住宅ローン審査 に落ちる理由とは?

住宅ローン審査基準と
審査に落ちる理由

審査が通りやすい銀行選びのコツ

住宅ローン審査に通るか?通らないか?は、ご自身では判断が難しいものです。
実際に各個人の状況により、住宅ローン審査が通りやすい人と通りにくい人がいます。
また、各銀行の住宅ローン審査基準の違いにより、審査が通りやすい銀行と通りにくい銀行があります。

このサイトでは、住宅ローン審査の仕組みと審査基準について解説します。
つまりこれらを予め理解しておけば、想定外の住宅ローン審査落ちるを防げる可能性が高くなると言えます。

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毎週木曜日18:20~毎週放送しているFMラジオ番組「不動産せんせい田中の教えて不動産の知恵袋」をYouTube動画にアップしています。
関連動画としてリンクしましたので併せてご視聴ください。


住宅ローン審査では返済比率が重要

住宅ローン審査 と返済比率

いくらまで借りられるかを計算する方法

いくらまでの金額を住宅ローンで借りられるか?ということは、とても気になると思います。
住宅ローンで借りられる限度額は、年収に対しての返済比率によって決まります。
返済比率とは、住宅ローンの年間返済額を年収で割って計算します。


返済比率の計算方法

返済比率=返済比率÷年間返済額

例えば、年収500万円の人が年間120万円の住宅ローン返済をする場合
120万円÷500万円=0.24
返済比率24%となります。

・返済比率35%超えると審査が通らない可能性が高くなる
一般的に返済比率35%を超えると住宅ローン返済の家計への負担が大きいとして、住宅ローン審査が通らない可能性が高くなるとされています。
逆に返済比率が低くなると、住宅ローン審査が通りやすくなります。
・返済比率の審査は高い金利で計算される
銀行の住宅ローン審査では、この返済比率を計算するときの年間返済額は、将来の金利上昇の可能性を見据えて、実行金利(借入時の金利)でなく、審査用の高い金利で計算されます。
この審査金利は、金融機関によって異なりますが、おおよそ3%~4%で計算されます。

従って、実行金利が1%であっても、審査金利4%で計算されてしまうと、返済比率35%を超えてしまい、住宅ローン審査が通らなくなることもありますので注意が必要です。
・フラット35と中央労働金庫なら審査が通りやすい
フラット35の住宅ローンは、全期間固定金利ですので審査時に将来の金利上昇を見据える必要がないため審査用の高い金利で返済比率を計算せず基準金利で審査されます。
また、中央労働金庫の住宅ローン審査では、中央労働金庫の会員であれば実行金利で返済比率を計算してもらえます。
つまり返済比率がギリギリで住宅ローン審査が通らない可能性がある人は、フラット35や中央労金を利用すると、住宅ローン審査が通りやすいと言えます。
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住宅ローン審査には
事前審査と本審査がある

事前審査と本審査の2段構え

住宅ローン審査 には事前審査と本審査がある

新築一戸建ての売主業者は、買主の住宅ローン事前審査が通っていないと契約しないことがあります。

・住宅ローン【事前審査】とは?
購入しようと思う物件が定まったら、金融機関に事前審査を申し込んで仮審査をします。
事前審査に通らないと本審査を申込みすることはできません。
・住宅ローン【本審査】とは?
事前審査で仮承認が通ったら、物件購入の売買契約を締結して、本審査を申し込みします。
つまり本審査で承認を得られた時点で、住宅ローン審査が通ったことになります。
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住宅ローン審査にかかる日数

住宅ローン審査にかかる日数

事前審査にかかる日数

事前審査には、通常 1日~7日程度の日数がかかります。

・銀行窓口に申込みする場合
銀行窓口に出向いて住宅ローン事前審査を申込みした場合、窓口で書類をチェックした後に住宅ローン審査の部署に書類が送られて事前審査を行なう流れとなります。
そのため、住宅ローン審査結果が分かるまで一般に7日間前後の日数がかかります。
・住宅ローンセンターに申込みする場合
住宅ローンセンターなど銀行の住宅ローン専門部署に申込みした場合は1日~3日程度で審査結果が分かります。
・ネットで申込みする場合
パソコンやスマホから住宅ローン事前審査ができる銀行があります。
この場合は、早ければ1日で審査結果が分かりますが、遅いと1週間くらい時間がかかることがあります。

