。
できれば、今まで誰も使ったことのない綺麗な新築の方が良いですよね。

国交省の既存住宅シェアの国際比較というデータによると、日本全体で住宅が売買されている件数の中で、中古住宅の流通割合は約14.5%ということです。

これはアメリカやイギリスなど、欧米諸国の中古住宅の流通量に比べると1/5から1/6程度と低い水準であるという調査結果が出ています。
このことから、日本人は新築を好む傾向にあることが分かります。

私もどちらかというと新築派です。

自宅は新築ですが、賃貸用の収益物件としては、中古を買ってリフォームしてから貸し出す事が多いです。

そうです。

中古物件を買うメリットとして、
『同じ立地で選ぶ場合、新築よりも値段が安い』
これが1番の理由だと思うんです。
これ以外に中古を選ぶメリットって私には思いつきません。

あとは、新築物件が販売されていないエリアで、中古物件を選ばざるを得ない場合だけです。

不動産は個々に条件が違うので、一律に「こっち」とは結論付けられません。
ですが、マイホームとして買うのであれば、私は新築一戸建てを購入した方が良いと思います。

承知しました！

ラジオネーム：きちゃん さん。 ご質問ありがとうございます。

結論から申し上げますと･･･
「同じような立地環境で600万円程度の差額であれば、絶対に中古よりも新築の方が良い」 です。

2024年現在、新築一戸建てを購入した場合、住宅ローン控除という税金の優遇措置や、子育てエコホームという補助金などの制度が充実しています。
住宅ローン控除とは、新築一戸建てを購入した際に、13年間にわたり毎年借入れ残高の0.7%の所得税や住民税が控除される制度です。

これを踏まえて、35歳のご質問者様が、ZEH水準に適合した新築一戸建てを4,500万円で購入した場合の説明をしていきます。

このように、毎年税金が還付されます。
そして、13年間で戻ってくる金額の合計は、なんと約339万円になります。

今回は、住宅ローン金利：0.4% で計算しています。
金利が上昇した場合、これ以上の金額が住宅ローン控除で戻ってくる可能性があります。

中古物件でも、住宅控除は使えます。
ただし、新築と中古では適用範囲が大きく異なります。

地区15年の中古になると、ZEH水準に適合した物件は、まずありません。
そのため、住宅ローン控除が適用される借入れ残高の上限が2,000万円と少なくなります。

控除期間も、新築では13年間でしたが、中古になると10年間と短くなります。
戻ってくる金額も少なくなります。

ご質問者様は、新築より中古の方が600万円安いと言う事ですので、中古物件の借入れ額を3,900円で住宅ローン控除の計算をしてみます。

この場合10年間は、毎年14万円が戻ってくることになります。
10年間の合計額は140万円です。

新築では339万円でしたが、中古では140万円です。その差額は199万円となります。

今回の場合は、
「中古と新築の差額は600万円」との事でしたが、住宅ローン控除だけでも約400万円まで差が縮まることになります。

• ・購入予定の物件が住宅ローン控除の対象になるか？
• ・具体的にいくら税金が戻ってくるか？

これらについては、毎年の受託ローン残高も絡む複雑な計算が必要です。しかし、これはもはや手計算では不可能なんです。

そこで、住宅ローン控除でいくら戻ってくるか？
誰でも無料で簡単に計算できる『住宅ローン控除シミュレータ』を開発しました。
是非活用してくだい。

次に、ZEH水準に適合した新築を買うと貰える『子育てエコホーム』という補助金についてです。
この補助金で、国から80万円が貰えます。

そうなんです。
毎年似たような補助金制があるのですが、今年の子育てエコホームは、80万円と大盤振る舞いです。
かなり人気があり、現時点での予算の消化率は、新築で44%で、当初の予定よりも早く予算が尽きてしまう可能性があります。

そうなんです。毎年問答無用で打ち切られます。
国のホームページにも「早めの申請をお勧めします」と記載されているくらい人気の、国のばらまき制度なんです。

はい。
中古物件は対象外ですので、一切貰えません。

そうですよね。

子育てエコホームで80万円が貰える新築は、省エネ性能がZEH水準に適合している必要があります。
ZEH水準に適合した新築というのは、住宅性能評価で断熱等級5 かつ 一次エネルギー消費量等級6 の物件となっています。

具体的には飯田グループ系なら、一建設、アーネストワン の新築であれば、ほぼ全ての物件が対応しています。

ただし、同じパワービルダーでも、飯田産業 / ケイアイスター不動産 / ホークワン などの新築はZEH水準に適合していない物件が多く、子育てエコホームの対象外となる可能性があります。

また、東栄住宅の場合は長期有料住宅の認定を受けており、子育てエコホームの補助金が100万円になる物件があります。

そうなんです。
「貰えるつもりで契約したら貰えなかった」
となると、金額も大きいので資金計画に影響するかもしれません。ご注意ください。

この『子育てエコホーム』と『住宅ローン控除』が適用される新築であれば、ご質問者様の場合は、合計で約420万も優遇される事となります。

子育てエコホームは、物件の省エネ性能だけでなく、購入者の年齢や18歳未満の子供の有無によって対象か否か変わり、制度が複雑です。
ゼロシステムズでは、子育てエコホームの対象になるかどうかが簡単に分かる『子育てエコホーム支援事業1分間セルフチェック』というページを用意しました。
こちらも、ぜひ使ってみてください。

