【不動産市場】「家が買えない」と嘆く30代増加。なぜ価格高騰？いつまで続く？利上げと円高は都心マンションに値下げ圧力！今後の展望を深掘り解説！

今回は
『家が買えない…価格高騰！いつまで続く？』
と言うテーマで、お話をしていきます。

まずは、
『23区内の新築マンションの平均価格1億1483万円は数字のマジックだった』
というお話からです。

今年の1月に『東京23区の新築マンションの平均価格が初の1億円の大台を超えた！』と、さまざまなメディアが報道しました。

具体的には、23区内の平均価格は、昨年比で39.4％も上昇して 1億1,483万円になりました。

これは、1991年バブル経済末期に付けた最高値の 8,667万円を大幅に上回り、過去最高値を更新しました。

そうですよね。

昔から1億円を超えるマンションのことを『億ション』と特別感がある呼び方をしていましたが、今は珍しくなくなったため、逆に『億ション』と呼ぶ事が古臭く感じてきました。

私は、この呼び方に違和感を覚えてますが、ここでは分かりやすいように、あえて『億ション』で統一します。

実際に、マンションの平均価格は10年前と比較して、かなり値上りしています。

そうですよね。
平均1億円オーバーと聞くと、億ションだらけのイメージになりますよね。

そうでもないんですよ。
以下をご覧ください。

日本経済新聞の記事よると、
平均値は1億1,483万円でしたが、中央値は 8,200万円となっており、高額物件が平均値を押し上げているだけで、23区全体が億ションだらけなのではない。
との事です。

以下の表をご覧ください。
赤が平均値、黄色が中央値、緑は、その差額です。

2013年の平均値は 5,853万、中央値は 5,180万、その差は 673万円でした。
平均値と中央値がかけ離れていないという事は、高すぎる物件や低すぎる物件が少ないということです。

ですが、2020年からは差が広がりはじめ、2023年には 3,283万円もの差となりました。

これは、2023年になり、1部屋数十億円もする超高級マンションが販売された事が影響しています。
そのため、より実態に近い状況を把握するには、平均値でなく中央値を見ていく必要があります。

平均値は 1億1,483万円ですが、中央値だと 8,200万円ということです。

そういうことですね。
そこを踏まえて、日本経済新聞では『23区の新築マンションは、億ションだらけではなかった』と報道しました。

はい。
では、続いて『超高級マンション』について解説します。

そうですよね。
それでは、以下をご覧ください。

こちらは、三田ガーデンヒルズです。
23区内の新築マンションの平均価格を押し上げている超高級マンションです。

気になりますよね。
共用スペースは以下のような感じです。

共用部分は、まるで美術館のようですね。

そして、緑豊かな住環境です！これは希少です。港区でこの環境は、非常に資産性が高いです！

そうですよね。
気になるお値段は…

一番良いお部屋は…45億円です！

そうですね･･･。
45億円を35年フルローンで組むと、月々の返済額は 1,143万円です！

本当ですね。
そんなローンは組めないですが、三田ガーデンヒルズには、もっとお安い価格帯のお部屋も存在しています。

こちらが価格表です。

この中ですと、5億5,540万円台のお部屋が比較的リーズナブルだと思います。

そうなんです。
5,540万円でなく、5億5,400万円。
上の階に行くと 9億9,000万円台のお部屋もあります。

そう思いますよね。

だけど、一般販売分の939戸は既に完売しているんです。

だけど、45億円で驚いてはいけません。
更に桁違いに高いマンションが販売されました。

それが、最上階で 200億円とも言われる、麻布台ヒルズです。

そうなんです。
このように世間ズレした超高級マンションが販売されるたびに、23区内の平均価格が高くなります。

とは言っても、都心のマンション価格が全体的に値上りしているのは事実ですけどね。

続いては、『需要が落ち込めば価格は下がるか？』についてです。

その要因の一つは、供給量の減少です。

中島さん『メジャーセブン』と言う言葉は聞いた事ありますか？

ちょっと違います。
メジャーセブンとは、財閥系など、大手7社のマンション分譲会社の事を言います。

そうなんです。
それでは、以下をご覧ください。
メジャーセブンが供給するマンションの戸数とシェアの推移です。

青色が首都圏全体、オレンジ色が、メジャーセブンの供給数です。
2004年の段階では、28％の割合でしたが、2008年以降、メジャーセブンのシェアが急上昇して、2012年以降は、常に40％以上をキープしています。

理由は、2008年のリーマンショックです。
この時に、資金繰りが悪化した中堅のマンション専業デベロッパーは破綻してしまいました。

その結果、近年（2019年のデータではありますが）分譲されている新築マンションの半分近くは、三井や住友などメジャーセブンの物件となり、大手がシェアを拡大して、都心3区では独占状態と言えます。