本審査にかかる日数

本審査は、通常 1週間~3週間程度で結果が分かります。

実店舗が存在する金融機関(都市銀行、地方銀行、信用金庫など)であれば、1週間程度で審査結果が分かります。

実店舗が存在しないネット銀行(住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、ソニー銀行)では、審査に 1週間~3週間程度の時間がかかることがあります。

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審査に時間がかかることもある

住宅ローン審査 にかかる時間

通常は、事前審査で1日~7日以内、
本審査で1~3週間以内で審査結果が分かります。

しかし、年末や年度末は審査の申込み件数が増えて混雑しますので、通常よりも時間がかかることがあります。

また、申込みする人の内容によっても、通常よりも審査に時間がかかるケースがありますので注意が必要です。

審査に時間がかかるケース

ケース1:確定申告をしている個人事業主
個人事業主の場合は、会社員のように勤務先の実態を確認し難いため住宅ローン審査に時間がかかることがあります。
そのため、住宅ローン審査を申込みした後に、事業売上の詳細が分かる預金通帳の写しなどの追加書類の提出を求められて審査に時間がかかることがあります。
ケース2:会社役員
会社役員の場合も企業規模によっては、追加書類の提出を求められて審査に時間がかかることがあります。
ケース3:創業3年未満の会社に勤めている会社員
創業3年未満の会社に勤めている場合は、会社の実態や業績を確認するために会社員であっても審査に時間がかかることがあります。
ケース4:持病がある人
持病があると、住宅ローン審査基準では問題がなくても、団体信用生命保険の加入審査で時間がかかることがあります。
つまり金融機関から質問や追加書類の提出を求められても、速やかに対応できるように予め準備しておくと住宅ローン審査がスムーズに進むようになります。
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住宅ローンの審査項目とは?

審査イメージ

住宅ローン審査では、借入申込をする人の返済能力と物件の担保評価を審査します。
事前審査では、以下の1~8の項目を審査されます。
本審査では、以下9~10の項目も審査対象になります。

住宅ローン審査 基準10項目

  1. 年収に対しての返済比率
  2. 物件価格に対しての自己資金比率
  3. 既存借入の状況
  4. 個人信用情報
  5. 雇用形態
  6. 勤続年数
  7. 勤務先の実態と信用
  8. 完済時年齢
  9. 健康状態(団体信用生命保険)
  10. 物件の担保評価

もし、上記の1項目が審査基準を満たしていなくても、それ以外の項目が優れていれば、住宅ローン審査が通る可能性があります。

逆に上記1~8で複数(2~3個)の項目が審査基準を満たしていない場合は、住宅ローン審査落ちになる可能性が高くなります。

例えば、返済比率が審査基準ギリギリであっても、規模が大きい会社に勤めている人であれば、将来も所得が安定していると判断されて、住宅ローン審査が通る可能性が高くなります。

個人事業主や規模が小さな会社に勤めている人の場合は、所得の安定性が乏しいと判断されますが、返済比率に余裕があれば、審査が通る可能性は十分にあります。

しかし、規模が小さな会社に勤めていて、返済比率ギリギリ、転職したばかりで勤続年数1年未満など、マイナス要因が重なると住宅ローン審査落ちになる可能性が高くなります。
つまり、住宅ローン審査は、総合的に判断されるものとなります。

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住宅ローン審査で落ちる原因

住宅ローン審査 に落ちる

住宅ローン審査に通らない理由を、1~24にまとめました。

個人信用情報に問題がある

  1. 過去7年以内に債務整理をしたことがある。
  2. 約定返済日から2ヶ月以上遅れて返済したことがある。
  3. 約定返済日から1ヶ月以内の返済遅れが度々ある。
注意点

上記1~3に該当すると住宅ローン審査落ちになる可能性があるので注意が必要です。
この場合は、早い段階で住宅ローン事前審査を申込みして、予め審査が通るが否かを確認しておくと良いです。

例えば、個人信用情報では、クレジットやキャッシングを約定引落日から61日以上遅れてると異動となります。
異動とは、一般に『金融ブラック』と呼ばれるものです。

一度、個人信用情報で『異動』になりますと、住宅ローンだけでなく自動車ローンなどの審査も通りません。
異動の原因となった債務(借入れ)を完済してから5年以上経過しなければ個人信用情報から異動の記録は消えませんので注意が必要です。

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返済比率に影響する既存借入が理由

  1. 現在も消費者金融やキャシングの借入れがある。
  2. キャッシング枠 のあるクレジットカードを複数保有している。
  3. 携帯電話(スマホ)を分割払いで購入している。
  4. 自動車やショッピングローンの残債がある。
  5. 住宅ローンや収益物件の借入残債がある。
注意点