他にも新築は、当初3年間（長期優良住宅の新築であれば5年間）建物部分の固定資産税が半額になります。

また、火災保険も新築であれば割引き制度があります。
地震保険も、住宅性能評価で耐震等級3の最高等級の物件であれば、保険料が半額になります。

中古と新築の価格差が600万円くらいであれば、税金や補助金で、かなり差が縮まります。
ですので、同じような立地であれば、中古よりも新築の方が良いと言えます。

まだまだありますよ。

ご質問者様が検討している中古住宅は、築15年との事ですね。
15年前の建物と現代の建物を比べた時、大きく違うのは『断熱性能』です。

現代の新築は建売住宅でも、住宅性能評価で断熱等級5 かつ 一次エネルギー消費量等級6 の物件が増えてきました。

例えば、窓のサッシ部分は内側が樹脂になって、断熱性能が非常に高くなりました。
窓ガラスも、ペアガラスだけでなくLOW-Eという遮熱ガラスが採用されています。

外から伝わる熱の70%以上が、窓からの熱と言われています。
そのため、樹脂サッシと遮熱ガラスは、冬だけでなく夏も効果が高いです。
15年前の中古物件ではこのような仕様は、まず有りません。

この断熱性能を得ようとすると、購入後に自らお金をかけてサッシ交換のリフォーム工事が必要になります。
家中の開口部を樹脂サッシと遮熱ガラスに交換すると、100万円でも足らないと思います。

次は耐震性能の違いです。
耐震性能を表す『耐震等級』については以下のようになっています。

ここ数年で、ようやく耐震等級3の住宅が普及してきました。
築15年の中古住宅で、耐震等級3（最高等級）を取得している物件は、ほとんど無いと言えます。

「中古だから欠陥が多い」とか、逆に「新築だから欠陥は無い」とか、そういう事はありません。
ゼロシステムズでは過去15年にわたり、3,000件以上（新築 中古問わず）の、住宅診断を実施してきました。

新築であっても、当初の施工ミスの可能性として･･･

• ・防火違反
• ・断熱不良
• ・雨漏り

など、色々な欠陥リスクは潜んでいます。
中古住宅では、これら当初の施工ミスの可能性だけでなく、経年劣化も出てきます。

経年劣化やメンテナンス不足による雨漏りや、シロアリ被害など、中古住宅特有のリスクはあります。
そのため、中古 / 新築 問わず、住宅を契約する前には専門家による住宅診断が必要であると考えています。

また、築15年の中古となると･･･

• ・給湯器
• ・洗浄便座
• ・水回りのパッキン
• ・ガスコンロ
• ・エアコン
• ・ダウンライト

など、設備機器の耐用年数が限界を迎えます。

おおよそですが、以下のような感じになります。

その通りです。

新築であれば全て新品ですので、1回目の修繕サイクルは10～15年先となります。
そのため、毎月1～2万円程度積み立てれば、将来の修繕工事に備えることができます。

中古の場合は、修繕工事の時期も考慮しなくてはなりません。

次に『建物の保証の問題』です。

基本的に中古物件の保証期間は2年間となります。
これは契約不定合責任（以前の法律では瑕疵担保責任）と呼ばれています。

以下の4つは、住宅として基本的な性能に欠陥があった場合、売主は買主に対して責任を負うことになっています。

しかし、中古物件は個人が売り主である事が多いです。
個人が自宅を売却してから2年間、買主に対してこれらを保証するのは、かなりの負担です。

そのため、個人が売り主となる中古物件の不動産売買契約では、本来2年の契約不適合責任が、特約で2～3ヶ月程度に変更されている事が一般的です。

そういうことです。

そのため、雨が少ない時期に引き渡しされて、3ヶ月以上経過して台風シーズンになり、そこで初めて雨漏りを発見した場合は、保証期間が過ぎてしまっていると言う事もあります。

また、中古住宅を購入する場合は、シロアリや木部の腐食などにも注意しないといけません。
雨漏り同様、欠陥が表面化して気づいた頃には3ヶ月の保証期間が過ぎていると言う事になります。
修理費用は買主負担（自己負担）になります。

個人が売り主となっている中古物件は、欠陥があった場合に責任の追求先が曖昧です。
それこそ『ノークレーム・ノーリターン』みたいな感じになるので注意が必要です。

契約する前に、専門家による住宅診断を行う事が大事かと思います。

また、同じ中古物件でも業者が売り主の物件の場合は「契約不適合責任を2年から3ヶ月に短縮する」という特約を入れても、消費者にとって不利な契約とみなされ、その特約は無効になるのです。
例えば、綺麗にリフォームされた空き家の中古住宅は、業者が一度買い取っている場合が多いのですが、その場合、契約不適合責任（要するに保証期間）は2年となります。
中古住宅の保証期間が心配な人は、そのような物件を狙うと良いと思います。

最後に『新築一戸建ての建築原価』についてお話しします。

現在、建築費は非常に高騰しています。
一般財団法人：建設物価調査会の、木造住宅の建築費指数は2015年の指数を100とすると、2024年7月は138.5となり、原価が1.38倍以上も上昇しています。

前年同月比では、5.5%も建築費が値上がりしてるのです。
この工事原価の値上がりは、今後も物価上昇や人口減少に伴なう建築現場の職人さん不足によって、さらに上昇していくことが予想できます。
逆に言うと、今後、建築費が値下がりする可能性は無いと言う事なんです。

はい。
この調子で建築費が値上がりし続けていくと、新築は贅沢品となります。
そのため、将来の住宅市場は中古物件の流通がメインとなってくるはずです。

もし、新築を希望されてる人であれば、早めに購入した方が安く買う事ができるでしょう。

今回のお話をまとめますと、以下のようになります。