一方、23区内の販売戸数は
2013年：28,340戸
2023年：11,909戸
と、半分以下に減少しています。

不動産の価格は、需要と供給のバランスで決まります。

市場に物件数が増えれば、価格は安くなります。
逆に、物件数が少なくなれば、価格は高くなります。

基本的には、そうです。
ですが、23区･･･特に都心3区のマンションは、需要が下がっても値下がりし難い状況です。

その理由は、メジャーセブンにあります。
メジャーセブンの大半は、財閥系をはじめとする耐力のある総合デベロッパーばかりです。
総合デベロッパーは、主力の賃貸事業が好調です。

もし、分譲マンションの需要が落ち込んでも、分譲マンションの供給数を減らして需給バランスを保つことができます。
在庫を値下げしてまで売り急ぐ必要は無いのです。

そのため、リーマンショックの時に資金繰りが悪化して破綻した、中堅のマンション専業のデベロッパーのような事態には陥り難いと言えます。

そうですね。
ですが、それ以外にも価格が下がらない要因はあります。

それでは、『マンション高騰の本当の理由』についてです。

まずは、以下をご覧ください。

それは、少子高齢化による建築現場の人手不足が要因です。

これも需給バランスですので、人手不足になると人件費が高騰します。
また、2024年4月からはじまった働き方改革により、建築現場も完全週休2日制になりました。
そのため建築工期が延び、建築原価の高騰に繋がります。

そして、建築原価に最も大きく影響するのが為替相場です。

今年に入り急激な円安が続きました。
最近、少しずつ円高に振れてきましたが、まだ、ボラティリティが高い状態です。
殆どの資源を輸入に頼っている日本では、円安になると建築原価が高くなります。

参考：SMBC日興証券株式会社　 – 初めてでもわかりやすい用語集-ボラティリティ

そして、インバウンド需要です。
外国人富裕層が、日本でマンションを購入しています。

特に、中国人などのアジア人は、湾岸の眺めがいいマンションを好んで購入します。
中には、日本に旅行に来たついでに、マンションを買って帰るような外国人もいるようです。

そうですね。
政府は賃金を上げようとしていますので、これは思惑通りなのかもしれないですね。

それは、誰もが思うところですよね。

それでは、『今後、価格が下がる可能性』について考えていきます。

都心のマンション価格は、金利と為替相場に大きく影響を受けます。

まず、金利の影響です。

日本銀行が金融緩和を続ける中、超低金利政策が続いてきました。
低金利な環境では、住宅ローンの負担が軽減され、多くの人が高額物件でも購入しやすい状況が作り出されていました。

しかし、今後日本では利上げが予想されています。
金利が上昇すると、次のような影響があります。

まず、金利が上昇すれば、住宅ローン返済額が増加し、買手の需要が減少する可能性があります。

特に、ローンを組んで購入する層にとっては、購入のハードルが上がります。
そうすると、億ションのような高額マンションに下落圧力がかかることが考えられます。

特に、世帯年収1500万円のパワーカップルが住宅ローンを組むようなときは、金利が上昇すると借入可能額が少なくなりますので、影響がでると思われます。

金利が上昇すると、資金調達コストの負担が増えます。
レバレッジを効かせて不動産投資していた人は収益物件の購入が難しくなります。

また、金利が上昇すると、不動産投資以外の金融商品の利回りが高くなります。
キャッシュで収益物件を購入するような投資家が離れていく可能性があります。

企業の資金調達コストも増加します。
これにより、企業の設備投資や運転資金などの資金調達が抑制され、国内の経済活動が低迷する可能性があります。

経済成長の停滞は個人消費にも影響を与え、不動産市場全体の需要が減少する恐れがあります。

そういうことです。

そして、不動産価格に大きく影響するのか為替相場です。

その通りです。

都心部のマンションは、国内の需要に加えて、外国人投資家の関心も非常に高いです。
為替相場は、彼らの購入意欲に大きく影響を与える重要な要因です。

今後、為替が円安から円高に振れると、外国人投資家にとって日本の不動産は割高になり、購入意欲が低下します。

外国人投資家の減少は、高級マンション市場において価格下落を引き起こす可能性があります。

また、円高に振れると輸入品の価格が下がるため、建築コストが低下する可能性があります。
これにより、都心の新築マンションの販売価格は、値下がりする事が予想できます。

そういうことです。
金利上昇と為替相場は、都心の高級マンションの価格に影響を与える重要な要因といえます。

今年に入って円安が進み、物価が上昇するのを受け、日銀はマイナス金利を解除しました。
そして為替が円高に振れはじめ、日銀はもう一段階利上げを行いました。

また、今回は触れませんが、日本は少子高齢化による人口減少問題も解決しておりません。

ここ10年以上、都心のマンション価格は、右肩上がりです。
これは日銀の超低金利政策により、作り出された市場である可能性が高いです。

90年代バブルの時は土地神話と呼ばれ、誰もが土地は絶対に値下りしないと考えていました。

しかし今は、都心の好立地なマンションは値下がりしないと、誰もが言っています。

今後、金利上昇と円高が進む事を考えると、都心の高級マンションの値上りは今がピークかもしれません。

投機目的で晴海フラッグを買った人は、そうなるかもしれませんね。

これらを踏まえると、今、都心の億ションをペアローンで買おうとしているパワーカップルは、慎重な判断をした方が良いかと思います。