上記4~8に該当すると、返済比率が審査基準ギリギリの場合は、住宅ローン審査落ちになる可能性があります。
既存借入がある場合は、住宅ローン審査を申込みするときに予め詳細を申告しなければなりません。
もし、その申告を怠ると審査が不利になります。
例えば、住宅ローン審査では、融資額が物件価格100%を超えると審査が厳しくなる傾向にあります。
特に返済比率が審査基準ギリギリの人の場合は、否決や減額となる可能性がありますので注意が必要です。

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勤務先や雇用形態が理由

  1. 勤続年数1年未満
  2. 起業してから3年未満
  3. 契約社員、派遣社員、パート
  4. 前期が赤字の会社役員または個人事業主
  5. 前年度の確定申告額が少ない個人事業主
  6. 会社員だけど社会保険でなく国民健康保険
  7. 社会保険の資格取得年月日と勤続年数が異なる
  8. 勤務先が小規模または社歴3年未満
  9. 給与体系が時給や日給
  10. 給与体系が高率歩合制
注意点

上記9~18に該当すると住宅ローン審査では不利になる可能性があります。
住宅ローン審査において金融機関は、借入申込をする人の所得の安定性をチェックします。
この場合は、住宅ローン審査を申込みするときに、該当項目の詳細などを金融機関に説明できるように予め準備しておく必要があります。


その他の理由で住宅ローン審査落ちになる

  1. 産休育休中
  2. 独身である
  3. 年齢55歳以上
  4. 運転免許証番号の最後の一桁が4以上の数字
  5. 諸費用も住宅ローンに組み込みたい
  6. 高血圧や糖尿病などの持病がある
注意点

上記19~24に該当すると住宅ローン審査が通らない可能性があります。
独身の人が住宅ローンを組もうとすると、投資物件を購入するのでは?と疑われることがあります。
定年退職近くになって住宅ローンを組もうとすると、金融機関から将来の返済計画について詳細説明を求められます。
この場合、住宅ローン審査を申込みするときに該当項目の詳細や理由を金融機関に予め説明する必要があります。


↓こちらのページもご覧ください↓

【住宅ローン審査に落ちる原因】~24項目のうち2つ以上該当すると不利になる

住宅ローン審査申し込み時に
隠し事をすると不利になる

上記の項目で1つでも該当する場合は、住宅ローン審査を申込みする段階で、金融機関へ詳細説明をする必要があります。
何も説明しないで住宅ローン審査を申込みすると、所得や返済の安定性に問題がある人と判断されることがあります。

特に返済比率が審査基準ギリギリの場合では、金融機関から「今回は、総合的な判断でお受け出来ません。」と住宅ローン審査落ちにされる可能性が高くなります。

金融機関に住宅ローン審査が通らない理由を尋ねても「総合的な判断で・・・」と、明確な理由を教えて頂けません。
住宅ローン審査に通らない理由が分からないと結果を覆すことは困難です。

逆に、該当事項があれば、何らかの対策を予め講じてから、住宅ローン審査を申込みすることで審査が通りやすくなります。

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審査が通りやすい銀行の選び方

住宅ローン審査 は各銀行で異なる

銀行によって審査基準が違います

例えば、年収に対しての返済比率35%以上では、審査が通らない銀行もあれば、返済比率40%未満であれば審査が通る銀行もあります。
また、勤続年数3か月以上であれば審査が通る銀行もあれば、勤続年数2年以上なければ審査が通らない銀行もあります。

住宅ローン審査基準は、各金融機関で異なりますので、借入申込をする人の状況に合った銀行を選定する必要があります。

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勤続年数が短い人に向いている金融機関

フラット35 勤続年数問わない
みずほ銀行 3か月以上
住信SBIネット銀行 3か月以上
横浜銀行 6か月以上
イオン銀行 6か月以上

フラット35は、安定した所得があれば勤続年数の規定はありません。
他にも勤続年数の規定がない銀行もありますが、実際は勤続年数1年以上なければ審査が通らないことが多いので注意が必要です。


年収が少ない人に向いている銀行

フラット35 最低年収の規定なし
りそな銀行 年収100万円以上
イオン銀行 年収100万円以上
中央労働金庫 年収150万円以上
三菱UFJ信託銀行 年収150万円以上

フラット35は、安定した所得があれば最低年収の規定がなく返済比率が審査基準内であれば審査が通る可能性があります。
労働組合に入っていて中央労金の会員の人は、中央労金が最も審査が通りやすい金融機関と言えます。


