変動金利と固定金利どっち がいいの? ~ 住宅ローン金利の選び方

住宅ローン金利変動金利と固定金利どっち?

住宅ローンを検討する時には、 変動金利と固定金利どっち を選んだ方が良いかについて、ご質問をよく頂きます。
この回答には、すべての人に共通する答えが御座いません。

ただし、変動金利を選んだ方が良い人固定金利 を選んだ方が良い人の特徴については、お話することが出来ますので、参考にして頂ければと思います。

住宅ローン変動金利と固定金利 の特徴

変動金利と固定金利どっち がいい?

いつの時代も、住宅ローン の 変動金利と固定金利 を比較すると、変動金利の方が低い金利で借入れが出来ます。

従って、変動金利で借入れした方が、月々の返済額を低く抑えて住宅を購入することが出来ます。

しかし、住宅を購入後も、変動金利は、経済の状況によって住宅ローン金利が変動します。

従って、月々の返済額も変動することになりますので、消費者にとって、リスクとも言えます。

固定金利は、金利が変動しませんので、月々の住宅ローン返済額が一定のため、将来のライフプランや資金計画が立てやすいというメリットがあります。

ただし、固定金利は、住宅ローン借入れ当初は、変動金利より金利が高いので、月々の返済も高くなります。

変動金利と固定金利 のメリットとデメリット

変動金利

メリット

当初の借入金利が低い

デメリット

将来、返済額が上昇する可能性が高い

固定金利

メリット

ずっと返済額が変わらない

デメリット

当初は変動金利より高い

変動金利と固定金利どっち が多い?

変動金利を利用している人の方が多い

知人や友人で住宅ローンを利用してマイホームを購入した人に、変動金利と固定金利のどちらを選んだかを聞くと、変動金利を選択したと回答する人が多いと思います。
周囲の人の多くが変動金利を選んでいるから、何となく変動金利を選んでいるという人も少なくありません。
しかし、住宅ローン返済は、長期にわたります。
何となくで変動金利を選んでしまうと、人によっては、将来、金利上昇により返済不能に陥るリスクがありますので注意が必要です。

変動金利を利用している人が多い理由

それでは、なぜ変動金利を利用している人が多いのでしょうか?

理由1:借入れ当初は変動金利の方が低いから

それは、借入れ当初は固定金利よりも変動金利の方が金利が低いからという最もシンプルな理由です。
住宅ローン借入額3000万円の場合では、変動金利と固定金利の月々返済額の差は、おおよそ1万円になります。
月々1万円の差は、とても大きいので、何も説明がなければ、ほとんどの人は、変動金利を選択します。

理由2:不動産営業マンの多くが変動金利を勧めるから

不動産営業マンが物件を紹介する時には、諸費用や月々の住宅ローン返済額をシミュレーションしてお客様に提案します。
目先の返済額が安くなり変動金利でシミュレーションした方が、お客様は購入し易く感じます。
そのため、多くの不動産営業マンは、成約率を向上するために変動金利の住宅ローンを勧めてきます。

理由3:銀行が変動金利を勧めてくるから

銀行の担当者が変動金利を勧めてくることが多いのも、不動産営業マンが変動金利を勧めてくる理屈と基本的には同じです。
銀行の担当者も住宅ローンの取扱い件数や貸付残高が営業成績となります。
お客様には、変動金利を勧めた方が目先の返済額が低いので、自社の住宅ローンを利用してもらい易くなります。

変動金利と固定金利 のリスクは誰のリスク?

変動金利は、経済状況によって金利が上昇した場合、返済総額が上昇します。
固定金利は、金利が変動しないので返済総額が変わりません。
これは、借りる側(消費者)と貸す側(銀行)のどちらがリスクを負うのか?という根本的な考え方となります。

変動金利のリスク負担とは?

変動金利は、世の中の金利が上昇すれば、返済期間の住宅ローン金利が上昇して返済総額も上昇するということは、貸す側(銀行)にとってリスクはありませんが、逆に、借りる側(消費者)がリスクを負うこととなります。

固定金利のリスク負担とは?

固定金利は、世の中の金利が上昇しても、返済中の住宅ローン金利は変わらず返済総額も変わらないということは、借りる側(消費者)にとってリスクはありませんが、逆に、貸す側(銀行)がリスクを負うこととなります。
従って、変動金利は借りる側(消費者)がリスクを負うもので、固定金利は、貸す側(銀行)がリスクを負うものとなります。
そのため銀行は、貸す側(銀行)にとってリスクが少ない変動金利を勧めてくる傾向が強いと言えます。

多くの人は、このことを理解しないで住宅ローンを利用しています。


「とりあえず変動金利で」という甘いワナ

不動産営業マンが、「今は金利が低いから、とりあえず変動金利で組んでおいて、将来、変動金利が上昇したら固定金利に切り替えれば大丈夫」などとアドバイスする人も少なくありません。
実は、このアドバイスは、消費者にとって不利益となる大きな間違いと言えます。
一般に住宅ローン金利が上昇する時には、固定金利の方から上昇します。
従って、変動金利が高くなったと実感するころには、既に固定金利が上昇していて返済額も上昇していますので、時すでに遅しなのです。

結局、 変動金利と固定金利どっち がいいの?

変動金利と固定金利のどちらの住宅ローンを選ぶかについては、すべての人に共通する回答はありません。
しかし、変動金利の方が良い人と、固定金利の方が良い人の特徴については解説することが出来ます。

貯蓄できない人とできる人

今まで、しっかり貯蓄して頭金を用意できている人は、変動金利で借入れをして、将来、金利が上昇して月々の返済額が高くなっても、返済不能に陥るリスクは少ないと言えます。
逆に、今まで貯蓄できなく、頭金が少ない人の場合は、将来、金利が上昇して月々の返済額が高くなると、返済不能に陥るリスクが高くなりますので、固定金利を選んだ方が良いと言えます。

返済比率ギリギリの人と余裕がある人

例えば、住宅ローンの借入金額3000万円以上になりますと、月々の返済額は、金利の影響が大きくなります。
年収に対しての返済比率が35%ギリギリの人は、将来の金利上昇により住宅ローン返済額が高くなった場合、返済不能に陥るリスクが高くなりますので、固定金利を選んだ方が安心です。

繰上返済を予定している人と予定していない人

返済期間20年未満で完済する予定の人や、途中で繰り上げ返済して早期完済を予定している人は、変動金利の方が総支払額を低く抑えられる可能性があります。
逆に、返済期間35年の住宅ローンを検討している人は、固定金利を選択した方が将来の金利が上昇して返済不能に陥るリスクを下げることになります。

変動金利が良い人と固定金利が良い人のまとめ


変動金利
を選択した方が良い人

1.頭金が多く貯蓄できる人
2.借入予定金額が少なく返済比率に余裕がある人
3.返済期間20年未満で繰上返済を予定している人

固定金利を選択した方が良い人

1.頭金が少なく貯蓄できない人
2.借入金額が多く返済比率に余裕がない人
3.返済期間20年を超える予定の人


住宅ローンの返済は、長期にわたります。
住宅ローン金利の選び方の優先順位は、将来、返済不能に陥らない無理のない借入金額を前提にして、総支払額が最も少ない住宅ローンを選択することが大切です。

ゼロシステムズでは、各銀行の住宅ローン金利について毎月調査をして金利表にまとめています。
住宅ローン金利選びにお役立てください。
>住宅ローン金利表


著書の紹介

こんな建売住宅は買うな
著書:『こんな建売住宅は買うな』幻冬舎