諸費用も借入したい人に向いている銀行

フラット35
みずほ銀行
中央労働金庫
イオン銀行
じぶん銀行
住信SBIネット銀行

諸費用を住宅ローンに組込む場合は、金利や保証料を上乗せされる場合があります。
また、物件価格100%以上の住宅ローンを借り入れしようとする場合は、審査が厳しくなることがありますので注意が必要です。
仲介手数料、住宅ローン事務手数料、火災保険など諸費用を削減することで住宅ローン審査を通り易くすることが出来ます。


産休育休中の人に向いている銀行

フラット35
じぶん銀行
中央労働金庫
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
横浜銀行

住宅ローン審査を申込みする本人が、産休育休中であっても単独申込できる金融機関です。
この場合、復職証明や預金通帳の写しなど休暇期間中の返済原資の提出を求められることがありますので、予め準備しておくと審査がスムースになります。


年齢が高い人に向いている銀行

フラット35

フラット35の住宅ローン審査は、唯一、年金を所得としてみてくれます。
従って、定年退職後の年金受給者の人でも住宅ローンを組むことが出来ます。


審査申込から融資実行まで早い銀行

みずほ銀行 最短2~3週間
その他都市銀行系 最短3週間
フラット35 3~4週間

一見、ネット銀行の方が住宅ローン審査申込みから融資実行まで早そうなイメージですが、実際は、都市銀行系の方が早いことが多いです。


諸費用を住宅ローンに組込む際の
注意点

諸費用も含めて住宅ローンを借りる

頭金0円でも一時的に現金が必要となる

新築一戸建てを購入するときは、頭金0円で諸費用も住宅ローンに含めて借入することが可能です。

しかし、新築一戸建ての売買契約をするときには手付金を売主に支払う必要があります。
手付金は手持資金(現金)で支払う必要があり、この手付金は、売買代金の一部となります。

この手付金は、フルローンで住宅ローン融資が実行された時点で、物件引渡しのときに、最初に支払った手付金は融資金から戻ってくるということになります。

融資金から手付金が戻ってくる?

物件価格3,000万円、手付金50万円の例

  • (A) 物件価格 3,000万円
  • (B) 手付金 50万円
  • (C) 残代金 2,950万円 (A) – (B)
  • (D) 諸費用 150万円
  • (E) 残金総額 3,100万円 (C) + (D)
  • (F) 住宅ローン 3,150万円
  • (G) 残金決済日 △50万円 (E) – (F)

諸費用を含めたフルローンの借入では、(B)契約段階で手付金50万円を支払います。
残金決済日(引渡し日)には、
(E)残金総額よりも(F)住宅ローンの借入額の方が多いため、
(G)残金決済日には、50万円が手元に残り、結果的に頭金0円で購入したことになります。

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住宅ローン事前審査を
申込むタイミング

住宅ローン事前審査 のタイミング

事前審査で仮承認を取得していなければ
売主側は契約しない

近年では、新築一戸建てを購入しようとした際に、買主が住宅ローン事前審査で仮承認を取得していなければ売主は契約ないことが多いので注意が必要です。
そのため、買主は、契約する前に住宅ローン事前審査を通しておく必要があります。

買主が物件の購入を決断して売主側に不動産購入申込書(買付証明書)を提出しても、住宅ローン事前審査が通っていなければ、物件を抑えて(売止め)もらうことすら出来ませんので注意が必要です。

・事前審査中に物件が売れてしまう可能性
事前審査に通っていなければ、売主側で物件を売り止めにしませんので、他に事前審査が通っている購入希望者が現れた場合には、その物件が他に売れてしまう可能性がありますので注意が必要です。
そのため購入申込みをする際には、速やかに住宅ローン事前審査の申込みをすることにより商談がスムーズに進みます。
・購入物件を確定する前に申込みすることが出来る
不動産購入申込書を提出するタイミングで住宅ローン事前審査を行なっても決して遅くありませんが、あらかじめ住宅ローン事前審査で仮承認を取得しておくことにより、他に物件が売れてしまうリスクを下げることができます。
住まい探しをはじめたら、少し早めの段階で、一度、住宅ローン事前審査だけでも行なっておくと良いでしょう。

【住宅ローン】住宅ローン事前審査のタイミング


住宅ローン事前審査で必要な書類

住宅ローン審査 必要書類

住宅ローン事前審査では、物件資料の他に、申込者本人の源泉徴収票、運転免許証、健康保険証などの書類のコピーが必要になります。
ただし、会社員、自営業、勤続年数、産休育休中などお客様の状況より必要書類が異なります。

会社員(勤続2年以上)の人の場合

  1. 源泉徴収票
    ※事前審査申込月が1月~4月までは一昨年のもの、5月~12月までは昨年のものが必要になります。
  2. 健康保険証
  3. 顔写真つきの身分証明書
    ※運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど何れか1つ

会社員(勤続2年未満)の人の場合

  1. 源泉徴収票
    ※過去2年分の源泉徴収票が必要になります。
  2. 過去3ヶ月分の給与明細書
    ※金融機関によっては過去1年分を求められる事もあります。
  3. 健康保険証
  4. 顔写真つきの身分証明書
    ※運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど何れか1つ

会社員(産休育休中)の人の場合

  1. 源泉徴収票
    ※過去2年分の源泉徴収票を求められることが多いです。
  2. 給与明細書
    ※休業期間中に給与が支払われている証明として求められることが多いです。
  3. 休業期間中の返済原資の証明
    ※預金通帳のコピーなどを返済原資の証明として求められることがあります。
  4. 健康保険証
  5. 顔写真つきの身分証明書
    ※運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど何れか1つ

会社役員の人の場合

会社員でも代表者が親族の場合、会社役員として扱われることがあります。
  1. 源泉徴収票
    ※個人の所得を確認するために源泉徴収票も必要になります。
  2. 過去3期分の決算書
    ※状況により直近月の試算表を求められることがあります。
  3. 会社謄本
    ※会社謄本以外にも会社案内などのパンフレットを求められることがあります。
  4. 健康保険証
  5. 顔写真つきの身分証明書
    ※運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど何れか1つ

自営業(個人事業主)の人の場合

  1. 過去3期分の確定申告書
    ※確定申告書以外にも売上を確認するために預金通帳の写しを求められることがあります。
  2. 健康保険証
  3. 顔写真つきの身分証明書
    ※運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど何れか1つ

以上が必要書類になりますので、住宅ローン審査に申込みをする際には、予め準備しておくと審査がスムーズに進みます。

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審査を通りやすくする工夫

住宅ローン審査 を通すコツ

工夫の積み重ねで審査が通りやすくなる

これまで住宅ローン審査に落ちる理由について解説してきましたが、ここからは住宅ローン審査に通りやすくする工夫について紹介します。

・既存借入を完済する
クレジットカード、ショッピングローン、自動車ローン、キャッシングなど分割払いの既存借入がある場合、住宅ローン審査の返済比率に影響します。
特に住宅ローン審査基準ギリギリの人の場合は、審査落ちの原因になりますので、できるだけ完済して既存借入の件数を減らすことで、審査が通りやすくなります。
・配偶者を収入合算して世帯年収を増やす
配偶者の方に所得があれば、収入合算して世帯年収を増やすことで返済比率に余裕ができて審査が通りやすくなります。
・フラット35の住宅ローンを利用する
フラット35は、審査の際の返済比率を基準金利で計算しますので、返済比率を審査金利で計算する銀行の住宅ローンと比べると審査が通りやすくなります。
また、正社員でなくても所得がれば審査を受け付けてくれますので、配偶者がパートやアルバイトでも収入合算で審査を申込みすることが出来ます。
その結果、返済比率に余裕が生まれ住宅ローン審査がやすくなります。
・確定申告の所得額を増やす
個人事業主で確定申告をしている人は、節税対策のために多額の経費を計上して所得額を減らしている場合があります。
所得額を減らすと節税対策になりますが、住宅ローン審査で通らない原因になる可能性があります。
住宅ローン審査申込みを計画している人は、所得額を増やして確定申告をすることにより住宅ローン審査が通りやすくなります。
・頭金を増やす=借入金額を減らす
頭金を増やして自己資金比率を上げて借入金額を減らすことで住宅ローン審査が通りやすくなります。
・諸費用が少ない不動産会社を選ぶ=借入金額を減らす
仲介手数料無料の不動産会社を選ぶことで諸費用が少なくなりますので頭金を増やせます。
頭金が増えることで借入金額を減らすことができますので住宅ローン審査が通りやすくなります。

住宅ローンの審査基準と仕組みを理解する

住宅ローンの審査基準や仕組みを理解しておくことにより、審査が通りやすくなります。
また、各銀行の審査基準を見比べて、ご自身が通りやすい銀行を選ぶことで、想定外の審査落ちを防ぐことができます。

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